השכרת דירות רבות במס מופחת

כידוע, לצד האפשרות לפטור ממס על השכרת דירת מגורים בידי יחיד, פטור המוגבל בשכר דירה חודשי שאינו עולה על 5079 ש"ח לחודש, קיים מסלול נוסף וחלופי ליחידים, המאפשר תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל דמי השכירות. במסלול זה, שנקבע במסגרת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), לא יותר ניכוי הוצאות כלשהן (כגון פחת, הוצאות מימון או תיקונים), ולכן באופן אפקטיבי הוא גבוה יותר מ-10%, בייחוד ביחס לדירות חדשות יחסית שנרכשו במשכנתה גבוהה. עם זאת, מאחר שעל רווחים מהשקעות אחרות (לדוגמה בשוק ההון) מוטל בדרך כלל מס בשיעור של 25% (למעט 15% על אג"ח לא צמוד), הופך מסלול זה לאטרקטיבי בהחלט, מה עוד שהבחירה בו אינה מחייבת פתיחת תיק במס הכנסה, אלא דיווח מקוצר בלבד. אחד התנאים ההכרחיים לתחולת הסעיף הוא שההכנסה מדמי השכירות אינה מהווה הכנסה מעסק. נושא זה נדון לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין לשם. באותו מקרה המדובר באח ואחות שהשכירו 27 נכסי מקרקעין, מתוכם 24 דירות (חלקן למגורים וחלקן למשרד), שתי חנויות ומשרד. את הנכסים ירשו מאביהם המנוח, שהיה עורך דין ומשרדו שכן באחת הדירות, ובמהלך חייו צבר את הנכסים (רובם בארבעה בניינים). האב דיווח על הכנסות השכירות בחייו כהכנסה פסיבית (שאינה מעסק), וכך נהגו גם הילדים לאחר מותו. לטענת פקיד השומה, המספר הגדול של הנכסים והיקף השכירות מגיעים לכדי עסק ולכן יש להחיל על ההכנסה מס בשיעור שולי (עד 50%) ולא 10% בלבד. בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק דינו של השופט יונה אטדגי, דחה את עמדת פקיד השומה וקיבל את עמדת המערערים כי מדובר בהכנסה פסיבית. בית המשפט קבע כי אמנם קיימים כמה מאפיינים המצביעים על עסק – כגון מספר הנכסים הגדול שהושכר, היקף דמי השכירות (כחצי מיליון ש"ח לשנה), וכן העובדה שהתקיים מנגנון מסוים לניהול הנכסים ורישום מסודר של ההכנסות. עם זאת קבע בית המשפט כי בשקלול כלל הנסיבות, הכף נוטה לכך שאין מדובר בעסק. בהקשר זה הצביע בית המשפט על כמה מאפיינים מהותיים פסיביים: "המנגנון" שלגביו נטען בנוגע להשכרה, למשל מזכירה והנהלת חשבונות, התנהל רק בחלק מהשנים ומכל מקום אינו חורג מפעילויות רגילות של משכיר נכס. הוא הדין בנוגע להעסקת עובדת ניקיון לניקוי חדרי המדרגות של שלושה בניינים. עוד נקבע כי לא הוכחה בקיאות מיוחדת של המערערים בנוגע לעסקי נדל"ן או השכרה (עיסוקם הרגיל – עורכי דין). מאפיין חשוב הוא כי הנכסים התקבלו בירושה בידי המערערים בלי שהם מילאו בכך תפקיד אקטיבי. כמו כן, חוזי השכירות היו סטנדרטיים ואחידים ותחלופת הדיירים הייתה מועטה, בלי שהיה עיסוק רב בטיפול בשוכרים. שיקול נוסף היה אופן הדיווח על דמי השכירות במהלך השנים. הוכח כי דמי השכירות דווחו במהלך כל השנים כהכנסה פסיבית, מבלי שפקיד השומה חלק על כך. זאת ועוד, בשנה מסוימת ביקש האב המנוח לראות בדמי השכירות הכנסה עסקית (לצורך קיזוז הפסדים אחרים שהיו בידו) ודווקא פקיד השומה הוא שסירב וראה בכך כהכנסה פסיבית. לאור כל אלה, קיבל בית המשפט את הערעור וקבע כי יש לראות בהכנסה הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור המס המופחת. אף שפסק הדין עוסק בנושא השכרה, הרי לסוגיה של סיווג הכנסה כעסקית או פסיבית יש השלכות מהותיות גם בנוגע לתחומים אחרים כגון מכירת נדל"ן. קביעות בית המשפט ולפיהן מספר נכסים גדול או היקף השכרה גדול אינם מעידים בהכרח על עסק, עשויות אפוא לסייע בהחלט גם במקרים אחרים. האמור במאמר הוא על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הכותב - ממשרד אלתר עורכי דין     <center>>