שוק הנדל"ן עובר תהליך בחודשים האחרונים. מחירי הדיור יורדים, מחירי השכירות עולים - ויש לכך סיבה. השוק לא יציב מפני שהוא מייצר לנו אשליה אופטית. הוא מצייר לנו תמונה של תהליך, אבל התהליך הזה ממש לא בריא לאף אחד - לא לרוכשי הדירות, לא לקבלנים, לא למדינה. לפחות בינתיים, עושה רושם שאף אחד לא מרוויח ממנו. במשרד האוצר מדברים על הלונג ראן. אבל בינתיים, לפחות בינתיים, לכל מטבע יש את הצד השני. המחירי יורדים - אז השוכרים סובלים ובעלי המשכנתאות כורעים תחת הנטל.  "ירידת מחיר אמיתית נובעת מעודף היצע על ביקוש. זה תהליך בריא כשיש הרבה דירות ומעט רוכשים וזה משפיע על המחיר. אבל המחיר היום, לא יורד בגלל המניע הזה, הבריא. הוא נובע מקשיים לביצוע עסקה", אומר השמאי סער פלד. אבל יש ירידת מחירים בפועל. "אני קורא לזה ביקוש כבוש, כזה שמחכה לצאת החוצה. ובסוף הוא ייצא. למה? כי אנשים יצטרכו לבחור בין קניה לשכירות. כמה אנשים יכולים לגור אצל ההורים עם 3 ילדים? אין פתרון אחר. אנשים רוצים קורת גג, הם רוצים 4 חדרים. הציבור הזה כבר לא רוצה פנטהאוז. ירידת מחירים יש, אבל גם עלויות מימון. היום אי אפשר להיכנס לעסקה. אז מה עשינו בזה?". איך השוק מתנהג היום? "השוק לא יציב, אתה מרגיש ורואים שכמות העסקאות נמוכה. הבעיה - זה כבר נמוך מדי, זה לא יכול לרדת יותר. רואים את זה בפרוטפוליו של הלקוחות. אמרתי בעבר שככל שהריבית גבוהה יותר, מי שיוצא מהשוק הם השחקנים הרגילים, אלה האנשים שאין להם הון עצמי או הון עצמי נמוך ולכן הם לא יכולים להיכנס לעסקה". מי כן נכנס לעסקאות? "אנשים עם הון עצמי יותר גבוה, אבל גם הם לוקחים הלוואות קטנות. אתה מרגיש את זה בשוק. יש ירידת מחירים, היא קיימת, גם באזורי ביקוש". מה כן מסייע לשוק? "בוא נדבר על נושא מכרזי המנהל, שמנסים לייצר. הבעיה היא שהקבלנים מבינים את המשחק החדש, הם לא ניגשים ולכן פרוייקטים לא מתקדמים. בסוף, בתוך דירה אתה צריך לשים מישהו, שוכר או קונה. אף אחד לא יגור באוהל. רוצה לומר: לשווק קרקע זה נחמד, אבל לבנות בניין לוקח הרבה זמן. אם אנשים לא רוכשים קרקע לא יתקדם פרוייקט מכלום. איפה זה מורגש? בשוק השכירות. מחירי השכירות עולים, זו האופציה האחרונה שנשארה לאנשים צעירים. בסוף, השוק הפך אותם לתפרנים והם משלמים יותר". אנשים בורחים מעסקאות. "יש תופעה כזאת כי הם מקבלים רגליים קרות. חלק מהעסקאות האלה קורות אצלי במשרד, בתור שמאי. אני רואה מה קורה למי שנכנס לעסקה. המחיר סביר ועדיין הוא מתחרט כי הוא מקבל רגליים קרות כשהוא מבין את גובה הריבית הוא משלם עבור מימון העסקה. זה משהו שלא חווינו בעבר. כשאתה מרגיש את הקושי של לקוח להתמודד עם התשלום, אתה יכול להבין מה עובר על השוק". יש פתרון? "אני אומר שהתהליך הכי פשוט הוא הכי נכון - בונים כמות מספקת בהיצע מול ביקוש והמחירים יורדים וכך גם מחירי השכירות מתקררים. אבל לא הצליחו לבנות את הכמות הנכונה, הריבית המאוד נמוכה בעבר יצרה ביקושים מוגברים של כאלה שחשבו לקנות דירה, הם יצרו לחץ גדול של ביקושים היסטריים מעבר לרגילים. בסוף המחירים עלו. ברגע שלאדם יש אפשרות לקנות - הוא יקנה". איפה נהיה כשהריבית תהיה נניח, לא בשיא השלילי, אבל באמצע - 3%? "אני מאמין שהביקושים יחזרו בגדול. בסביבת ריבית סבירה היא תחזור. זה לא יחזור ל-2021, שהיה אז ממש טירוף של עסקאות, אחת רודפת אחת. זה באמת היה גם כשל לצד השני. אבל לא יכול להיות שהשוק קפוא. לצרכן הסופי זה רע, זה רע לקבלנים שלא יכולים לייצר ורע למדינה - כי אין לה הכנסות ממיסוי מקרקעין.  אין לה מס שבח, אין לה הכנסות ממס רכישה. היום אין היטלי השבחה כי אין עסקאות. זה יוצר מצב שהמדינה מפסידה הכנסות עתידיות. היא חייבת שהשוק יעבוד, אסור לו להיות קפוא". איך אתה מגדיר ריבית "סבירה"? "בוא נגיד שאנחנו ברמה גבוהה מאוד, וכשהיא תרד, זה ישתנה. זה לא שמעולם לא הייתה ריבית כזאת, אבל העליה הפעם הייתה מאוד מהירה. לא לקח עשור, אלא מהר. גם הירידה הראשונה בריבית לא תהפוך את התהליך למהיר. אם היא תרד ברבע אחוז, היא תהיה גבוהה ועדיין - רוב האוכלוסיה עם אחוזי מינוף גבוהים, תהיה בבעיה. אני מכיר את נביאי הזעם, אנחנו לא שם ברמה של עשרות אחוזי ירידה. רוב הציבור בחוץ היום. כולם מחכים לירידת הריבית".