תגובות לדו"ח השמאי הממשלתי: "הציבור איבד אמון, והביקוש רק הולך וגובר"
דוח השמאי הממשלתי שפורסם הבוקר הראה כי גם הרבעון האחרון של 2015 הציג עלייה של 2.5% במחירי הדיור (לכתבה בנושא). רבים בענף מגיבים ובמיוחד מזהירים שהמחירים ממש לא עומדים לרדת והפערים בין ההיצע לביקוש הולכים ומתרחבים. השמאית נחמה בוגין: "הנתונים המגיעים מכיוונו של השמאי הממשלתי שמים לכולנו מראה מול הפנים ומוכיחים שוב שהשינוי המיוחל במצב השוק והתקווה להתמתנות בעליות המחירים, רחוקים מאד".
בוגין מתריאה מפני מיעוט בהתחלות הבנייה: "בין היתר ניתן להטיל את האשמה על התחלות הבניה הנמוכות שדווחו בחודשים האחרונים על ידי הלמ"ס, שמביאות לפער גדול בין היצע לביקוש. ככלל, אנחנו רואים בשטח יותר הצהרות סטטיסטיות של גורמים ממשלתיים שונים מאשר עשייה אמיתית שתביא להתייצבות בשוק הנדל"ן וחבל שכך".
"ברקע משווקת המדינה בעיקר קרקעות במסגרת מכרזי מחיר למשתכן שחלקם נדחים והיקף יחידות הדיור המשווקם דרכם נמוך מאד. הבעיה בשוק הנדל"ן הייתה ונשארה פער גדול מדי בין הביקוש להיצע ותוך פניה לנתח זניח יחסית של מחפשי דירות. כאמור, עד שלא תשתחרר לשוק כמות מכובדת של קרקעות לבניית דירות שוק הנדל"ן ומחירי הדירות לא ישתנו".
לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ "אנו רואים שדווקא ברבעון האחרון הואצה העלייה – מה שמראה שהציבור מביע חוסר אמון בתכניות הממשלה, וחושש שכמו שהיה בתכנית מע"מ 0 – תהיה בהמשך עלייה נוספת במחירים. גם בתוכנית מחיר למשתכן אין פתרון ארוך טווח מאחר ומדובר בתוכנית נקודתית לזוגות צעירים בלבד, והבניה מתבצעת בעיקר באזורי פריפריה. אנו רואים למשל שבערים חולון, ראשל"צ ורחובות היתה עליה של בין 4-6%, וזה מרמז על כך שנוצר חשש מירידה במלאי הדירות, וכך במקום שהשוק יירגע – הביקוש רק גובר. נקודה נוספת שראויה לציון היא שהמשקיעים לא התרגשו מהגדלת המס, והמשיכו לרכוש דירות במקומות שהמחירים בהם כיום נראים נמוכים יחסית".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי "הנתונים מראים על החשיבות ברפורמות שמנהיגה הממשלה ושר האוצר ובראשן המחיר למשתכן. מטבע הדברים, לוקח זמן עד שתוכנית דיור משפיעה על המחירים. אני מאמין שברגע שיחלו ההגרלות אנו נראה ירידת מחירים של 10%-20% ביישובים רבים בישראל במיוחד בערי הפריפרייה".
אלי אביסרור מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני באר שבע מציין כי "מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות ותוכנית מחיר למשתכן אינה מהווה פתרון לבעיה. אביסרור התייחס לעליית המחירים הגבוהה בבאר שבע ואשקלון וציין כי המחירים שם עלו במיוחד מאז שהכריזו על תוכנית מחיר למשתכן. ברגע שרשות מקרקעי ישראל הקפיאה את כל המכרזים הרגילים והכריזה על שיווק של מכרזים רק למחיר למשתכן, כלומר רק לזכאים, נוצר ביקוש לדירות מצד משקיעים ומשפרי דיור שגורם להמשך עליית המחירים. את המצב מנצלים גם בעלי הקרקעות הפרטיות ומעלים את מחירי הקרקעות מתוך ידיעה שאין להם תחרות מצד המדינה . הפתרון לייצוב המחירים הוא לחזור ולשווק קרקעות על ידי המדינה גם למכרזים רגילים או לשלב בין דירות למשתכן לדירות בשוק החופשי באותם פרויקטים".
- 2.בחיפה כבר יש ירידת.מחירים ות (ל"ת)חיפאי 21/02/2016 20:40הגב לתגובה זו
- 1.יחיאל 21/02/2016 15:09הגב לתגובה זולא קל
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
