מע"מ לחברה המשכירה מבנה למגורים לאדם פרטי
. חברה בע"מ משכירה חלק ממבנה שבבעלותה לאדם פרטי לצורך מגורים. האם עליה להוציא חשבונית מס ולשלם מע"מ בגין עסקה זו?
שאלה:
------------
חברה בע"מ משכירה חלק ממבנה שבבעלותה לאדם פרטי לצורך מגורים. האם עליה להוציא חשבונית מס ולשלם מע"מ בגין עסקה זו?
תשובה:
------------
מנתוני השאלה לעיל אין אנו למדים אם עסקינן בעוסק שעיסוקו בהשכרת דירות, ואם מתקיימים יחסים מיוחדים בין המשכיר לשוכר.
האם בפנינו עסקה חייבת?
ההגדרה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") קובעת כלהלן: "'מכר' - לעניין נכס - לרבות השכרתו, מקחו אגב שכירות, הקניית רשות לשימוש בו בתמורה, הקניית זכות בו, שימוש בו לצורך עצמי, ולרבות הפקעתו, חילוטו או החרמתו, בתמורה, וכן נתינתו במתנה לרבות מתנה לעובד, ולעניין מקרקעין - גם לרבות פעולה באיגוד מקרקעין כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963, ורישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק אגוד מקרקעין, כאמור בסעיף 8 לחוק האמור, אך למעט פעולה בנייר ערך הנסחר בבורסה". מהאמור עולה שהמונח "מכר נכס" כולל לכאורה גם השכרה.
סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מגדיר שכירות כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות." כלומר, כדי ששכירות תיכנס לגדר מכר יש לקבל בעדה תמורה. התמורה תכלול את דמי השכירות וכן החזר הוצאות של המשכיר על פי סעיף 7 לחוק.
הכללת שכירות בגדר "מכר" אינה הופכת אותה לעסק. כדי שפעולה מסוימת תהיה "עסק" עליה לעמוד בקריטריונים שנקבעו להגדרת "עסק", היינו ניתן לצקת לתוכה בין היתר גם משמעות כלכלית.
למען הסר ספק יובהר כי גם ויתור בתמורה על שכירות כמוהו כהקניית זכות בנכס, ולכן בבחינת מכר. מכאן שפעולת ההשכרה היא עסקה בידי עוסק החייבת במע"מ, והאחריות מוטלת על העוסק.
האם אפשר לנכות מס תשומות בשכירות חופשית בהשכרה למגורים?
(1) ניכוי מס תשומות על ידי בעל הנכס על רכישת הנכס ואחזקתו - הואיל והשכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים הנעשית על ידי עוסק במהלך עסקיו (כגון חברה שעוסקת בהשכרות למגורים) היא עסקה הפטורה ממס לפי סעיף 31(1) לחוק - אזי מס התשומות אסור בניכוי לפי סעיף 41 לחוק.
אם ההשכרה נעשית על ידי מי שאין עיסוקו בהשכרת מקרקעין - אזי אין זו עסקה החייבת במס כלל, גם לא כעסקת אקראי (הואיל והשוכר הוא אדם פרטי), וכמובן מס התשומות אינו ניתן לניכוי - לא לעניין רכישת המקרקעין ולא לעניין התשומות השוטפות.
(2) ניכוי מס תשומות על ידי השוכר. הואיל ומדובר בהשכרה למגורים, הרי בשום מקרה השוכר אינו עוסק ולפיכך אינו יכול לנכות מס תשומות, גם אם יש בידו חשבונית מס על שמו.
האם מדובר בהשכרה למגורים הנהנית מפטור?
כאמור, נתוני השאלה לעיל אינם מספקים מידע שעל פיו אפשר לקבוע עמדה בשאלה זו. לפיכך נציין כי סעיף 31(1) לחוק (שבו דנו בהקשר לקיזוז תשומות) קובע פטור ממס ערך מוסף על השכרה למגורים לתקופה של עד 25 שנים. פטור זה הוענק בד בבד עם פטור ממס שבח שניתן להשכרה כאמור. הוראות סעיף זה יחולו על השכרה למגורים שנחתם לעניינה הסכם ביום 1 ביולי 2002 או לאחריו.
הפטור הקבוע בסעיף 31(1) לחוק כאמור אינו מותנה לכאורה בקיומה של דירה. בעצם הוא מותנה רק בכך שהשכרת הנכס היא "למגורים". המונח "למגורים" לא זכה להגדרה בחוק, ואף לא נקבעו מבחנים ברורים לעניין השימוש בפועל במגורים. עם זאת, שימוש שייקבע לעניינו כי אינו "למגורים" עלול לגרור שינוי בסיווג, על כל הכרוך בכך.
המשיב - מחבר הספר "מס ערך מוסף - החוק וההלכה"
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
