זוכי מחיר למשתכן לא זכאים להגיש התנגדויות תכנון ובניה בפרויקטים
הזוכים במחיר למשתכן אינם זכאים להגיש התנגדויות בנוגע לתכנון והבניה בפרויקטים בהם זכו. כך עולה מחוות דעתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ. על פי חוות הדעת, מרבית המידע המהותי אודות הדירות אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ולכן לא ניתן לומר שהסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים וכי ההקלות שינו את מצבם לרעה. השאלה: האם הזוכים רשאים להגיש התנגדות להקלות בפרויקטים בחוות הדעת, נבחנה השאלה מה מעמדם של הזוכים בהגרלה ביחס להליך התכנוני של בקשת הקלות על ידי היזמים בפרויקטים בהם זכו, ובפרט האם הם בעלי זכות להגיש התנגדות לבקשה להקלות שהוגשו על ידי היזם שמבצע את הפרויקט בו זכו. במסגרת תכנית מחיר למשתכן, הקרקעות משווקות ליזמים במכרז לאחר שאושרה תכנית לגביהן, כאשר היזם שיזכה במכרז הוא שיצטרך להוציא את ההיתרים על מנת לממש את הפרויקט. במקרים רבים, מגישים היזמים יחד עם הבקשה להיתר, גם בקשות להקלות כגון תוספת שטח לבנייה, תוספת קומות ותוספת יחידות דיור, באופן אשר עשוי להאריך באופן מהותי (לעיתים אף שנים) את משך הזמן שנדרשים הזוכים להמתין עד קבלת הדירות ביחס לתנאי המכרז מול המדינה. משווקים מכרזים ללא היתר, כדי להחזיק את הזוכים על הגדר בתחילת שנת 2017 נקבע במשרדי האוצר והשיכון כי לאחר זכיית יזם במכרז ולפני הוצאת ההיתרים על ידו, לרבות היתרים שכלולה בהם בקשה להקלה, מבצע משרד הבינוי והשיכון את ההגרלות בין הזכאים שנרשמו אליהן ושולח לזוכים הודעות בדבר זכייתם ומספרם בתור לבחירת הדירות בפרויקט. כלומר, שהשלב שבו מגיש היזם את הבקשה להיתר או את הבקשה להקלה הוא שלב שבו כבר בוצעה ההגרלה בין הנרשמים לתכנית, והזוכים בה קיבלו הודעה על זכייתם ומספרם בתור לבחירת דירה בפרויקט. זאת, בניגוד למצב לפני שנת 2017, אז משרדי הממשלה המתינו עם ההגרלות עד לאחר הוצאת היתר בניה או היתר הכולל הקלה ע"י היזם. יש לזוכים זכויות, אבל לא צריך להגזים על פי עמדת חוות הדעת, אין חולק על כך שבידיהם של הזוכים זכות בלתי חוזרת שהוענקה להם מהמדינה, אולם תכנה של הזכות אינו מגיע לכדי זכות בדירה מסויימת, או במקרקעין בכלל, אלא מתמצה באפשרות לרכוש דירה במועד עתידי שאינו ידוע. "הזכאי יוכל לבחור, במועד עתידי שייקבע בידי היזם, דירה מבין הדירות שיוותרו באותו שלב בפרויקט לפי מיקומו בהגרלה. מרבית המידע המהותי אודות הדירות בהן זכו זוכי התכנית, לרבות מאפייניהן התכנוניים ומחיריהן, אינו ידוע לזוכים בעת הזכייה ועד לשלב קבלת ההיתר, ולכן לא ניתן לומר כי הסתמכו על מאפייני תכנון מסוימים שעשויים להשתנות בהליך בקשת ההקלה וכי ההקלה משנה את מצבם לרעה", נכתב בחוות הדעת. לכך מצטרפת העובדה כי זוכי התכנית רשאים לוותר על זכייתם בכל עת ואינם נדרשים לשלם מחיר כלשהו עבור ויתור זה. לכן, קובעת חוות הדעת כי לא ניתן לומר שאישור הקלה פוגע בזוכים במובנו של מונח זה בחוק התכנון והבניה. זכיתם? עכשיו נראה כמה שנים תחכו מנגד, לעמדת חוות הדעת, אמנם אין לזוכים אינטרס הסתמכות מוגן שיכול לייצר עבורם זכות להתנגדות למתן הקלות, אולם בכל זאת הם מסתמכים על האפשרות שתינתן להם לקבל או לדחות את הזכייה בתוך תקופת זמן סבירה. אמנם אף אחד לא מחייב את הזוכים להמתין, אלא שרבים מהזוכים עושים זאת. בממשלה מצאו דרך לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה "בעשותם כן, ומתוך צפייה סבירה, מונעים הזוכים מעצמם חיפוש אחר דירה אחרת. מניעה זו מטיבה עם המדינה, אשר מבקשת מצדה להפחית את כמות מחפשי הדירות על מנת שהביקושים לדירות ירדו, והמחירים עמם. לטעמנו, נקודה זו במערכת היחסים שבין המדינה ובין זוכי מחיר למשתכן, ראוי לה שתיבחן שוב", נכתב בחוות הדעת. לעמדת חוות הדעת, "טוב יעשו משרדי הממשלה, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה אחרי מתן היתרי הבניה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו". צריך להוסיף כסת"ח, כדי שהזוכים לא יוכלו להתלונן "בכל מקרה, ראוי לציין בהודעות הזכייה אילו הליכים עדיין צפויים עד למועד בחירת הדירות ומהו הזמן הממוצע לקבלת היתר. עוד יש להדגיש בפני הזוכים כי לעת שיינתן היתר בנייה יקבלו על כך הודעה, ואזי יוכלו לבחון את מאפייני הדירה לעומק ולבדוק אם היא מתאימה לצורכיהם. בנוסף יש לטעמנו מקום לציין כי יכול והיזם יבקש הקלה מהוועדה המקומית, כך שנושא זה יובא לידיעת הזוכים כבר בראשית הדרך", נכתב בחוות הדעת. אל תממנו עורכי דין בעניין זה, צריך לציין את פרויקט בית בפארק באור יהודה, בו תנאי המכרז המקוריים היו להשלמת הפרויקט תוך שנתיים, אלא שלאחר הזכייה, גילו הזוכים כי בשל ההקלות, יאלצו להמתין עד 6 שנים לקבלת הדירות. חלק מהזוכים, פנו לבית המשפט, בעצת עורך הדין שהעריך כי יש להם תיק מוצק (אשר יטופל תמורת כ-30 אלף שקל), אלא שבית המשפט גלגל אותם מכל המדרגות במהרה.
- 1.בדירה גרים=קורת גג 25/01/2019 17:50הגב לתגובה זובדירה גרים=קורת גג,לעומת מגורים ברחוב
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
