אלגריה וילג
צילום: אלגריה וילג

בת"א מקבלים את הריקושטים של התדרדרות הנדל"ן בארה"ב

בעיות בשוק הנדל"ן בארה"ב זולגות לת"א - איגרות החוב של דלשה קפיטל והרץ בתשואת זבל של 200%-300% 
דור עצמון | (2)
נושאים בכתבה אג"ח זבל

חברות האג"ח "האמריקאיות" נכנסו לשוק המקומי על מנת לגייס חוב עבור פרויקטי נדל"ן שהן מנהלות ברחבי העולם. על פניו, לא כל כך ברורה הסיבה של אותן חברות מחו"ל לחפש דווקא בשוק הישראלי, ולא אצלן בבית - בארה"ב. אולי זו הריבית הזולה שהיתה אז, או ה"נדיבות" היחסית של המוסדיים פה. 

אולם בעיות חריפות בשוק הנדל"ן שמזעזעות את וול-סטריט בשבועות האחרונים נותנות אותתיהן בשוק המקומי דרך אותם חברות נדל"ן. בימים האחרונים דיווחה חברת הרץ פרופרטיס גרופ העוסקת בנדל"ן מניב למשרדים בארה"ב כי בוטלה העסקה למכירת הנכס Tower One Capital. כתוצאה מכך חולט לטובת החברה הפקדון בסך כולל של כ-130 אלף דולר אשר הופקד על ידי הרוכש בעסקה האמורה. בהתאם לכך הודיעה החברה כי ביטול ההסכם משפיע לרעה על יכולתה לעמוד בתשלום סדרת האג"ח א' במלואו הרץ פרופרטיס אגח א 0% , אשר צפוי לחול ביום 15 בינואר 2024.

כתוצאה מכך איגרות החוב של הרץ פרופרטיס סדרה א' ירדה היום בת"א ב-12%. האג"ח נסחרות בתשואה של 204% - מה שמשקף את הספקות של בעלי החוב לגבי יכולת החברה לעמוד בהחזרים.

בתזרים המזומנים החזוי שהוצג בדו"ח רבעון שני וכן במידע שפורט על ידי החברה בדו"ח ההפנייה, הניחה החברה כי תפיק תזרים עודף מעסקת המכירה בהיקף של כ-9.8 מיליון דולר, דבר שלדבריה אינו עוד אפשרי בשלב זה. לאור זאת אין לחברה את האמצעים לעמוד בתשלום ינואר 2024 במלואו.

בשבוע שעבר הודיעה הרץ כי חלו שינויים בהנחות שעמדו בבסיס דוח התזרים המקורי כתוצאה מהתרחשויות שאירעו לאחר מועד פרסום דוח התזרים המקורי ואשר יש בהם כדי להשפיע לרעה על יכולת החברה לעמוד בתשלום קרן אגרות החוב סדרה א' במלואו. כך למשל בנכס Energy Center החברה הניחה מימון מחדש של ההלוואה אשר יתרתה עומדת על כ-66 מיליון דולר ושמועד פירעונה ביום 1 באוקטובר 2023 באופן שצפוי היה ליצר לחברה עודף תזרימי של כמיליון דולר. עם זאת, החברה מעריכה כי לא יתאפשר מימון מחדש של ההלוואה במועד שנקבע וכן לא לפני מועד תשלום ינואר 2024. גם בנכס Gatewa Center הרץ מעריכה כי נדרש לבצע מימון מחדש על מנת שהתזרים העודף יחולק מחברת הנכס אליה, מה שצפוי להשפיע על התזרים בכ-2.3 מיליון דולר.

הרץ לא לבד, אליה מצטרפת חברת דלשה קפיטל העוסקת בנדל"ן מניב למגורים ולמסחר בניו-יורק. החברה דיווחה לאחרונה כי רשמה ירידה של כ-41.9 מיליון דולר בשווי נדל"ן להשקעה בנכסי החברה, בעיקר עקב עלייה בשיעורי היוון כדי לשקף את מצב השוק ועלייה בהוצאות מיסים ובהוצאות תפעוליות אחרות.  בנוסף, חברות כלולות של החברה רשמו ירידת ערך של נכסי הנדל"ן להשקעה המוחזק ים על ידן. איגרות החוב של דלשה קפיטל סדרה ב' דלשה קפיטל אגח ב נסחרות בתשואה של 300%.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    המגיב 26/09/2023 19:12
    הגב לתגובה זו
    כדי לקחת כספים, במקום בארה"ב ??? אולי כי היה להם ברור שהמרחק הפיסי, והשונות הרגולטורית, יאפשרו להם לערבב את גופי הפנסיה הגדולים בישראל, כך שיוכלו לקחת כסף, ולדעת מראש שאם לא יחזירו, לא יקרה להם כלום, ומי שיספוג את זה, יהיה החוסכים לפנסיה בישראל ? - ואז גם לא יקומו עליהם הרגולטורים או התקשורת בארה"ב, על הונאת פנסיות. בנוסף - החתמים קיבלו עמלה שמנה מאוד מאוד (מאוד מאוד), כך שגם להם לא באמת איכפת. הם קיבלו את שלהם, ושעשרות אלפי פנסיונרים לעתיד, יספגו 200 שקל לחודש לכל תקופת הפנסיה.
  • כל פעם אני שואל את עצמי מה ישאר לי בפנסיה... (ל"ת)
    v 26/09/2023 21:28
    הגב לתגובה זו
אגח
צילום: ביזפורטל
קרנות נאמנות

איך להשקיע בקרנות אג"ח, למה לשים לב וממה להיזהר

משקיע צריך לבחור בין עשרות מסלולי אג"ח; הבחירה חשובה - מדד תל-גוב שקלי 5+ המייצג את האג"ח הממשלתיות השקליות לטווחים של 5 שנים ויותר ירד בכ-4.5% מתחילת השנה ומנגד תל-גוב שקלי 0-2 עלה בכ-0.8%
קובי ישעיהו |
תהליך עליית הריבית המהירה שהחל בארה"ב וגם בישראל במהלך 2022 על רקע העלייה החדה בקצב האינפלציה הביא לירידות חדות בשוק האג"ח ולתשואות שליליות גם בקרנות הנאמנות וקרנות הסל העוקבות אחרי מדדי האג"ח השונים. בשנה שעברה התמונה השתנתה בשוק האג"ח המקומי כשמדד All Bond כללי עלה ב-3.76%, הצמוד ב-3.91% והשקלי ב-3.42%. בהתאם היו גם לא מעט קרנות נאמנות שסיפקו תשואות סבירות למשקיעים. והשנה, אגרות החוב הממשלתיות, בארה"ב ובעולם, היו אמורות לרשום תשואות עוד יותר יפות. עם רוח גבית מהורדות ריבית על ידי הפד ובנקים מרכזיים אחרים, הן היו צפויות לעלות ב-10% ויותר. אבל, זה לא מה שקרה. בחודשים האחרונים נרשמו ירידות חדות למדי בשוקי האג"ח הממשלתיים בישראל ובארה"ב, בעיקר בסדרות הארוכות. ובהתאם - התשואות עלו. הסיבה העיקרית לעליית התשואות - נתוני אינפלציה גבוהים מהצפוי בארה"ב שלא מאפשרים בינתיים לפד להתחיל להוריד את שיעור הריבית. לקריאה נוספת: לאחר הירידות בחודשים האחרונים? האם האג"ח מעניינות להשקעה. רבעון ראשון אג"ח: הורדת הדירוג משקפת את ביצועי החסר של האג"ח הממשלתי. העלייה בארה"ב התרחשה כאמור בעיקר על רקע פרסום נתוני מאקרו חזקים (בעיקר אינפלציה ושוק העבודה) שהביאו לדחייה וצמצום בהערכות השוק לגבי תחילת תהליך הורדת הריבית שם. בארץ, כמובן, יש גורמים נוספים, בעיקר כאלה הקשורים למלחמה ולנגזרותיה. על רקע הטלטלות בשוקי האג"ח נרשמה שונות גבוהה מאוד בין מדדי האג"ח השונים בתל אביב מתחילת השנה. מדד All Bond כללי עלה בכ-0.1%, מדד האג"ח הצמודות הכללי עלה בכ-0.7% אבל מדד התל-גוב צמודות (הממשלתיות הצמודות למדד) רשם ירידה של 1.4%. התל-גוב השקלי ירד בכ-2% ואילו התל-בונד 40 (המייצג 40 סדרות אג"ח של חברות בעלות דירוגים גבוהים) ב-1.6%.  בסך הכל יש בבורסה עשרות מדדי אג"ח שונים ובהתאם השוק היום מאוד משוכלל ומשקיע צריך בראש ובראשונה להחליט כמובן מה רמת הסיכון שהוא רוצה לפעול בסביבתה ולפי זה לחלק את תיק ההשקעות למניות, אג"ח והשקעות אחרות (סחורות, מט"ח, אלטרנטיבי.). בתוך החלק האג"חי אפשר להשקיע בקרנות סל פסיביות (בדומה למניות הן פשוט משקיעות פחות או יותר לפי מדדי האג"ח השונים), ממשלתיות או קונצרניות, או בקרנות נאמנות אקטיביות, ששם דמי הניהול גבוהים יותר. אז איך בוחרים קרן נאמנות המתמחה בהשקעה באגרות חוב? כאמור, למשקיע הסולידי יש היום המון אפשרויות בחירה והן כוללות בין השאר קרנות המתמחות באג"ח ממשלתיות שקליות (כאלה שלא צמודות למדד), קרנות המשקיעות באג"ח ממשלתיות צמודות למדד, ויש גם קרנות המשקיעות באג"ח חברות (קונצרניות) שקליות, דולריות או צמודות למדד. יש גם קרנות המשקיעות באג"ח בחו"ל. 

הסדרות הקצרות פחות מסוכנות

יש מספר כללי אצבע חשובים - אג"ח ממשלתיות פחות מסוכנות מקונצרניות וככל שזמן הפידיון של האג"ח יותר קצר (מח"מ - משך חיים ממוצע) הסדרה פחות מסוכנת (מק"מ, האג"ח הממשלתי השקלי לתקופה של עד שנה, הוא הכי פחות מסוכן ומנגד האג"ח הארוכות לתקופות של 10-30 שנה הן הכי מסוכנות). בתוך האג"ח הקונצרניות יש את הדירוגים  - הסדרות הכי פחות מסוכנות הן אלה בעלות הדירוגים הגבוהים (סדרות המדורגות AAA או AA ) והכי מסוכנות הן אלה ללא דירוג כלל (המכונות גם אג"ח זבל).  כך למשל מדד תל-גוב שקלי 5+ המייצג את האג"ח הממשלתיות השקליות לטווחים של 5 שנים ויותר צנח בכ-4.5% מתחילת השנה ומנגד תל-גוב שקלי 0-2 עלה בכ-0.8%. אז מי שהימר על ירידת ריבית ובהתאם השקיע בסדרות הארוכות "חטף" ומי שנשאר בסדרו הקצרות יותר רשם רווח קטן עם סיכון נמוך. אי אפשר לברוח מזה - אם רוצים לנסות להרוויח יותר אז צריכים להעלות את רמת הסיכון - ובהתאם אפשר גם לספוג הפסדים כבדים יחסית במידה והנחות הבסיס לא מתממשות. גם דמי הניהול חשובים - בקרנות הסל הם הרבה יותר נמוכים בדרך כלל (סביב 0.2%-0.3% לשנה) ואילו בקרנות האקטיביות 0.3%-1.5% כשהרוב הגדול נע בין 0.5% ל-1%. כמעט כל מחקר שנעשה בעשרות השנים האחרונות מצביע על כך שהרוב המוחלט של מנהלי הקרנות האקטיביים, גם במניות וגם באג"ח, לא מצליח לספק תשואה עודפת על מדדי השוק (באותה רמת סיכון) כך שעדיף ככל הנראה למשקיע הממוצע להתמקד בקרנות הסל הפאסיביות. ואכן, בשנה שעברה הקרנות הפסיביות עקפו לראשונה את הקרנות האקטיביות המסורתיות בהיקף הנכסים המנוהל. המשקיעים פדו במהלך 2023 כ-14.5 מיליארד שקל מקרנות נאמנות אקטיביות המנוהלות תחת הקטגוריה "אג"ח כללי", אחרי שגם בשנת 2022 הייתה הקטגוריה הפודה ביותר עם פדיון של כ-16.3 מיליארד שקל. קטגוריית קרנות אג"ח מדינה רשמה אף היא יציאת כספים מאסיבית בסכום של כ-6 מיליארד שקל אשתקד, לאחר שבשנת 2022 פדתה כ- 4.9 מיליארד שקל. מנגד, המשקיעים הזרימו כ-900 מיליון שקל לקרנות סל המתמחות באג"ח בחו"ל, וגם כ-630 מיליון שקל לאג"ח חברות והמרה. נקודה חשובה נוספת - להרבה משקיעים יש נטייה לבדוק את התשואות של קרן כזו או אחרת בשנה האחרונה או ב-3 השנים האחרונות ולהשקיע בה. בדרך כלל זו טעות מכיוון שתשואות העבר לא מלמדות כמובן על הביצועים בעתיד ולא מעט פעמים הקרנות שהיו בתחתית טבלת התשואות בשנה האחרונה או אפילו במשך מספר שנים קפצו לצמרת בשנה שלאחריה. זה נכון גם לקרנות המנייתיות, גם לגמישות וגם כמובן לקרנות האג"ח השונות.  בנוסף, בתי ההשקעות הגדולים נוהגים להבליט בפרסומים את "הקרנות המנצחות" שלהם בכל קטגוריה במטרה למשוך כספים חדשים ולהסתיר את הקרנות שלא הצליחו. אז אם בית השקעות מסוים מנהל עשרות קרנות מספיק שעד 10% מהון יצליחו בכדי לקנות שטחי פרסום בכדי לבשר למשקיעים הפוטנציאליים על "ההצלחה הגדולה" של קרן כזו או אחרת שהיכתה את מדדי הייחוס.

סימן קריאה - הקרן משקיעה באג"ח בסיכון גבוה יותר

נסתכל על  5 תתי קטגוריה מרכזיים בקרנות האג"ח: אג"ח מדינה כללי ללא מניות, אג"ח כללי בארץ ללא מניות – עם ובלי סימן קריאה, ואג"ח חברות והמרה ללא מניות – עם ובלי סימן קריאה. מה משמעותו של סימן הקריאה? שהקרן משקיעה באג"ח בסיכון גבוה יותר. בכל אחת מהקטגוריות יש עשרות קרנות.  אג"ח מדינה כללי ללא מניות - מדובר בקטגוריה שאמורה להיות הסולידית ביותר. הקרנות בקטגוריה זו משקיעות בכל סוגי אג"ח המדינה – צמוד, שקלי וריבית משתנה, בכל טווחי הזמן לפי שיקול דעתו של מנהל הקרן. חלק מהקרנות מרחיבות את טווח ההשקעה גם לאג"ח חברות בדירוג גבוה מאד. זה נותן להם יתרון מסוים, שכן התשואות באג"ח זה מעט גבוהות יותר, וגם מעלה את הסיכון, אך עדיין מדובר בכלי שנחשב סולידי. נזכיר שוב שגם בכלי הסולידי הזה אגרות חוב ארוכות יכולות לגרום להפסדים כבדים. כמעט כל הקרנות בקטגוריה שייכות לבתי ההשקעות הגדולים, כשנראה שהקטנים לא מגלים בה עניין בגלל פוטנציאל הרווחים הנמוך יחסית.  מדד תל-גוב כללי רשם מתחילת השנה ירידה של 1.5% לאחר שב-2023 הוא רשם עלייה של כ-1%.  אג"ח כללי ללא מניות עם ובלי סימן קריאה - בקטגוריה זו הקרנות משקיעות בכל סוגי האג"ח בארץ – בין ממשלתי ובין קונצרני, בין צמוד ובין שקלי או משתנה, ובכל טווחי הזמן. כלומר החופש גדול יותר, ונקודת ההשוואה היא מדדי ה-All Bond שכוללים את כל סוגי אגרות החוב. סימן הקריאה בשם הקרן מציין כאמור סיכון גבוה יותר, שאמור להניב תשואה טובה יותר. יש עשרות קרנות נאמנות בקטגוריה הזאת. אג"ח חברות ללא מניות עם ובלי סימן קריאה - האג"ח הקונצרניות מסוכנות יותר מהאג"ח הממשלתיות ולפיכך בתקופות טובות בשוק הן אמורות גם לספק תשואות גבוהות יותר. תשואת מדד תל בונד מאגר לשנת 2023 היה 6.32% וכ-1.5% מתחילת השנה, תל בונד צמודות נתן 5.94% ו-1.8% מתחילת השנה ומדד תל בונד שקלי 5.34% אשתקד מתחילת השנה 0.4%.