חמים על מליסרון: "הזולה ביותר בנדל"ן המניב; האפסייד גבוה מ-30%"
קבוצת מליסרון פרסמה השבוע את דו"חותיה עבור הרבעון השלישי של השנה והציגה גידול של 178% בהכנסות מהשכרה, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה שהסתכמו בכ-328 מיליון שקל, זאת בהשוואה לכ-118 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד (הכנסות מליסרון לפני המיזוג עם בריטיש ישראל). נציין כי הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מליסרון בלבד הסתכם בכ-89 מיליון שקל, לעומת 51 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. Bizportal קיבץ את המלצותיהם של בתי ההשקעות הגדולים: שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של IBI: "אנו מותירים את מחיר היעד על 83 שקל למנייה ונותרים בהמלצת קנייה ומציינים כי להערכתנו החברה היא הזולה ביותר בתחום הנדל"ן המניב בישראל בכלל ובתחום הקניונים בפרט. להערכתנו החברה צריכה להיות אחד העוגנים בתיק ההשקעות כשהיא מהווה אופציה על כלכלת ישראל ומספקת תשואת דיבידנד נאה (כ- 6% בשנים האחרונות). אנו מעריכים כי השלמת המיזוג של בריטיש לחברה תייצר חסכון בעלויות תפעוליות ומימוניות שיבואו לידי ביטוי כשנה עד שנתיים לאחר השלמת המיזוג (לא לקחנו אותן עדיין במודל הערכת השווי)." נועם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות: "הירידות החדות יצרו הזדמנות נוחה לכניסה להשקעה ארוכת טווח בחברה הנהנית מנכסים איכותיים וצמיחה משמעותית בFFO. מודל הNAV גוזר מחיר של 70 שקל ומודל ה-FFO לפי מכפיל 10.5 לFFO בעוד שנתיים מהוון להיום גוזר מחיר של 89.5 שקל. אנו נשארים בהמלצת קניה במחיר יעד של 79 שקל הגבוה ב-38% ממחיר המניה כיום. להערכתנו מליסרון הינה הזולה ביותר מבין מניות הנדל"ן המניב המובילות הפועלות בישראל." אמיר ארד, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס נשואה: "אם עד כה העדפנו חשיפה למנית בריטיש על פני מליסרון (בעיקר בשל יכולת יצירת הערך הפנימית הגלומה בנכסים של בריטיש), לאור הלחץ שספגה מניית מליסרון בחודשים האחרונים ולאור התמחור המלא של מניית בריטיש, אנו סבורים שמן הראוי לתעדף חשיפה למליסרון. מחיר היעד למניית מליסרון מבוסס על הנחות שמרניות עומד על 79 שקל למניה - המגלם פוטנציאל אפסייד של כ- 34% ובכל זאת, עדיין נותרו מספר גורמים אשר עלולים להעיק על המניה לא מעט בתקופה הקרובה, כדוגמת קבלת הסכמת האסיפות הכלליות למיזוג. לאלו המעוניינים בחשיפה לקבוצת מליסרון-בריטיש בהחלט היינו ממליצים על מליסרון." אדר עציוני, מגדל שוקי הון: "אנו רואים לחיוב את הגברת השקיפות למשקיעים בפורמט הדוחות החדש של החברה. כפי שציינו בעבר, עיקר מנוע הצמיחה של מליסרון הינם נכסי בריטיש, כאשר אנו סבורים כי יש מקום קל לשיפור התמורה לבעלי המניות מהציבור של בריטיש בעסקת המיזוג הקרבה. השלמת המיזוג והגידול במינוף עשויים אולי להפעיל לחצים שליליים על מניית מליסרון בזמן הקרוב, אולם אין ספק כי בראייה מעבר לטווח הקצר, מליסרון פוסט המיזוג תהיה מעצמת קניונים, עם תזרים חזק ונכסים איכותיים, כאשר מחיר המניה הנוכחי מהווה נקודת כניסה נוחה במחיר משתלם." רמון עמית, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון: "החברה נסחרת במכפיל הון של 0.84 ותשואת ה- FFO עומדת על כ- 14%, בנטרול הנכסים הלא מניבים היא מגיעה לכ- 15.2%. מינוף החברה אמנם גבוה, אולם צפוי לרדת בעקבות מכירת נכסים כפוייה בשנה הקרובה (ועמו גם ה- FFO). השאלה העיקרית היא מה הלאה. להערכתנו, העובדה שהריבית צפויה להשאר נמוכה, ואולי אף לרדת, בהחלט מחזקת את דעתנו כי הנדל"ן המניב בהחלט אטרקטיבי גם בימים טרופים אלו, ובמיוחד כשהחברה נסחרת מתחת להונה העצמי, וה- Cap Rate המשוקלל בהחלט סביר. אנו ממליצים בקניה ומעדכנים את מחיר היעד ל- 77 שקל, המגלם פרמיה של כ- 28% על מחיר המניה בבורסה. נדגיש, כי עקב המיזוג עם בריטיש והחלפת המניות, ייתכן ויהיה לחץ על המניה בטווח הקצר."
- 4.יניב 02/12/2011 14:44הגב לתגובה זובמחירים הנוכחים עדיף לקנות את בריטיש
- 3.אחד שמבין 02/12/2011 08:19הגב לתגובה זולא זכור לי מתי בפעם האחרונה היה כזה קונזנוס בקרב האנליסטים על מניה של חברה
- היה על אפריקה בשער 50000 (ל"ת)vhv vhv 04/12/2011 00:07הגב לתגובה זו
- 2.מישורים זולה הרבה יותר (ל"ת)רונן 02/12/2011 01:47הגב לתגובה זו
- 1.קישקוש -קניתי דניה סיבוס (ל"ת)יוסי 01/12/2011 15:45הגב לתגובה זו
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
מדד המחירים לצרכן CPIמחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.5%; מדד המחירים ביולי עלה 0.4%
מדד המחירים ביולי עלה בהתאם לתחזיות הכלכלנים; מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, ירידה חדה בדירות חדשות; מה קרה בשכר הדירה ונתונים נוספים?
מדד המחירים עלה ב-0.4% בדומה לקונסנזוס התחזיות. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה המדד ב-3.1%.
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5% - זה משמעותי מאוד!
הנתון שפרסמה היום הלמ"ס מבטא המשך ירידה במחירי הדירות, זה החודש הרביעי ברציפות כשמדי חודש הירידה מתגברת. העדכון של הלמ"ס מתייחס לחודשים מאי-יוני (ממוצע של סוף מאי), כלומר לפני חודשיים וחצי. מאז המחירים המשיכו לרדת. בבדיקות בשטח של ביזפורטל עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-5%, יש גם מקומות שהירידה חריפה יותר.
בלמ"ס מעדכנים כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני השנה, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני בשנה שעברה נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.5%. על פי הלמ"ס מתחילת השנה החלה התמתנות בעליות המחירים כשבארבע התצפיות האחרונות יש ירידות מחירים.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (8.2%), חיפה (5.5%), דרום (2.7%), ירושלים (1.7%), מרכז (1.3%) ותל-אביב (1.1%).
- מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הלמ"ס מחירי דירות חדשות ירדו ב--1.5% בחודש אחד. שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית ירד מ-30.2% בתקופה הקודמת (אפריל – מאי 2025) ל-29.5% בתקופה הנוכחית. מבדיקה שערכנו עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.7%.
