דווקא עכשיו: אג"ח בתשואה נאה עם סיכון סביר

שי לוי, אנליסט ומנהל השקעות ביובנק ניהול נכסים, מתייחס למניית וסדרות אגרות החוב של חב' ריט 1
שי לוי | (7)

ריט 1 פועלת בתחום קרנות הריט המקומי. קרנות הריט מהוות בהגדרתן קרנות המיועדות להשקעות בנדל"ן מניב בלבד. היתרון הגדול הוא בדמות פטור ממס חברות. המטרה העיקרית של מכשיר השקעה זה, הינה לאפשר למשקיעים שונים להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים.

על מנת לעמוד בתנאי קרנות הריט, על החברה לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת (ההכנסה לאחר ניכויים, קיזוזים ופטורים לצרכי מס) כדיבידנד למשקיעים. תנאי נוסף הינו, שיעור מינוף שלא יעלה על 60% משווי נכסי הנדל"ן.

ריט 1 מנהלת כיום למעלה מ-20 נכסים מניבים בעיקר לשימוש למשרדים ולמסחר בשווי נכסי של כ-1.6 מיליארד ש' בשיעורי תפוסה מקסימליים. סביר שפורטפוליו הנכסים שבניהולה ימשיך לגדול. המגבלות בתחום המינוף והעובדה שהחברה פועלת רק בתחום הנדל"ן המניב, מקטינות משמעותית את רמת סיכון החברה ביחס לחברות נדל"ן אחרות בשוק.

הסיכון לחברה נובע מהתלות שלה בשוק הנדל"ן המניב המקומי למשרדים ולמסחר, שבתקופות משבר מקומי עלול להיות מושפע מירידה בשיעורי התפוסה, קושי של שוכרים לשלם ועלייה בשיעורי היוון הנכסים שמביאה לירידת שווי של הנכסים. בנוסף, לחברה תלות בשוכר מהותי - חברת אמדוקס, שאחראית לכ-20% מהכנסותיה.

למרות הסיכונים, העובדה שחוב החברה הינו מתחת ל-60% משווי הנכסים ואמור להישאר ברמות ה-LTV המדוברות (היחס בין שווי החוב לשווי הנכסים), נותנת למשקיעי האג"ח כרית בטחון בכך שגם בתקופות שפל קשות שבהן שווי נכסי הנדל"ן עלול לרדת, יש צורך בתרחיש קיצון של ירידה חדה ביותר, על מנת שהשווי הנכסי יהיה נמוך משווי החוב.

גם מבחינה תזרימית מצב החברה טוב. החברה מייצרת NOI שנתי (הכנסות תפעוליות נטו) על הנכסים הקיימים בסך כ-120 מיליון ש'. כמו כן, לחברה מסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-500 מיליון ש', כך שבעזרתן היא יכולה לעמוד בהחזרי הקרן והריבית בשנים הקרובות גם ללא התלות במחזור החוב. חשוב לציין, שלא קיים שעבוד על אף אחד מנכסיה, ויחס ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לחוב הפיננסי עומד על רמה סבירה של קרוב ל-7%.

החברה מדורגת ע"י מעלות בדירוג A+. לאחרונה אישררה האחרונה את הדירוג תוך שמירה על אופק דירוג יציב. לסיכום, ניתן להיחשף לחברה תזרימית ויציבה, בעלת פורטפוליו נכסים בתהליך צמיחה, מבנה חוב קשיח, מאזן יציב ויכולת עמידה בהחזרי החוב לשנים הקרובות, גם ללא הצורך במחזור.

ראוי להדגיש, כי רכישת המניה אטרקטיבית אף יותר מרכישת האג"ח. החברה נסחרת במכפיל 0.8 על ההון העצמי, מייצרת תשואת FFO (הרווח הנקי התזרימי ביחס לשווי השוק) של מעל ל-10%, ותשואת דיבידנד של מעל ל-7%. אך מי שמעוניין בביטחון היחסי שמקנה האג"ח ביחס למניה ייאלץ להסתפק בתשואה נמוכה יותר אך כאמור בטוחה יותר.

לחברה 3 סדרות אג"ח הנסחרות בשוק (יש לציין שברמת סחירות נמוכה יחסית). אנו מעדיפים את סדרה א' הגדולה יותר (ריט 1 אגח א בהיקף של כ- 220 מליון ע.נ) בעלת משך חיים ממוצע של כ-3.1 שנים, תשואה לפדיון של כ-3.2% צמוד למדד, המהווה מרווח של כ-2% מאג"ח ממשלתית מקבילה.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    3% צמוד זה מעניין? 05/10/2011 10:46
    הגב לתגובה זו
    פחות מ7%על נייר כזה (והוא היה כך לפני חודש)אין מה להתקרב.... בנוסף צריך לנקות עמלות קנייה ,דמי משמרת ומיסוי.בקיצור חלש מאד
  • תשובה 05/10/2011 15:19
    הגב לתגובה זו
    חברת חשמל הרבה יותר מסוכנת- תבדוק מה החוב שלה ומה צרכי ההשקעות שלה בשנים הקרובות, ואם אתה בטוח שהמדינה תעמוד מאחוריה בכל מצב אז בעלי החוב באגרסקו יחלקו עליך.
  • חברת חשמל זה אגרסקו? 06/10/2011 11:18
    במקום לדקלם שטויות ,תלמד על החברות לפני שאתה ממליץ או גרוע מכך רוכש חברות. אחזקות,מחזורים נזילות..מעבר לזה בהצלחה.
  • 2.
    מרווח 2% זה תשואה נאה ? (ל"ת)
    אוי 26/09/2011 09:18
    הגב לתגובה זו
  • תשובה 05/10/2011 15:22
    הגב לתגובה זו
    כן, מעל כפול בתשואה מעל אג" ח ממשלתי מקביל זה תשואה נאה
  • 1.
    ריט 2 25/09/2011 22:49
    הגב לתגובה זו
    ניתוח יפה ומדויק מצפים לעוד המלצות
חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן). 

יבוא יצוא
צילום: תמר מצפי

הפטור ממע"מ ביבוא אישי עולה ל-150 דולר והלחץ עובר לשוק המקומי

התקרה החדשה נכנסת לתוקף בחצות, באוצר מציגים לחץ תחרותי על המחירים, ובשוק המקומי מזהירים מפגיעה בעסקים המקומיים

ליאור דנקנר |

הלילה בחצות נכנסת לתוקף הרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי, כך שהתקרה עולה מ-75 דולר ל-150 דולר. בפועל זה פותח עוד שכבה גדולה של הזמנות מחו"ל שעד היום נפלו בין הכיסאות ונדרשו במע"מ.

הבדיקה נעשית לפי ערך החבילה ולא לפי מועד ההזמנה, והקובע הוא מועד הגעת החבילה למכס בישראל. המשמעות היא שאותה רכישה יכולה לקבל טיפול שונה לפי מועד השחרור, וגם לפי הדרך שבה החבילה פוצלה או אוחדה בדרך.

ההרחבה הגיעה אחרי פרסום טיוטת הצו להערות הציבור והשלמת הליך החתימה. באוצר מציגים את המהלך כחלק ממדיניות שנועדה לחזק תחרות וללחוץ את מחירי המדף בישראל דרך חלופה מחו"ל, בעיקר בתחומי האופנה ומוצרי הצריכה.


איך זה עובד בשטח ומה נחשב בתוך התקרה

הפטור מתייחס לערך המוצר עצמו. עלויות משלוח לא נכללות בחישוב המע"מ, אבל בפועל יכולות להתווסף עלויות טיפול ושחרור שמשתנות לפי אתר, ספק וחברת שילוח.

מבחינת המכס, הערך נבחן ברמת החבילה. כשכמה פריטים מגיעים יחד באותה חבילה, הם נספרים יחד לצורך התקרה, ובמקרים מסוימים המכס יכול להתייחס לפיצול שנראה מלאכותי כניסיון לעקוף את הכללים ולחייב בהתאם.