מדינת ישראל מחפשת פתרון למשבר הדיור. היא רוצה לשחרר קרקעות אבל מעכבת אותן, היא רוצה שהציבור יקנה דירות בזול, אבל מצד שני - איזה אינטרס יש לה לקדם את זה כשתפסיד מיליונים מגביית מסים?

בצמרת. קריית אונו

אחד הפתרונות שעלה הוא קידום התחדשות עירונית. כפי שכבר דיווחנו כאן לא פעם, נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית בגוש דן. תל אביב, רמת גן וגבעתיים הן חלק מהערים שלא בונות מספיק. לעומתן, ערים כמו יבנה, רמת השרון, חולון ורמת וקריית אונו משקיעות יותר. בחולון אין עתודות קרקע (מלבד שכונה אחת) וזו הסיבה שהתחדשות עירונית מקבלת חשיבות עליונה. אחרת, בעוד כמה שנים היא תמצא את עצמה בתוך צוואר בקבוק - עיר שלא יכולה לבנות יותר ומי שרוצה לגור בה - יקנה רק מיד שניה.

אבל מעל כולן, על פי נתוני הלמ"ס אשדוד מובילה את התחלות הבניה של התהליך שגוסס - תמ"א 38. בשנת 2022 חל גידול שנתי של 13% במספר התחלות בנייה של יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בכל הארץ, סה"כ החלו להבנות בישראל בשנת 2022 למעלה מ – 16,000 דירות במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה ותוספת של דירות לבניינים קיימים, נתון זה מהווה כ- 24% מסך התחלות הבנייה כך שכל דירה רביעית שהחלה להבנות - נבנתה במסגרת התחדשות עירונית.

• שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העיר המובילה בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית היא תל אביב. סה"כ 1956 יחידות דיור שהחלו להבנות בשנת 2022 במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ( לרבות תמ"א 38-1 תוספת קומות לבניינים קיימים). בתל אביב 42% מהתחלות הבנייה החלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית. אז איך הנתונים מצביעים על ירידה? ההשוואה לשנת 2021 מעלה כי חלה ירידה של 8% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית.

שנייה מדורגת העיר בת ים, בה החלו להבנות בשנת 2022 1661 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית המהוות 53% מסך התחלות הבנייה. בבת ים חלה עלייה 581% בהתחלות הבנייה בהתחדשות בהשוואה לשנת 2021

במקום השלישי מדורגת רמת גן עם 807 יח"ד בהתחדשות המהוות 49% מהתחלות הבנייה, אך בהשוואה לשנת 2021 חלה ירידה של 37% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית.

במקום הרביעי פתח תקווה עם 784 יח"ד בהתחדשות המהוות 38% מהתחלות הבנייה בעיר, ועם עלייה של 38% ביחס לשנת 2021.

במקום החמישי, ירושלים עם 756 יח"ד בהתחדשות המהוות 17% מהתחלות הבנייה בעיר ועם עלייה של 18% בהתחלות הבנייה ביחס לשנה קודמת.

ערים נוספות בהן חלה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית הן קרית אונו עם 538 התחלות בנייה בהתחדשות בשנת 2022 עלייה של 81% ביחס ל-2021 חולון עם עלייה של 45%, ראשון לציון עם עלייה של 74%, יבנה עם עלייה של 138%, הוד השרון שבה החלו להבנות 158 יח"ד בהתחדשות עירונית ב- 2022 לעומת 12 בלבד ב- 2021. עוד בולטת העיר אזור עם 280 יח"ד בהתחדשות עירונית ב- 2022 לאחר שבשנת 2021 לא החלו להבנות בעיר פרויקטים של התחדשות בכלל.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

הערים בהן נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות כוללות את נתניה, חיפה (ירידה קלה של 4%) הרצלייה וגבעתיים. הסקירה מגלה עוד כי יש ערים בהן רוב רובן של התחלות הבנייה נובע מהתחדשות עירונית. כך לדוגמא, באזור החלו להבנות ב- 2022 סה"כ 301 יחידות דיור כאשר 280 מהן החלו להבנות במסגרת פרויקט פינוי בינוי גדול וראשון בעיר. גם ביבנה שבמשך שנים נבנו בה הרבה שכונות חדשות, החלו השנה בבנייה של 228 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית המהוות 81% מסך התחלות הבנייה. בקרית אונו, חלוצת פינוי בינוי בישראל, 80% מהתחלות הבנייה בעיר בשנת 2022 הן במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, ובחולון 70%.

בשנים האחרונות ירד קרנה של תמ"א 38-1 (חיזוק ותוספת קומות על בניינים ישנים) גם בעיני הדיירים וגם בעיני יזמים ומתכננים, אך כנראה שפרויקטים רבים שהיו בצנרת בתכנון הבשילו לידי ביצוע והעיר המובילה עם התחלות בנייה במסגרת תמ"א 38-1 היא אשדוד ואחריה מדורגות בהתאמה, ראשון לציון, חולון, תל אביב וירושלים.

כרמלה קופר, עורכת אתר מגדילים, מציינת כי "ראשי ערים שרואים חשיבות בחידוש מרכזי הערים והשכונות הוותיקות מקדמים את הפרויקטים, מזרזים הליכים ומשתפים פעולה עם היזמים ועם בעלי הדירות. לצד המדיניות העירונית יש כמובן חשיבות גם לכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ולערך הקרקע ולכן בתחתית הרשימה בולטות ערי הפריפריה, כמו אשקלון. כל עוד נבנות בעיר אלפי דירות חדשות, ההתחדשות העירונית פחות כדאית".