מע"מ לחברה המשכירה מבנה למגורים לאדם פרטי

שאלה: ------------

חברה בע"מ משכירה חלק ממבנה שבבעלותה לאדם פרטי לצורך מגורים. האם עליה להוציא חשבונית מס ולשלם מע"מ בגין עסקה זו?

תשובה: ------------ מנתוני השאלה לעיל אין אנו למדים אם עסקינן בעוסק שעיסוקו בהשכרת דירות, ואם מתקיימים יחסים מיוחדים בין המשכיר לשוכר. האם בפנינו עסקה חייבת? ההגדרה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") קובעת כלהלן: "'מכר' - לעניין נכס - לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות, הקניית רשות לשימוש בו בתמורה, הקניית זכות בו, שימוש בו לצורך עצמי, ולרבות הפקעתו, חילוטו או החרמתו, בתמורה, וכן נתינתו במתנה לרבות מתנה לעובד, ולעניין מקרקעין - גם לרבות פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, ורישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק אגוד מקרקעין, כאמור בסעיף 8 לחוק האמור, אך למעט פעולה בנייר ערך הנסחר בבורסה". מהאמור עולה שהמונח "מכר נכס" כולל לכאורה גם השכרה. סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מגדיר שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות." כלומר, כדי ששכירות תיכנס לגדר מכר יש לקבל בעדה תמורה. התמורה תכלול את דמי השכירות וכן החזר הוצאות של המשכיר על פי סעיף 7 לחוק. הכללת שכירות בגדר "מכר" אינה הופכת אותה לעסק. כדי שפעולה מסוימת תהיה "עסק" עליה לעמוד בקריטריונים שנקבעו להגדרת "עסק", היינו ניתן לצקת לתוכה בין היתר גם משמעות כלכלית. למען הסר ספק יובהר כי גם ויתור בתמורה על שכירות כמוהו כהקניית זכות בנכס, ולכן בבחינת מכר. מכאן שפעולת ההשכרה היא עסקה בידי עוסק החייבת במע"מ, והאחריות מוטלת על העוסק. האם אפשר לנכות מס תשומות בשכירות חופשית בהשכרה למגורים? (1) ניכוי מס תשומות על ידי בעל הנכס על רכישת הנכס ואחזקתו - הואיל והשכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים הנעשית על ידי עוסק במהלך עסקיו (כגון חברה שעוסקת בהשכרות למגורים) היא עסקה הפטורה ממס לפי סעיף 31(1) לחוק - אזי מס התשומות אסור בניכוי לפי סעיף 41 לחוק. אם ההשכרה נעשית על ידי מי שאין עיסוקו בהשכרת מקרקעין - אזי אין זו עסקה החייבת במס כלל, גם לא כעסקת אקראי (הואיל והשוכר הוא אדם פרטי), וכמובן מס התשומות אינו ניתן לניכוי - לא לעניין רכישת המקרקעין ולא לעניין התשומות השוטפות. (2) ניכוי מס תשומות על ידי השוכר. הואיל ומדובר בהשכרה למגורים, הרי בשום מקרה השוכר אינו עוסק ולפיכך אינו יכול לנכות מס תשומות, גם אם יש בידו חשבונית מס על שמו. האם מדובר בהשכרה למגורים הנהנית מפטור? כאמור, נתוני השאלה לעיל אינם מספקים מידע שעל פיו אפשר לקבוע עמדה בשאלה זו. לפיכך נציין כי סעיף 31(1) לחוק (שבו דנו בהקשר לקיזוז תשומות) קובע פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנים. פטור זה הוענק בד בבד עם פטור ממס שבח שניתן להשכרה כאמור. הוראות סעיף זה יחולו על השכרה למגורים שנחתם לעניינה הסכם ביום 1 ביולי 2002 או לאחריו. הפטור הקבוע בסעיף 31(1) לחוק כאמור אינו מותנה לכאורה בקיומה של דירה. בעצם הוא מותנה רק בכך שהשכרת הנכס היא "למגורים". המונח "למגורים" לא זכה להגדרה בחוק, ואף לא נקבעו מבחנים ברורים לעניין השימוש בפועל במגורים. עם זאת, שימוש שייקבע לעניינו כי אינו "למגורים" עלול לגרור שינוי בסיווג, על כל הכרוך בכך.

המשיב - מחבר הספר "מס ערך מוסף - החוק וההלכה"

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן