בלדגרין גייס 3 מיליארד דולר לקרן נדל"ן בתחום מדעי החיים
גיוס שיא של קרן נדל״ן בתחום מדעי החיים: Breakthrough Properties הקרן המשותפת לחברת ההשקעות של משפחת בלדגרין וענקית הנדל"ן Tishman Speyer גייסה 3 מיליארד דולר להקמת קמפוסים ייעודיים בתחום מדעי החיים. בין המשקיעים בקרן, הראל ביטוח ופיננסים, כלל ביטוח ופיננסים ועמיתים שיחד השקיעו סכום של מעל ל-350 מיליון דולר
דן בלדגרין, מייסד משותף ומנכ"ל Breakthrough: "הקמנו את הקרן במטרה ליצור ולהפעיל אקוסיסטם וסביבות מתקדמות בהן יוכלו יזמים וחוקרים בתחום מדעי החיים למקסם את המסע שלהם בחיפוש אחר טיפולים מצילי חיים. אנו שמחים לסייע ללקוחות המוסדיים ולשותפים שלנו ומודים על האמון של המשקיעים בנו. השנתיים האחרונות חיזקו כי תחום מדעי החיים שנמצא בתנופת פיתוח אדירה הוא ההשקעה הנכונה לא רק בפן הפיננסי אלא גם בחשיבות בריאות הציבור ברחבי העולם. נמשיך לפעול ליצירת סביבות המאפשרות לגופי חדשנות ביוטכנולוגית להתפתח באמצעות מתן מענה לצרכים העסקיים של החברות לטווח הארוך".
קרן Breakthrough Properties, המיזם המשותף של ענקית הנדל"ן Tishman Speyer ו-Bellco Capital בבעלות משפחת בלדגרין, השלימה את הגיוס הגדול ביותר אי פעם של קרן נדל״ן בתחום מדעי החיים שאינה העברה של נכסים קיימים, זאת על פי חברות יעוץ הנדל"ן הבינלאומיות CBRE ו-JLL. הקרן גייסה 3 מיליארד דולר- הרבה מעבר ליעד הראשוני שהציבה בגובה 1.5 מיליארד דולר, באמצעות הון ישיר והשקעות משותפות. הסכום שגויס עתיד לשמש להקמת קמפוסים נוספים עבור חברות מדעי החיים שיצטרפו לפורטפוליו הקמפוסים הרחב של הקרן בעולם.
- המאבק של טראמפ באוניברסיטת הרווארד עולה שלב
- אקמן תומך בהרווארד, אבל היא מסבה לו ולישראל נזק - איך זה ייגמר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הסכום גויס מקבוצה מגוונת של משקיעים ביניהן הראל ביטוח ופיננסים, כלל ביטוח ופיננסים ועמיתים, שהינן משקיעות עוגן בקרן שיחד השקיעו מעל ל-350 מיליון דולר במיזם, לצד משקיעים מוסדיים, קרנות עושר ריבוניות ומשקיעים פרטיים מרחבי העולם.
לפני כשנה הראל ביטוח ופיננסים ביצעה לראשונה השקעה משותפת עם Breakthrough בתחום מדעי החיים, בפרויקט ייזום גדול בהיקף השקעה כולל של 500 מיליון דולר. מדובר בפרויקט עירוב שימושים שיוקם בשטחה של אוניברסיטת הרווארד, הממוקמת באחד האזורים הבולטים בתעשיית מדעי החיים בעיר בוסטון, ארה"ב. השלב הראשון של הפרויקט צפוי לכלול הקמה של שני מבני מעבדות, בניין מגורים להשכרה ומלון.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
Breakthrough מתמחה בייזום ורכישה של מתחמים ייעודיים המותאמים לסביבת עבודה של חברות מדעי החיים, בתחומים כמו ביוטכנולוגיה, פרמצבטיקה, טכנולוגיה רפואית, גנטיקה ומכשור רפואי. הקרן עתידה להשתמש בכספי הגיוס למימון מגוון פרויקטים המצויים בשלבים שונים של בנייה ותכנון ולקדם פרויקטים חדשים ברחבי ארה"ב ואירופה.
בין הפרויקטים של Breakthrough: "105 by Breakthrough" בבוסטון המושכר ל-CRISPR Therapeutics אשר יחל לפעול מאוחר יותר השנה, פרויקט "Torrey View by Breakthrough" אשר בנייתו החלה ב-2021 ועתיד להשתרע על שטח בהיקף של כ-157,000 מ"ר, קמפוס מחקר ופיתוח בשטח של כ-40 דונם עליו נחתם חוזה שכירות מקדים עם הזרוע הביולוגית של חברת הטכנולוגיה הרפואית BD, קמפוס Torrey Place- פרויקט המרת משרדים למעבדות בסן דייגו המושכר למגוון חברות חדשניות, בינהן Tandem Diabetes Care, Janux Therapeutics ו-Protego Biopharma, Inc.
בכלל הפרויקטים, Breakthrough שואפת לקדם קיימות, תוך שימת דגש על שיפור יעילות אנרגטית, צמצום פליטות פחמן ויצירת מקומות עבודה בריאים.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
