שוק הדיור האמריקני חם......חם מדי

בועות במחירי הדיור ברחבי ארה"ב התנפחו והתפוצצו בעבר בקנה מידה מקומי וקטן יחסית. הדינמיקה לא מפתיעה ומדי פעם יוצרת רעשים ובעיות כלכליות מקומיות שנפתרות עם השנים ולאורך זמן. אך לאחרונה השתנו התנודות בשוק. לאט לאט, ובלי יותר מדי רעש, טוענים כלכלנים בכירים ברחבי העולם, התנפחה לה בועת מחירים בקנה מידה לאומי במחירי הדיור במשק האמריקני.

בועת המחירים, מזהירים מומחים, דומה להר געש רדום שעלול להתפרץ בכל רגע ובלי התרעה, ויחד עם גורמים כלכליים אחרים לשלוח את השוק האמריקני לתקופה קשה כמו זו של תחילת שנות ה-2000.

את ההוכחה הממשית ביותר לקיומה של הבועה ניתן לראות במדפי חנויות הספרים ובאתרים שונים ברשת. כמות הספרים הנמכרים מעל מדפי החנויות העוסקים בתכניות התעשרות מהירה מהשקעות בנדל"ן גדלה באופן חסר פרופורציה בשנים האחרונות ומספר הפרסומות באינטרנט העוסקות בנדל"ן אמריקני הפכו לדבר מהשגרה.

מחיר הבית המשפחתי הממוצע בארה"ב לא ירד אף לא פעם אחת במהלך 50 השנים האחרונות, אם מודדים את המחירים ביחידות זמן של שנה. הפעם האחרונה בה מחירי הדיור ירדו, ולאורך זמן, היתה בתקופת השפל הגדול אז סבלה ארה"ב משיעור אבטלה הנע סביב 25%.

העניין המדאיג בעובדה הזו הינו שהנתון ידוע לכל, כלומר הסבירות הנמוכה של ירידה במחירי הדיור ידועה לציבור הרחב ובכל זאת, בכל יום חדש, צצים יותר ויותר קולות חדשים של כלכלנים בכירים ברחבי העולם הזועקים ומתריעים, לא בפני התהוותה של בועת מחירים חדשה אלא בפני בועת מחירים הקיימת כעובדה מנופחת בשטח העומדת בפני פיצוץ.

לדברי מומחים בועת הנדל"ן לא צצה רק בארה"ב היא הצליחה להתרחב למדינות מערביות נוספות כמו צרפת ואוסטרליה. לאחר קריסת השווקים העולמיים בשנת 2000, נצפה הנדל"ן, בין היתר, כאלטרנטיבה להשקעה בשווקי ניירות הערך החולים. מימדי הבועה עצומים, ברחבי העולם נוספו 30 מיליארד דולר למחירי הדיור במהלך חמש השנים האחרונות בלבד.

למי שזוכר את התרסקות שווקי המניות בשנת 2000, הנתון הבא עלול להיות מעניין: לפי נתוני הפד, יותר אמריקנים משקיעים בדיור מאשר בשווקי המניות, יחס הכסף האמריקני שמושקע בשווקי המניות לשוק הדיור הינו בערך 1:1.8.

עובדות מעניינות על מחירי הדיור בארה"ב

1.במהלך ההסטוריה של ארה"ב נטו מחירי הדיור לעלות פחות או יותר בקצב האינפלציה במשק. במהלך שבע השנים האחרונות, זנקו מחירי הדיור בארה"ב בשיעור הגבוה ב-60% משיעור עליית המחירים.

2. דינמיקה של בועה ברמות מחירים עובדת בדרך כלל כך - שבתקופה האחרונה שלפני הפיצוץ, מזנקות רמות המחירים בשיעורים החדים ביותר, כך במהלך התהוותה של בועת מחירי המניות בשנת 2000 מדד הנאסד"ק חצה את רמת ה-4,000 בסביבות סוף חודש דצמבר, והספיק להגיע לרמות של 5,000 עד חודש פברואר.

3. השיעור של מכירות הדיור בתמ"ג האמריקני כמעט והכפיל את עצמו ב-7 השנים האחרונות. במילים אחרות, רכישות הבתים על ידי משקיעים ספקולנטים הלכו וגברו בשנים האחרונות.

4. התקופה הנוכחית בארה"ב דומה לזו של יפן של סוף שנות ה-80. במהלך מספר עשורים עלו מחירי הדיור ביפן, ואז לפתע, בשנת 1989 הבועה התפוצצה. מחירי הדיור ביפן הספיקו ליפול מאז 15 שנים ברציפות.

הקץ כבר כאן

הסימנים להאטה בקצב המכירות והקץ הקרב של בועת המחירים כבר כאן. לפי נתוני Ben Engebreth, המפרסם דו"ח שבועי של מחירי הדיור בארה"ב, במספר ערים גדולות המחיר הממוצע כבר החל לרדת. נתוני היצע ומכירות הבתים שפורסמו לאחרונה הצביעו על היצע גבוה במיוחד של בתים חדשים, ועל ירידה חדה של 10.5% במכירות. לפי הנתונים החודשיים האחרונים שפורסמו ירד המחיר הממוצע של הבתים הקיימים בשיעור קטן של 0.5% ומחירי הבתים החדשים ירדו בשיעור ממוצע של 1.6%.

בכירי הפד ממשיכים לשלול את קיומה של "בועת מחירים" במשק האמריקני. מדיניות הריבית בארה"ב, שהעלתה את שער הריבית במשק 14 פעמים ברציפות לרמות גבוהות של 4.75%, הצליחה להשפיע באופן מתון יחסית על רמות המחירים. לאחרונה מאותת שוק הנדל"ן, כי רמות הריבית על המשכנתאות בארה"ב מתחילות להשפיע גם על הביקוש לדיור ומהוות את אחת הסיבות העיקריות לתחילת תהליך הקירור של השוק.

הבעייתיות בשוק הדיור הינה, שבניגוד לשוק המניות, לא ניתן לרכוש ולמכור דירה בלחיצת כפתור עכבר. לכן , בשוק המניות השפעות מאקרו כלכליות משפיעות בטווח זמן יחסית קצר בעוד בשוק הדיור ההשפעות איטיות יותר ולכן רק לאחר תקופה מסויימת ניתן יהיה לראותם.

בעיה נוספת בעניין בועת המחירים הינה, שלמרות הנתונים הבועתיים ישנם מספר נתונים דמוגרפיים הממשיכים לתמוך בהמשך עליית המחירים והגדלת הביקושים, נתונים שיכולים להעלם בין רגע בסימן הראשון של החלשות הכלכלה. החשש הגדול הינו שהרוכשים האחרונים של הדירות שלקחו הלוואות interest-only לרכישת הדירות החדשות, יאלצו למכור את הדירות לאחר תיקוני הריבית שיגדילו את התשלום החודשי על המשכנתאות. מכירה מהירה של דירות על ידי הרוכשים הספקולנטים תוביל לירידה חדה ומהירה ברמות המחירים.

בספר שכתב John Talbott על בועת מחירי הדיור בארה"ב, הוא מנבא שחורות לשווקי הדיור האמריקנים בשנים הקרובות. לדבריו, צפי הירידה של מחירי הדיור בארה"ב במהלך חמש השנים הקרובות עומד על סדרי גודל של עשרות אחוזים. בשיקגו למשל הוא צופה ירידה של 27% בעוד בניו יורק ובבוסטון הוא צופה ירידה הנושקת ל-50%.

המשמעות של התרסקות מהירה של מחירי הדיור בארה"ב אינה בעייה של המשק האמריקני בלבד. בדרך כלל, בעיות גדולות בכלכלה החזקה בעולם מתפשטות לבעייה כלל עולמית. מיתון במשק האמריקני עלול להשפיע בצורה הרסנית על המשק הסיני ומן הסתם, בעיות בשני המשקים החשובים הללו ישפיעו על הכלכלה הבינלאומית.

אז מה לעשות?

השוק האמריקני נותר שוק מוכרים. אם אתה משקיע ספקולנטי שרוצה למכור אז כנראה שעכשיו היא תקופה יחסית טובה. מחירי הדיור עדיין בשיאים והשפעות העלאת הריבית עוד לא הספיקו להטיל את מלוא משקלם על המחירים אם כי הן מתחילות להופיע פה ושם בנתונים סטטיסטיים אלו ואחרים. אני לא יודע מתי המחירים יחלו לרדת בצורה משמעותית אבל הסבירות הגבוה הינה שהם לא ימשיכו לעלות ובוודאי שלא באותו קצב מכאן והלאה.

למתכננים לרכוש דירה בארה"ב מוטב להיזהר. לספוקלנט רוצה לרכוש על מנת למכור ברווח, התקופה הנוכחית היא בוודאי לא התקופה הטובה ביותר. יש לציין, כי מחירי הדיור עלו בכל מחוזותיה של המדינה, אך לא באופן שווה. מקומות מסויימים צפויים לספוג מכה קשה יותר מאחרים במצב של פיצוץ הבועה. ישנם עוד מקומות אך מועטים שכנראה עוד ניתן לעשות שם רווח אך דעתי נותרה כי הסיכון אינו שווה את הסיכוי להרוויח.

עתה נשאלת השאלה: כיצד ניתן להרוויח מתנודות בשווקי הדיור בארה"ב דרך השקעה בבורסה האמריקנית?

ישנן מספר דרכים להשקיע בשווקי הדיור דרך שוק המניות. הדרך הברורה ביותר הינה השקעה במניות של חברות בנייה ותיווך. בין אם הן עוסקות ישירות בשווקי הבתים למגורים או לא, חלקן הגדול של המניות הנסחרות על ידי ספקולנטים מגיבות לכל נתון מידע הנוגע לשוק הדיור.

מניות השייכות לסקטורים כמו סקטור ה-Residential Construction, ה-General Contractors, ה-Manufactured Housing וה-Home Improvement Stores קשורות ישירות ובעקיפין לשוק הדיור הפרטי.

אם השקעה ישירה במניות נראית לכם קצת מסוכנת ניתן להשקיע גם במספר רב של מדדים, כגון: מדד ה-Dow Jones U.S. Home Improvement או מדד ה-Dow Jones U.S. Home Construction.

מאת: יניב לפן