מניית אאורה אאורה 1.95%  אומנם ירדה מתחילת השנה ב-10%, אבל באופן יחסי למניות יזמיות הנדל"ן מצבה טוב. הן ירדו בלפחות 30%. ההסבר לא נמצא במאזן. מי שבוחן את הנכסים השוטפים ובעיקר את הנזילות לטווח הקרוב מול ההתחייבות בטווח הקרוב, רואה חובות גדולים - לבנקים ולמחזיקי החוב שצריך לשלם. זה עלול להיות מפחיד, אבל החברה מצליחה לייצר תזרימי מזומנים שמכסים את החובות, לצד מקורות אשראי נוספים. החוב הגדול אולי מפחיד, אבל אאורה היתה במצב ממונף-פיננסי מורכב יותר לפני שלוש שנים ויצאה ממנו. המצב כעת נראה הרבה יותר טוב וגם השוק בוטח בה - תשואות האג"חים  נמוכות:

אז איפה נמצא נמצא ההסבר ליציבות היחסית של אאורה שנסחרת ב-1.5 מיליארד שקל? - בהתחדשות עירונית. אאורה היא מהמובילות בתחום ההתחדשות העירונית והמשמעות היא שאין לה עלויות של רכישת קרקעות ומנגד אין לה מימון מול רכישת קרקעות. הסיכון שלה הוא לא במחירי הקרקע, כי היא מקבלת את השטח מהדיירים הקיימים ובונה עליו הרבה יותר דירות - דירות טובות יותר לדיירים הקיימים ודירות חדשות למכירה.  

אאורה דיווחה על קבלת ליווי בנקאי בפרויקט פינוי-בינוי ברמת השרון הכולל הקמת 447 יח"ד ב-4 מגדלים בני 19 קומות, כ-2,000 מ"ר שטחי מסחר ומבני ציבור. מתוך הפרויקט החדש 116 יח"ד יוקצו לבעלי הדירות הוותיקים ו-331 יח"ד מיועדות לשיווק על ידי החברה. נכון לעכשיו נמכרו כ-102 יח"ד בהיקף כולל של כ-330 מיליוני שקל. הרווח הגולמי הצפוי לחברה מהפרויקט צפוי להסתכם בכ-239 מיליוני שקל.

אאורה התקשרה עם בנק לאומי, הראל חברה לביטוח ומנורה מבטחים בהסכם ליווי להקמת הפרויקט. מסגרת האשראי הינה בהיקף של עד כ-1.476 מיליארד שקל הכוללת מסגרת להנפקת ערבויות חוק מכר עד לסכום של כ-860 מיליון שקל. אבל, ככל הנראה המימון בפועל יהיה בהיקף נמוך מהמסגרת הזו - "הרוכשים משלמים יחסית מהר ואנחנו לא מתקרבים למסגרת המימונית. עלויות המימון הגבוהות הם בגלל הערבויות, לא מסגרת האשראי" אומר מנכ"ל החברה, יעקב אטרקצ'י, שבונה מעל 20 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית. 

• אטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"שלב א' בפרויקט רמת השרון כבר בביצוע - שני מגדלים של 240 דירות - זה מסתיים  לגמרי בעוד שנה. כל הדירות כבר נמכרו למעט 2 דירות, הפרויקט הזה הוא סיפור הצלחה", מוסיף אטרקצ'י, "שלב ב' - 4 מגדלים של 447 דירות - יתחיל ממש עוד מעט ויש לדיירים 4 חודשים להתארגן על דירה חלופית כך שאנחנו מעריכים שבסביבות חודש מרץ הוא יתחיל בפועל.

"לגבי שטחי המסחר שבפרויקט בהיקף של 2,000 מ"ר, אנחנו החלטנו שלא למכור אותם, הם כולם להשכרה ואנחנו מקימים חברת בת למסחר שמאגדת את כל שטחי המסחר בפרויקטים שלנו. אנחנו מאוד מאמינים בשטחי המסחר הללו שגם יהוו השקעה מניבה טובה לחברה לשנים הבאות" 

למה לקחת מימון של 1.4 מיליארד שקל, זה עלול להגיע לסכום גבוה של הוצאות מימון. הפרויקט צפוי להרוויח 239 מיליון שקל, אבל מימון של כמה שנים יוריד דרמטית את הרווח.  

• מחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?
• חשד להפרות וזיהום אוויר: בז"ן הוזמנה לשימוע במשרד להגנת הסביבה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת

"הפרויקט יהיה ביתרות זכות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, להבדיל מפרויקטים שקונים קרקע ומממנים את הקרקע, אנחנו שמים הון עצמי ומוכרים דירות וכמעט ולא נזקקים להלוואת כך שהריבית כמעט ואינה משפיעה עלינו ולא נתקרב למימון משמעותי. זה יהיה עד 20 מיליון שקל בהערכה גסה לאורך כל חיי הפרויקט, וזה יהיה בעיקר מתן ערבויות. הדיירים הוותיקים מקבלים ערבות בנקאית במלוא שווי הדירה החדשה ברגע בו הם עוזבים את הדירה הישנה". 

אנחנו מדברים על מחיר של 33 אלף שקל למ"ר במכירות עד כה, לכמה יגיע המחיר?

"לפני 3 שנים, כשמכרנו את שלב א', המחירים היו סביב ה-24-25 אלף שקל למ"ר. אני מאמין ששכונת מורשה ברמת השרון, בגלל כל המהפך שהיא עוברת של ההתחדשות עירונית, אטרקטיבית. כשאנשים יקבלו את הדירה בעוד כ-3.5 לערך, עוד יש למחיר הרבה לאן לעלות כי יחסית לעיר עדיין יש פער של 20%-30% ואני לא רואה סיבה למה בעוד כמה שנים הפער הזה לא ייסגר. רמת השרון היא עיר גדולה וכבר לא בונים בה הרבה - יש ביקוש והמחירים בה צפויים לעלות".

חברות קבלניות מתחילות לתת מבצעים - שלם 20% עכשיו, 80% בסוף הדרך.

"אאורה תמיד נתנה אפשרות קנייה נוחה לרוכשים של 20% בהתחלה ו-80% בסוף להבדיל מחברות בניה אחרות שהתחילו עם היוזמה הזו רק לאחרונה. לאנשים קשה גם לשלם ולקחת משכנתא ובד בבד לשלם שכירות, אז את ההון העצמי (20%) יש להם, ואחר כך אנחנו מאפשרים גמישות".

אתם עוסקים רבות בהתחדשות עירונית, איך אתם מרגישים את השוק?

"שנת 21' הייתה שנת שיא עם מכירות של 550 דירות, בשנת 22' אפילו נעבור את זה. מלבד להתחדשות עירונית, אנחנו גם השקנו 5 פרויקטים של שיווק וביצוע ואנחנו יודעים להוציא אותם לפועל כמו הפרויקט בבן שמן שבו אנחנו בונים 600 דירות, כנ"ל בלוד, חדרה ועוד.

"מבחינה תזרימית מצבנו פנטסטי, השנה העלנו את דרוג האשראי ואני צופה ששנה הבאה זה יהיה עוד יותר טוב. הגדלנו מאוד את הפעילות והיחסים הפיננסיים השתפרו בצורה בלתי רגילה - אם לפני 3 שנים אמרו שאאורה חברה ממנופת, היום אנחנו אחת החברות הכי פחות ממונפות בענף בגלל ההתחדשות העירונית.

בשנתיים האחרונות יזמים קנו קרקע במחירים גבוהים ומימנו את עצמם לדעת, אנחנו התעסקנו בהתחדשות עירונית, זכינו בעוד פרויקטים, קיבלנו את אמון הציבור. כל עוד אין לך את מרכיב הקרקע שבאזורי הביקוש מהווה 40%-50% ואף יותר מהמוצר, ואתה לא נגרר לעלויות מימון של הרבה מאוד שנים אז מצבך טוב. מספיק להסתכל על הרכישות שביצעתי במניות החברה כדי להבין מה אני חושב. אין יותר גדול ממני מאמין בחברה שלנו".

מה צפוי לקרות למחירי הדירות? והאם נראה קבלנים שנכנסים ללחץ פיננסי ומורידם מחירים?

"אני חושב שתהיה התייצבות ואפילו קצת ירידה בשוק היוקרה, זה שוק שונה משלנו. השוק של בין 2 ל-4 מיליון שקל הוא לדעתי השוק הכי טוב והכי חזק.  חברות שקנו קרקעות ומינפו את עצמן בצורה גדולה, הריבית יכולה לעשות להן רע. קח למשל את שדה דב, המקום הוא מצוין אבל משך הזמן שלוקח עד שיבשיל והכמות הגדולה של דירות צפויות במחירים יחסית גבוהים, יכולים ליצור לחץ בהתחלה. אם הן לא לקחו הרבה אשראי אז מצבן סביר, אם הן כן לקחו הרבה אשראי אז זה יהיה מאתגר.

לאיזה רווח "מייצג" אתה מכוון?

"את השנה הנוכחית אנחנו צפויים לסיים עם 150-160 מיליון שקל רווח נקי ומשנה הבאה זה יעבור את ה-200 מיליון שקל. בעוד 3-4 שנים מהיום חברה כמו אאורה צריכה להרוויח  300 מיליון שקל רווח נקי בשנה מהסיבה הפשוטה שאנחנו פותחים עוד ועוד פרויקטים. יש לנו התמקצעות אדירה בתחום ואני באופן אישי מגיע לכל כנס דיירים ומשכנע אותם באופן אישי, מדובר על יחסי אמון מיוחדים".