המלצות: 4 בתי השקעות בוחרים מניות נדל"ן מומלצות להשקעה

מניות הנדל"ן הן בין אלו שנכוו באופן הקשה ביותר במשבר הכלכלי. למרות שמאז הירידות במשבר הבורסות רשמו מהלך עליות חזק, כאשר חלק מהמניות חזרו לשוויין ערב המשבר הכלכלי, במגזר הנדל"ן התמונה עדיין מעט שונה ומניות שונות נמצאות הרחק מאחור. לפיכך, ביקשנו ממספר בתי השקעות להמליץ על המניות בסקטור המגלמות פוטנציאל, ואת אילו שמהם עדיף בינתיים להתרחק.

בעוד שבחודש שעבר מדד המעו"ף נגע ברמת השיא ההיסטורית, מדד הנדל"ן 15 נמצא הרחק מאחור. מדד הנדל"ן, שנסחר בימים אלה קצת מעל לרמה של 300 נקודות, צריך לטפס לא פחות מ-183% על מנת שיגיע לרמת השיא של 836.36 נקודות. ביקשנו מ-4 בתי השקעות לספק את דעתם על המניות השונות בסקטור.

נצבא

המניה המומלצת של אקסלנס היא נצבא, העוסקת בייזום, פיתוח, רכישה והשכרה של נכסי מקרקעין בעיקר בישראל. אלון קושניר, מנהל השקעות במחלקת ההשקעות מסביר: "לחברה לקוחות איכותיים בתחום הנכסים בכלל והתחבורתיים בפרט, דוגמת אגד, המתאפיינים בחוזי השכרה לטווח ארוך. בנוסף, לנצבא מספר נכסים מניבים בצרפת וגרמניה, אשר סבלו מירידת ערך ומספר נכסים לא מושכרים, אך אם ניקח בחשבון התאוששות כלכלית הרי שקיים פוטנציאל לעליית ערך במחירי הנכסים ובשווי החברה כנגזרת."

בנוסף, קושניר מציין כי "לאחרונה רכשה נצבא את מתחם קסם (נדל"ן למגורים ומסחרי), אשר מתחבר לשווי החבוי בנכסי החברה והינו פוטנציאל אדיר בדמות יזמות בתחום הנדל"ן עם דגש על תחום הבנייה למגורים בישראל. כל אותם מרכזים תחבורתיים הינם בתהליך לשינוי יעוד, דבר אשר יציף ערך משמעותי לחברה בשנים הקרובות."

לאחרונה הודיעה החברה על מימוש אופציה שנתנה לה לרכישת 48% ממניות התחנה המרכזית החדשה בת"א. "החברה נסחרת כיום לפי שווי שוק של 2 מיליארד שקל הזהה להון העצמי נכון לדוחות דצמבר 2009".

בבית ההשקעות אקסלנס נשואה מעניקים לנצבא המלצת "תשואת יתר".

שיכון ובינוי

באקסלנס, כמו גם במגדל שוקי הון, ממליצים על מניית שיכון ובינוי. "החברה רואה את עצמה כחברה מובילה, כאשר תחומי הליבה העיקריים כוללים יזמות נדל"ן, כבישים ותשתיות, ולאחרונה יצירת מנוע צמיחה חדש בתחום אנרגיה מתחדשת ומים", מסביר קושניר ומוסיף כי "למעשה, המגמה החיובית ששוק הנדל"ן המקומי חווה משתקף בקבוצת שיכון ובינוי".

אדר עציוני, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון מוסיף כי "עסקיה העיקריים של שיכון ובינוי נמצאים בתנופה". לדבריו, "פעילות התשתיות והבנייה בחו"ל מגלמת פוטנציאל לגידול נוסף בנפח הפעילות, זכייה בחוזים חדשים ושמירה על מרווחים תפעוליים גבוהים. בפעילות התשתיות והבנייה בישראל, החברה מקדימה את לוחות הזמנים בסיום פרויקטים קיימים ומשפרת מרווחים." כמו כן, עציוני מזכיר כי בשנה הנוכחית "צפוי גידול מהותי בפעילות הקיימת עם התחלת העבודות במכרז הענק של מע"צ ואפשרות לזכייה בפרויקטים נוספים".

עציוני מוסיף כי "סיומם הצפוי של 3 פרויקטים מניבים חדשים צפוי לתרום מהותית לגידול בהכנסות עתידיות. דגש מהותי שמה החברה על גידול בפעילויותיה בתחום האנרגיה המתחדשת והמים ומשקיעה משאבים רבים לביסוס מעמדה בתחום. מעבר לאמור, אפשרות הנפקה של חברות בנות מהקבוצה עשויה להציף ערך בעתיד".

"לשיכון ובינוי עתודות הקרקע ההיסטוריות הגבוהות ביותר מבין החברות הציבוריות והפרטיות כאחד", מזכיר קושניר. החברה מחזיקה כיום בכ-4,500 יח"ד עם תב"ע מאושרת ובכ-1,600 יח"ד בתכנון באתרים הקיימים. עוד, החברה חוזה כי בשנתיים הקרובות היא תרשום רווח גולמי של 487 מיליון שקל ברווחיות גבוהה של 33% רווח גולמי, מפרויקטי הנדל"ן בביצוע כיום.

בבית ההשקעות אקסנלנס נשואה מעניקים לשיכון ובינוי המלצת "תשואת יתר". במגדל שוקי הון מעניקים לשיכון ובינוי המלצת "קניה" עם מחיר יעד של 9.5 שקל למניה.

אלקטרה נדלן

מנגד, עציוני ממליץ להמתין ברכישת מניותיה של אלקטרה נדל"ן. עציוני מסביר: "השפעות המשבר בחלק משווקי הנדל"ן בהן פעילה החברה עדיין לא פגו, עם אפשרות סבירה להמשך שערוכים מטה של נכסים, בעיקר בשוק המשרדים האירופאי ובגרמניה בפרט, בה מרוכזים כ-50% מסך נכסי החברה. בהמשך לירידה בתפוסת הנכסים בסוף 2009, המשך הצרות בגוש האירו ועודף בשטחי משרדים להשכרה בגרמניה, עשויים להמשיך את המגמה. כמו כן, חשיפתה של החברה לשינוי מטה במחירי השכירות בחוזים מתחדשים מעלים את רמת הסיכון בנכסים הקיימים".

"הירידה החריפה במטבע האירו, אשר ירד בכ-9% במהלך הרבעון (וממשיך להיחלש) צפויה להשפיע לרעה על התוצאות, התמחור ויכולת שירות החוב במונחים שקליים. דווקא בארה"ב (כ-13% מהנכסים), אשר סבלה קשות מהשלכות המשבר, ישנה אפשרות להתאוששות קלה בהמשך השנה הנוכחית. כמו כן, החברה שותפה במספר פרויקטי ייזום מוצלחים בישראל", מוסיף. לסיכום, למרות הירידות במחיר המניה בשבועות האחרונים, עציוני טוען כי "אי הודאות עדיין רבה" ועל כן ממליץ להמתין עד אחרי פרסום הדוחות לרבעון הראשון.

גזית גלוב

האנליסט שי ליפמן מ-IBI ממליץ על מניותיה של חברת גזית גלוב. לדבריו, "תוצאות החברה לשנת 2009 מרשימות בכלל ולאור השלכות המשבר שאפיינו את השנתיים האחרונות, בפרט. הנתונים התפעוליים מצביעים כי החברה הצליחה בשנת 2009 לשפר משמעותית את ההכנסות משכר דירה ושמרה על תפוסות גבוהות יחסית. הפגיעה העיקרית, כצפוי, הייתה בפעילות בארה"ב שחוותה את המשבר בעצימות גבוהה."

"העובדה כי בשנתיים האחרונות השקיעה גזית גלוב סכום של למעלה מ- 13 מיליארד שקל ברכישות ופיתוח של נדל"ן מניב וברכישת ניירות ערך של חברות הקבוצה יכולה להסביר את הגידול ב-FFO (התזרים הפני של החברה, י"ג) ואת תוצאות השיא שהציגה החברה וממצביעים על הבעת אמון ברורה בקבוצה. ברשות הקבוצה יתרות נזילות וקווי אשראי לא מנוצלים למשיכה מיידית בהיקף של כ- 6.1 מיליארד שקל (החברה גייסה הון בהיקף של כ- 400 מ' ₪ ועוד כ- 600 מ' ₪ בחברות הבנות)", הוסיף ליפמן.

אי אפשר להתעלם מפעילות הייזום של החברה שהדוגמאות הבולטות בישראל הן בייזום ופיתוח של המרכזים G כפר סבא (ש- 49% כבר מומשו) ו- G סינמה סיטי בראשון לציון. אלו רק 2 דוגמאות ליכולות של החברה ולפוטנציאל הפיתוח בחברות הבנות שלא מקבל ביטוי בתמחור החברה.

ב-IBI מעניקים לגזית גלו המלצת "קניה" עם מחיר יעד של 44 שקל למניה.

בריטיש ישראל

מניה נוספת המהווה הזדמנות לפי ליפמן היא זו של בריטיש ישראל. גם בהראל פיננסים, האנליסט אלעד קראוס מעניק לה המלצה חיובית. בריטיש ישראל הינה חברת הקניונים הגדולה בישראל, באמתחתה כ- 20 נכסים מניבים עם תפוסה גבוהה של כ-97%.

"החברה סיימה את שנת 2009 תוך שיפור משמעותי בכל היבטי הפעילות", מציין ליפמן ומסביר כי "הנתון שהרשים אותנו בעיקר הוא עלייה של כ-10% בהכנסה מנכסים זהים ברבעון הרביעי לעומת הרבעון המקביל, נתון יוצא דופן בכלל ובהתחשב בתקופה בארץ בפרט".

שני האנליסטים מציינים כי החברה ממשיכה בתנופת הפיתוח ופועלת להשבחת נכסיה, בין השאר הקניון ברחובות, קניון אבנת בפתח תקווה, המתחם המסחרי בכיכר ציון שבירושלים. בהמשך, החברה צפוייה ליזום בניית קניון באשדוד, כמו גם רכישת 50% מקניון באר-שבע.

"אנו מזהים בבריטיש חברה עם פוטנציאל גבוה שצפוי להניב תזרים יציב בשנים הקרובות וזאת על ידי הקמת קניונים חדשים על בסיס התשתית הקיימת כעת בחברה", מסביר קראוס. "להערכתנו, בריטיש נסחרת בשווי נמוך מסך השווי הנכסי הנקי", מוסיף.

"להערכתנו, השיפור במצב הכלכלי במשק והתחושות כי אנו שוב על פסים של צמיחה יבואו לידי ביטוי בתחושת הביטחון הכלכלי של האזרחים (אפקט העושר) ותחום הקניונים יהיה אחד הנהנים העיקריים, בנוסף הכניסה של הרשתות הזרות ישפרו את תמהיל השוכרים בנכסים ואת חוזקם", מציין ליפמן.

בבית ההשקעות IBI מעניקים לבריטיש המלצת 'קנייה' עם מחיר יעד של 13 שקל למניה. בהראל פיננסים מעניקים לבריטיש ישראל המלצת 'תשואת יתר' עם מחיר יעד 11.8 שקל למניה.

אלרוב נדלן

אלרוב נדל"ן היא מניה נוספת שנמצא בה פוטנציאל. קראוס מסביר כי "אלרוב נדל"ן הינה חברה ייחודית בנוף הנדל"ן: מחד, פעילות היזום מהווה חלק משמעותי מפעילותה ומאידך יש פעילות משמעותית של נכסים מניבים בשוויץ ובצרפת אשר מעניקים לחברה תזרים יציב מארצות בעלות דירוג גבוה. נכסיה העיקריים כוללים את מצודת דוד אשר סבל שנה שעברה מחולשה שנבע מהמשבר העולמי, ממילא אשר כולל מסחר ומלונאות וצפוי להוות בעתיד מרכיב משמעותי מהחברה ו-PIH אשר מוחזקת בשיעור של 74.5% ומהווה את הנדל"ן המניב בשוויץ ובצרפת. בשנה האחרונה החלה החברה גם בפעילות של מלונאות באירופה, באמסטרדם ובאנגליה אשר צפויות להניב תזרים משמעותי בשנים הקרובות ולהוות את מנוע הצמיחה של החברה".

בנוסף, קראוס מציין כי אלרוב נדל"ן הכריזה לאחרונה על מעבר משיטת העלות לשיטת ה-IFRS. "המעבר צפוי להגדיל לבעלי המניות את ההון העצמי ב-490 מיליון שקל לכ-1.6 מיליארד שקל". בהראל מעריכים כי "עקב פעולות הייזום המשמעותיות שמבצעת החברה אנו צפויים שיפור בתזרים".

בהראל פיננסים מעניקים למניה המלצה של 'תשואת יתר' עם מחיר יעד של 85 שקל למניה.

**בתי ההשקעות המוזכרים בכתבה עשויים להחזיק ניירות ערך ונכסים פיננסיים המוזכרים בה. הכתבה אינה מהווה המלצה לרכישת ניירות ערך ואינה מתחשבת בנתונים האישיים של כל אדם.

פורסם לראשונה: 21:00, 2.5.2010