אודות החברה:

גינדי השקעות 1 הוקמה ונתאגדה בישראל בשנת 2003 כחברה פרטית מוגבלת במניות, תחת השם "מגדלי גינדי השקעות בע"מ". בתחילת שנת 2007 שינתה החברה את שמה לשם הנוכחי. מניות החברה לא הוצעו לציבור, לכן אינן נסחרות בבורסה בת"א. החברה הוקמה ע"י אורי לוי, עו"ד אייל פרידמן ומנור גינדי, שהינם גיסים, המשמשים כמנהלי החברה. כל אחד מהם מחזיק 33.33% מההון המונפק והנפרע של החברה. החברה הנפיקה לראשונה אג"ח לציבור בשנת 2007, לכן נחשבת תאגיד מדווח, כהגדרת חוק ניירות-ערך. לפיכך חלות על החברה הוראות ותקנות חוק זה.

תחומי פעילות החברה: החברה עוסקת בשני תחומי פעילות עיקריים:

א) תחום ייזום הנדל"ן למכירה: השקעה, ייזום והקמה של פרויקטי נדל"ן למגורים ולמסחר בישראל ובחו"ל.

ב) תחום נדל"ן מניב להשקעה: השקעות, ייזום, הקמה וניהול של פרויקטים של נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל.

בנוסף, מדווחת החברה בתוצאותיה הכספיות לרבעון השני של 2011 על בחינת האפשרות להשתתף בפרויקטים בתכנית מתאר ארצית 38 ( הידועה בשם תמ"א 38).

תוצאות כספיות:

הכנסות החברה במחצית הראשונה של שנת 2011 הסתכמו ב-200.5 מיליון שקלים בהשוואה לסכום זניח של 120 אלף שקלים בתקופה המקבילה אשתקד, ו- 29 מיליוני שקלים בכל שנת 2010. עיקר ההכנסות במחצית הראשונה של שנת 2011 נבעו ממכירת קרקעות ברמלה (119.1 מיליוני שקלים) והכנסות בפרויקטים בנתניה ובגבעת שמואל שהסתכמו בכ-81 מיליוני שקלים.

הרווח הגולמי של החברה בתקופת הדו"ח עמד על 40.7 מיליוני שקלים בהשוואה להפסד גולמי של 188 אלפי שקלים במחצית שנת 2010. עיקר הרווח הגולמי נובע ממכירת הקרקעות ברמלה - החברה מכרה לקבוצת עזריאלי את מלוא הזכויות בקרקע ברמלה (המיועדות להקמת קניון) תמורת 100 מיליון שקלים (בתוספת מע"מ). הרווח הנקי במחצית 2011 הסתכם לסך של 20.5 מיליוני שקלים לעומת הפסד של 14.1 מיליוני שקלים בתקופה המקבילה אשתקד, והפסד כולל של 28.5 מיליוני שקלים בכל שנת 2010.

ההון העצמי של החברה, נכון ליום 30 ביוני 2011, הסתכם ב-31.2 מיליוני שקלים בהשוואה להון עצמי של 24 מיליוני שקלים ליום 30.6.2010 וסך של 9.5 מיליוני שקלים בלבד ליום 31 לדצמבר 2010. עיקר השינוי נובע מדוחות החברה למחצית שנת 2011 בו כאמור, הציגה החברה רווח של 20.5 מיליוני שקלים - כלומר הצליחה להגדיל את ההון העצמי שלה ב-228% תוך חצי שנה בלבד. הונה העצמי של החברה בתום הרבעון השני של 2011 מהווה 5% מסך המאזן לעומת 2% בלבד בסוף שנת 2010.

אשר לאג"ח מסידרה ג':

החברה הציעה לציבור המשקיעים בדצמבר 2009 אגרות-חוב מסדרה ג' צמודות למדד בסכום כולל של 60 מיליון שקלים. אג"ח עומדות לפירעון (קרן) ב-4 תשלומים שנתיים, אינם שווים, אשר ישולמו בדצמבר בשנים 2013-2016 (כולל).

ב-2013 ישולמו 13% מסך מהקרן, ב-2014 ישולמו 22% מסך מהקרן, ב-2015 ישולמו 28% מסך הקרן וב-2016 33% מסך הקרן. הריבית על אג"ח תשולם פעמיים בשנה, בחודשים יוני ודצמבר בשנים 2010-2016 (כולל). שיעור הריבית המקסימלי במכרז שנקבע לבסוף כשיעור הריבית הקובע, עמד על 7.9% צמוד מדד ברוטו. מאז הספיקה החברה להרחיב את סידרה ג' העומדת כיום על כ-166.6 מיליוני שקלים, כאשר כ-50 מיליון שקלים מוחזקים ע"י החברה עצמה.

להלן הנתונים העיקריים לגבי אג"ח זו:

תשואה לפדיון ברוטו:

התשואה לפדיון ברוטו גבוהה בכ-41% מהריבית על אג"ח. הדבר נובע בעיקר מפדיונות עתק של הציבור בקרנות הנאמנות המתמחות באג"ח קונצרניות. גינדי השקעות נכללת בקב' האג"ח הלא מדורגות של חברות הנדל"ן אשר סבלו מפדיונות הציבור.

מח"מ:

מח"מ האיגרת קצר - בינוני כאשר תחילת תשלום הקרן בעוד כשנתיים.

דירוג האג"ח:

גינדי השקעות אג"ח ג' אינה מדורגת, כמו גם גינדי השקעות אג"ח ב'.

בטחונות והתניות פיננסיות:

עד למועד הפירעון המלא והסופי של גינדי אג"ח ג', שיעבדה החברה את כלל נכסי החברה לטובת מחזיקי אג"ח בשעבוד צף יחיד ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום.

- עד למועד הפירעון המלא והסופי של גינדי אג"ח ג' שיעבדה החברה לטובת מחזיקי אג"ח, בשעבוד קבוע ראשון, יחיד בדרגה, ללא הגבלה בסכום את כל החזקותיה (מניותיה) כפי שתהיינה בחברת "גינדי השקעות ישראל בע"מ".

החברה התחייבה כי כל הפרויקטים החדשים בישראל שיתבצעו, לאחר מועד פרסום תוצאות ההנפקה, למעט פרוייקט השוק הסיטונאי והקרקע למגורים ברמלה, יבוצעו ע"י חברת "גינדי השקעות ישראל בע"מ", עד להשקעת סכום תמורת ההנפקה. גינדי השקעות מתחייבת שחברת "גינדי השקעות ישראל בע"מ" לא תפעל מחוץ לגבולות ישראל.

+ עד למועד הפירעון המלא והסופי של גינדי אג"ח ג' מתחייבת החברה:

- לא לחלק כדיבידנד רווחים שנצברו בה עד למועד הנפקת אג"ח ("רווחים אסורים לחלוקה")

- לא לחלק כדיבידנדים רווחים בשיעור העולה על 35% מסך רווחי החברה, שאינם הרווחים האסורים לחלוקה, על פי דוחות כספיים אחרונים שפורסמו ע"י החברה. חריג לאיסורים אלו הינה מכירה של קניון רמלה שייצור תזרים מזומנים חיובי, בשל המכירה עפ"י דוחות החברה.

במצב זה תהיה החברה רשאית לחלק דיבידנד בתוך הרווחים האסורים לחלוקה, בסכום שלא יעלה על הנמוך מבין 35% מסכום תזרים המכירה או 20 מיליון שקלים. במקרה זה תדאג החברה להפקיד בחשבון מיוחד של החברה שני תשלומי הריבית הקרובה למחזיקי אג"ח.

- מחזיקי אג"ח מסידרה ג' יוכלו להעמיד את אג"ח לפירעון מיידי במקרה של העברת שליטה בחברה.

רכישה עצמית של אג"ח:

בתאריך 14.8.2011 אישר דירקטוריון החברה תכנית רכישה עצמית של אג"ח סידרה ב' ו-ג' עד לסך כולל של 33 מיליוני שקלים. תכנית הרכישה העצמית תסתיים בתאריך 30.11.2012. דירקטוריון החברה נימק את החלטת החברה לרכישה עצמית של אג"ח, בניצול הזדמנות בתנאיי השוק ושער אג"ח בבורסה. שני אלה יוצרים את כדאיות כלכלית לחברה ברכישה. דירקטוריון החברה סבור שקניית אג"ח אינה עלולה לפגוע ביכולת החברה לעמוד בהתחיבות החברה למחזיקי אג"ח.

פער מממשלתי במח"מ דומה:

לאור הביטחונות של אגרת-החוב, תכנית הרכישה העצמית של אג"ח ע"י החברה, הדוחות המצויינים למחצית השנייה של שנת 2011 ובהלת הציבור שמכר את אגרת-החוב, אני מוצא את הפער מממשלתי במח"מ דומה כגבוה מדי ולא מאפיין כראוי את הסיכון בהחזר הריבית והקרן באג"ח.

לאור כל הנתונים שפורטו, האם כדאי לרכוש את גינדי השקעות אג"ח ג'?

התוצאות הכספיות של גינדי השקעות במחצית הראשונה של שנת 2011 מראות על גידול ניכר בהכנסות, מעבר של החברה מהפסד בשנת 2010 לרווח ועלייה ניכרת בהון העצמי. בנוסף הודיעה החברה על רכישה עצמית של אג"ח מסדרות ב' ו-ג' בסך כולל של עד 33 מיליוני שקלים. דבר המעיד על כך שהחברה בטוחה ביכולת החזר החוב שלה למחזיקי אג"ח.

הביטחונות וההתניות הפיננסיות וכן העובדה שהחברה מחזיקה כ-30% מכלל סידרה ג' מוסיפים אף הם ביטחון למשקיעים בדבר יכולת החזר החוב של החברה. כל הנתונים שפירטתי מביאים אותי למסקנה שהתשואה לפדיון ברוטו של גינדי ג' גבוהה למדי ומהווה הזדמנות השקעה מעניינת.

הכותב, סיון ליימן, הינו יועץ השקעות פרטי ומנכ"ל כנען ייעוץ השקעות