התיקון לחוק המכר - האם זה יעזור לרוכשי הדירות? ממש לא בטוח
תיקון 9 לחוק המכר מעורר התנגדות עזה - בראיון לביזפורטל אומר עו"ד זיו כספי, מייסד ושותף במשרד גינדי כספי, ויו"ר ועדת ההתחדשות העירונית בלשכת עורכי הדין כי ההתנגדות לתיקון היא מקיר לקיר - "ראיתם את ההתנגדות העזה של בוני הארץ ושל כל מי שעוסק בתחום, זה בדיוק הסיפור היפה של רצית לברך ויצאת מקלל. התחושה שלי יותר קשה, לא חושב שרצו לברך, רצו אולי להשיג הון פוליטי".
התיקון נידון בימים אלו בוועדת הכספים של הכנסת, לאחר שעבר קריאה ראשונה. ואולם, במצב הפוליטי הנוכחי, עם ההחלטה של ראש הממשלה נפתלי בנט ללכת לבחירות, סביר שהתיקון הזה לא יתקדם בשלב זה הלאה לקריאה שנייה ושלישית. התיקון, נזכיר מדבר על הורדת מרכיב הקרקע ממדד התשומות. רכושי הדירות החדשות מחויבים לשלם על סכום הרכישה הצמדה למדד תשומות הבנייה שבהגדרה עולה בשיעור העולה על מדד מחירי הדירות ראו כאן - מדריך מדד תשומות הבנייה ו מחשבון מד תשומות הבנייה). ההיגיון הוא שהעלויות של הקבלן עולות במקביל לעליית המדד. אבל, מרכיב הקרקע כבר נרכש ולכן אין באמת סיבה להצמיד לקרקע. ולכן, תוקן החוק (כאמור עדיין לא עבר) כדי להוציא את מרכיב הקרקע מהחישוב. אלא שמסתבר שיש התנגדות לחוק זה והיא בחלקה מוצדקת.
"על מה מדברים כאן? יזה גרום נזק בסופו של דבר לציבור הרוכשים. תראו כמה נחמד, שלושה ראשים לתיקון הזה, הראשון מבקש לשנות כך שההצמדה למדד תשומות הבניה תחול רק על רכיב ספציפי שהיה בעצם ריאלי לעלויות הבניה הישירות, שיש באותו אזור. טבלאות הזויות, עלות למטר באזור הזה, באזור אחר העלות היא אחרת, וכך דירה שעלתה 2.5 מיליון שקל, נעשה אנלוגיה פשוטה – נגיד שהיא 140 מ"ר בנוי, 6,000 שקל למ"ר (בניה, א"כ), יש לנו 800 אלף שקל שמוכרים ככאלה שניתן להצמיד, כל היתר לא יכול להיות צמוד למדד תשומות הבניה. לא יכול להיות צמוד בכלל. איך זה יכול להיות, למה? אתה בונה דירה, במקרה הטוב היא תימסר אחרי חמש או שבע שנים, ומה שאתה אומר לקבלן - אל תמכור בשלב הזה דירות. אם אתה מוכר דירות, קח בחשבון שאין לך הצמדה על רכיב משמעותי מאד.
"מה יקרה? תראה איזה יופי, לקבלנים לא תהיה ברירה, הם יצטרכו לקחת בחשבון את עלויות הריבית, ההצמדות, יכניסו את זה למחיר הדירה. הדייר יראה את זה בתוך המחיר... אבל כתוצאה מזה הדירה תתייקר לו, והוא ישלם מס רכישה גבוה".
עו"ד כספי מתייחס גם לשתי סוגיות נוספות שמעוררת התנגדות: מועד מסירת הדירה, ושכר טרחת עורך דין, לדבריו "זה הסיפור הכי מגוחך בעיניי". צפו בראיוןTV
- 11.מוטי 28/06/2022 23:38הגב לתגובה זוהם מוכרים במחיר הגבוה האפשרי גם ככה
- 10.זה כי הקבלנים טמעים לכסף (ל"ת)דג 27/06/2022 11:35הגב לתגובה זו
- 9.שוד 26/06/2022 14:12הגב לתגובה זומייצג קבלנים ומחתים קונים על חוזיים דרקוניים של מאות עמודים מבלי שיש לקונה יכולת להבין או להתנגד.כל קונה חייב עורך דין מטעמו שייצג אותו ולא את הקבלן. גם ההצמדה על רכיב הקרקע זה נטו שוד.גם בפינוי בינוי כבר הבינו שאי אפשר לסמוך על עורך דין היזם ומינו עורך דין דיירים. הגיע הזמן שהעורכי דין יתחילו לעבוד ולא לשדוד ביחד עם הקבלן את הקונים
- 8.קוקו 26/06/2022 07:59הגב לתגובה זוכל השאר שטויות ורעשי רקע. . תפסיקו לקנות בכל מחיר ועוד להוסיף מעבר לסכום בשביל להזיז קונים אחרים ולא ליפול בפח של המתווכים.. פחות ביקוש יוזיל את ההיצע
- 7.האדם מעדיף,לגור בדירה מאשר ברחוב (ל"ת)האדם מעדיף ל 25/06/2022 18:36הגב לתגובה זו
- 6.מזכיר לי 25/06/2022 09:01הגב לתגובה זוואז הקונים כבר לא שילמו כמה עשרות אלפים ויותר לעו"ד, אבל שילמו הרבה יותר לקבלן על מחיר הדירה ועוד יותר מס רכישה כמובן על התוספת...
- 5.בני 25/06/2022 02:55הגב לתגובה זוכמה שטויות בכתבה אחת , אפילו שגיאות כתיב יש שם. אין שום סיבה להצמיד מדד תשומות הבניה על רכיב הקרקע וזה לא ייקר כלום, הרי גם ככה הקבלנים מוכרים הכי יקר שהם יכולים
- Hguy 25/06/2022 10:58הגב לתגובה זומאין יממן ריבית זאת. מכיסו?. מידה צריך לממן את יתכן שצריך להצמיד לריבית שמשלם אבל אם לא תמומן הריבית יצטרך להעלות מחיר הדירה כדי לכסות הוצאה זאת.
- 4.אינטרסנט עלוב (ל"ת)מושון 25/06/2022 01:12הגב לתגובה זו
- 3.אוהד 25/06/2022 00:08הגב לתגובה זונסגרים מכרזים במחירי קרקע מטורפים, חייבים לעצור את הטירוף הזה גם הקבלנים וגם הרוכשים ישמחו
- 2.ZIBI 25/06/2022 00:01הגב לתגובה זותמשיכו להילחם על מחיר פסטה ולחסום כבישים ... אבל על דיור תרוצו לבנק לשלם מליונים עם ריבית שתהרוס לכם את החיים עד הקבר!
- 1.שטויות. הקבלנים כבר עכשיו הם מרויחים 100% על דירה (ל"ת)אריה 24/06/2022 23:38הגב לתגובה זו
- יותר... (ל"ת)רחל 25/06/2022 19:25הגב לתגובה זו
- אוהד 25/06/2022 00:05הגב לתגובה זומדובר על כ30 אחוז תלוי בפרויקט..
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
