מע"מ לחברה המשכירה מבנה למגורים לאדם פרטי
. חברה בע"מ משכירה חלק ממבנה שבבעלותה לאדם פרטי לצורך מגורים. האם עליה להוציא חשבונית מס ולשלם מע"מ בגין עסקה זו?
שאלה:
------------
חברה בע"מ משכירה חלק ממבנה שבבעלותה לאדם פרטי לצורך מגורים. האם עליה להוציא חשבונית מס ולשלם מע"מ בגין עסקה זו?
תשובה:
------------
מנתוני השאלה לעיל אין אנו למדים אם עסקינן בעוסק שעיסוקו בהשכרת דירות, ואם מתקיימים יחסים מיוחדים בין המשכיר לשוכר.
האם בפנינו עסקה חייבת?
ההגדרה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") קובעת כלהלן: "'מכר' - לעניין נכס - לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות, הקניית רשות לשימוש בו בתמורה, הקניית זכות בו, שימוש בו לצורך עצמי, ולרבות הפקעתו, חילוטו או החרמתו, בתמורה, וכן נתינתו במתנה לרבות מתנה לעובד, ולעניין מקרקעין - גם לרבות פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, ורישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק אגוד מקרקעין, כאמור בסעיף 8 לחוק האמור, אך למעט פעולה בנייר ערך הנסחר בבורסה". מהאמור עולה שהמונח "מכר נכס" כולל לכאורה גם השכרה.
סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מגדיר שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות." כלומר, כדי ששכירות תיכנס לגדר מכר יש לקבל בעדה תמורה. התמורה תכלול את דמי השכירות וכן החזר הוצאות של המשכיר על פי סעיף 7 לחוק.
הכללת שכירות בגדר "מכר" אינה הופכת אותה לעסק. כדי שפעולה מסוימת תהיה "עסק" עליה לעמוד בקריטריונים שנקבעו להגדרת "עסק", היינו ניתן לצקת לתוכה בין היתר גם משמעות כלכלית.
למען הסר ספק יובהר כי גם ויתור בתמורה על שכירות כמוהו כהקניית זכות בנכס, ולכן בבחינת מכר. מכאן שפעולת ההשכרה היא עסקה בידי עוסק החייבת במע"מ, והאחריות מוטלת על העוסק.
האם אפשר לנכות מס תשומות בשכירות חופשית בהשכרה למגורים?
(1) ניכוי מס תשומות על ידי בעל הנכס על רכישת הנכס ואחזקתו - הואיל והשכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים הנעשית על ידי עוסק במהלך עסקיו (כגון חברה שעוסקת בהשכרות למגורים) היא עסקה הפטורה ממס לפי סעיף 31(1) לחוק - אזי מס התשומות אסור בניכוי לפי סעיף 41 לחוק.
אם ההשכרה נעשית על ידי מי שאין עיסוקו בהשכרת מקרקעין - אזי אין זו עסקה החייבת במס כלל, גם לא כעסקת אקראי (הואיל והשוכר הוא אדם פרטי), וכמובן מס התשומות אינו ניתן לניכוי - לא לעניין רכישת המקרקעין ולא לעניין התשומות השוטפות.
(2) ניכוי מס תשומות על ידי השוכר. הואיל ומדובר בהשכרה למגורים, הרי בשום מקרה השוכר אינו עוסק ולפיכך אינו יכול לנכות מס תשומות, גם אם יש בידו חשבונית מס על שמו.
האם מדובר בהשכרה למגורים הנהנית מפטור?
כאמור, נתוני השאלה לעיל אינם מספקים מידע שעל פיו אפשר לקבוע עמדה בשאלה זו. לפיכך נציין כי סעיף 31(1) לחוק (שבו דנו בהקשר לקיזוז תשומות) קובע פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנים. פטור זה הוענק בד בבד עם פטור ממס שבח שניתן להשכרה כאמור. הוראות סעיף זה יחולו על השכרה למגורים שנחתם לעניינה הסכם ביום 1 ביולי 2002 או לאחריו.
הפטור הקבוע בסעיף 31(1) לחוק כאמור אינו מותנה לכאורה בקיומה של דירה. בעצם הוא מותנה רק בכך שהשכרת הנכס היא "למגורים". המונח "למגורים" לא זכה להגדרה בחוק, ואף לא נקבעו מבחנים ברורים לעניין השימוש בפועל במגורים. עם זאת, שימוש שייקבע לעניינו כי אינו "למגורים" עלול לגרור שינוי בסיווג, על כל הכרוך בכך.
המשיב - מחבר הספר "מס ערך מוסף - החוק וההלכה"
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן


המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה
כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים
רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.
מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות.
בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.
רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.
יגדיל את הצריכה הפרטית
הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.
- העלימו מאות מיליוני שקלים - וזה העונש שנגזר עליהם
- יורחבו תנאי הפטור ממס לקופות גמל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

וואן זירו נלחץ מבנק אש ומשיק מסלול חדש - הגדולים עדיין אדישים
הבנק הדיגיטלי וואן זירו מציע פטור מעמלות ושירותים ייעודיים לעצמאים, על רקע השקת הבנק החדש אש של ניר צוק - האם הבנקים הקטנים יאכלו אחד את השני כשהגדולים יחייכו מהצד?
בנק ONE ZERO הכריז היום על השקת מסלול בנקאי חדש לעצמאים, שכולל שירותים ייעודיים כמו הפקת חשבוניות דיגיטליות, ניהול מע"מ, פטור מעמלות עו"ש ומט"ח, וממשק דיגיטלי לניהול פעילות עסקית וכל זה ללא עלות חודשית. לפי הבנק, מדובר בחבילת שירותים שעשויה לחסוך לעצמאי
למעלה מ־3,000 שקל בשנה.
המסלול מבוסס על שיתוף פעולה עם חברת FINBOT, שמספקת את הפלטפורמה לניהול הפעילות העסקית דרך האפליקציה FINBOT SMART. כך לדוגמה, בכל תקבול שמתקבל לחשבון, המערכת תזהה אוטומטית את הצורך בתשלום מע"מ, תציע להפריש 18% מהסכום לפיקדון
יומי ייעודי, ותאפשר גם לצבור ריבית על כספי המע"מ בנוסף להתראות שוטפות על המצב התזרימי של כל החשבונות במקום אחד.
קניבליזציה בין הבנקים הקטנים?
זה מגיע בעיתוי טעון במיוחד: ימים ספורים לאחר ההשקה הרשמית של בנק אש. המסלול החדש של וואן זירו הוא כנראה יותר אילוץ מיוזמה. וואן זירו, נאבק יותר משלוש שנים כדי לבסס את עצמו כבנק משמעותי מול הענקיים ואז מגיע בנק אש שאולי הוא עדיין לא איום אמיתי אבל הוא בהחלט מצליח לייצר רעש, ועושה זאת עם אג’נדה לוחמנית, ואפילו עקיצות ישירות מהיזם הראשי - בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות.
במעמד השקת הבנק החדש, הביקורת הייתה ישירה וחסרת עכבות מצד אחד מהמייסדים, יזם ההייטק ניר צוק: "לא יודע למה מישהו חשב שזה יעבוד", הוא
אמר כשהוא התייחס למודל המנוי החודשי של וואן זירו. לדבריו, “וואן זירו החליטו שהם כמו נטפליקס או חדר כושר. אנחנו בבנק אש באים עם מודל אחר לגמרי אנחנו מחלקים חצי מהרווחים עם הלקוחות. לא גובים עמלות עו"ש, לא דמי מנוי, וכל שקל שמופקד אצלנו הבנק מרוויח חצי ממנו
והלקוח חצי. זה הוגן, וזה שקוף".
- מה הריבית בפיקדונות בכל הבנקים וכמה אתם מפסידים על הכסף בעו"ש?
- ההטבות של ONE ZERO למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הוא לא סיים רק במודל העסקי ותקף גם את התשתית הטכנולוגית של וואן זירו: "הם בחרו במערכת ליבה הודית בת 40 שנה, יקרה ולא מותאמת. אצלנו המערכת נבנתה מקצה לקצה על ידי הייטק ישראלי, רזה וזול". בנוסף לזה צוק ציין שוואן
זירו "שרף כבר כ־890 מיליון שקל מתוך המימון שגייס", בעוד שבבנק אש, לדבריו, "רוב הכסף עוד נמצא בקופה".