KZI: רבד נסחרת בדיסקאונט של 66%
בבית ההשקעות הישראלי, KZI ניהול השקעות, מדרגים את מניית רבד, חברה העוסקת בהשקעות בתחום הנדל"ן, בעיקר בהשכרת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל, בהמלצת "קניה" עם מחיר יעד של 9 ש"ח הגבוה בכ-66% ממחירה בשוק.
אנליסט החברה, רן קבין, מעלה מספר נקודות עיקריות:
•רבד עוסקת בהשקעות בתחום הנדל"ן, בעיקר בהשכרת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל. בחו"ל פעילה החברה בעיקר בקנדה. לאחרונה, מימשה החברה את כל נכסיה בארה"ב תוך הצגת רווחי הון נאים. בישראל מחזיקה החברה בכ- 30% ממגדל פלטינום שברחוב הארבעה בת"א וכן בכ- 45% בבית אגיש רבד. כמו כן, מחזיקה החברה בקרקע שיעודה בניית משרדים באזור התעשייה הצפוני ברעננה ובמעט קרקעות נוספות.
•קנדה – החברה מחזיקה בארבעה נכסים המניבים בסה"כ כ- 5.5 מליון דולר קנדי לשנה.
•ארה"ב – החברה החזיקה עד לאחרונה בארבעה נכסים מניבים בארה"ב אותם מכרה בחודשים האחרונים תוך הצגת רווח הון כולל לפני מס של כ- 14.1 מליון ש"ח (כ- 8 מליון ש"ח נטו).
•ישראל – החברה מחזיקה כיום בכ-30% ממגדל פלטינום הממוקם ברחוב הארבעה בתל אביב. חלקה של רבד בהכנסות השנתיות מהשכרת המבנה מסתכם לסך של כ-5.4 מליון ש"ח. החברה מחזיקה בנוסף גם בכ- 45% מבית אגיש רבד הממוקם ברחוב נח מוזס בתל אביב, כאשר חלקה בהכנסות השנתיות ממבנה זה מסתכם בכ- 2.2 מליון ש"ח. כמו כן, מחזיקה החברה בקרקע בשטח של כ-8 דונם באיזור התעשייה הצפוני ברעננה שייעודו בנייה להיי-טק, הכולל זכויות בנייה לכ- 26,800 מ"ר משרדים וחניונים. הקרקע רשומה בספרים לפי כ-23.8 מליון ש"ח בלבד, כאשר קרקע צמודה בשטח של כ-2.8 דונם בעלת זכויות בניה לכ-1,800 מ"ר הוחכרה לפי 1.4 מליון דולר. להערכתנו שווי הקרקע שנותרה לחברה גבוה בכ- 7 עד 10 מליון ש"ח מערכה בספרים.
•ההון העצמי של החברה על פי דוחות דצמבר 2005 מהווה כ-23.7% מסך המאזן, אך יחס זה צפוי לגדול באופן משמעותי לאחר מכירת הנכסים בארה"ב, דבר שיאפשר לחברה לבצע עסקאות חדשות בהיקפים משמעותייים (ביחס לגודלה).
•FFO – סה"כ הציגה החברה בשנת 2005 FFO של כ-12.1 מליון ש"ח, גידול של כ-63.5% לעומת שנת 2004, הנובע בעיקרו מרכישת נכסים. הרווח הנקי של החברה גדל בשנת 2005 בכ- 5.5% לעומת שנת 2004 והסתכם בכ- 6.5 מליון ש"ח.
•מטה – החברה מונה כ-5 עובדים בלבד: יו"ר הדירקטוריון, מנכ"לית, חשבת, מנהלת חשבונות ומנהלת לשכה. סה"כ הוצאות ההנהלה וכלליות הסתכמו בשנת 2005 בכ-3.2 מליון ש"ח.
ב-KZI ביצעו הערכת שווי שמרנית לחברה תוך התחשבות בקיים בה בלבד, בהתבסס על הערכה לגבי שווי הנכסים והקרקעות שברשותה. הערכת השווי אינה כוללת תוספת שווי יזמות עתידית, אך מנגד לא הפחתנו לחברה שווי בגין הוצאות ההנהלה והכלליות.
מהערכת השווי עולה, כי החברה נסחרת בדיסקאונט עמוק במיוחד של כ-66% ביחס לשוויה הכלכלי. החברה אף נסחרת מתחת להונה העצמי החשבונאי. בתקופה בה מניות הנדל"ן הגדולות כבר נסחרות במחירים המשקפים ציפיות גבוהות מעסקאות שטרם בוצעו, הרי שהשקעה במניות רבד הינה הגיונית ומאפשרת למשקיע לקנות את הנכסים הקיימים בה הרבה מתחת לשוויים בשוק ובנוסף, להינות מהתפתחויות עתידיות בחברה. לאור זאת, אנו מדרגים את מניית רבד בהמלצת קניה עם מחיר יעד של 9 שקל.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
