ביטול הפטור ממס שבח לדירות להשקעה

וקביעת נוסחה לינארית לחישוב השבח הם

בבחינת מיסוי רטרואקטיבי

לאחרונה החליטה הממשלה על אימוץ הצעדים שעליהם הכריז שר האוצר, ובכללם ביטול הפטור ממס שבח לדירות להשקעה.

תחילה נציין כי צעד זה אינו דומה כלל ועיקר לשאר הצעדים שהוצגו עד כה באשר לבלימת מחירי הנדל"ן, שכן צעד זה הוא בבחינת מהפכה של ממש - במיסוי נדל"ן בפרט ובהכוונת אפיקי ההשקעה במשק הישראלי בכלל. לטעמנו ראוי כי החלטות באשר לצעד בעל השלכות כה רחבות יבוצעו במתינות, תוך הקמת ועדה מקצועית שבה ישתתפו גם נציגי ציבור, ולא בחיפזון ובחטף כדי לטפל בבעיה מקומית ובת חלוף.

כבר מקריאה ראשונית של החלטת הממשלה עולה בעיה מהותית באשר לנוסחה לחישוב השבח שהוצגה בישיבת הממשלה, שממנה עולה כי ביטול הפטור טומן בחובו מיסוי רטרואקטיבי.

על פי הנוסחה המוצעת, החל בשנת 2013 יוטל מס שבח בגין תקופת השבח שלאחר ביטול הפטור, אולם חישוב השבח ייעשה על פי נוסחה לינארית שרירותית המתייחסת ליחס התקופות (הפטורה והחייבת) וללא התחשבות במועד שבו נצמח השבח בפועל. נוסחה זו מתעלמת מעיקרון היסוד בדיני המס של הטלת מס אמת.

ביקורת על הנוסחה הלינארית נדונה כבר בפסק דין פוליטי (ע"א 8569/06) באשר לתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אולם בשונה מעניין פוליטי שבו דובר על הורדת שיעורי המס ובכל מקרה לא הייתה אפשרות להטלת מס רטרואקטיבית, הרי כיום מלבד הפגיעה בעיקרון הטלת מס אמת, מדובר בהטלת מס רטרואקטיבית על שבח שקודם לכן יכול היה להיות פטור.

לא זו בלבד: דווקא ככל שתוגשם המטרה העומדת ביסוד ביטול הפטור - בלימת עליית מחירי הנדל"ן - כך יגבר המיסוי הרטרואקטיבי.

כך לדוגמה במקרה שבו החזיק משקיע בדירה להשקעה אשר לאחר ביטול הפטור ירד ערכה, ייווצר מצב שבו חרף העובדה כי כל הרווח שנוצר למשקיע בגין הדירה נוצר בתקופה שבה היה הרווח פטור ממס, הרי בשל הנוסחה הלינארית ייאלץ המשקיע לשלם מס שבח בגין חלק מאותו רווח, הווי אומר יוטל עליו מיסוי רטרואקטיבי במפגיע.

מצב זה שבו הגשמת תכלית החקיקה מביאה לתוצאה של מיסוי רטרואקטיבי - אינו הגיוני ואינו ראוי.

זאת ועוד, בהחלטת הממשלה לא נכתב מהם שיעורי המס שיחולו החל במועד הקובע ואילך, כך שלכאורה משקיע שרכש את הדירה לפני תחילת תיקון 50 לחוק (7.11.2001) עלול לאבד את הפטור, ומלבד איבוד הפטור, שיעור המס שיחול בעת המכירה עלול להיות שיעור מס משוקלל שיכלול את שיעורי המס הגבוהים שהונהגו טרם תיקון 50 לחוק.

לטעמנו, ככל שהמחוקק יקבל את הצעד מרחיק הלכת שהציע שר האוצר, כך עליו לעמוד על המשמר כי יישומו בפועל של צעד זה לא יגרום להטלת מס רטרואקטיבית. מטרה זו יכולה להיות מושגת, לכל הפחות, בשתי דרכים אפשריות שאינן זרות למחוקק: האפשרות הראשונה היא ביטול הפטור רק באשר לזכויות במקרקעין שיירכשו לאחר חקיקת החוק. האפשרות השנייה היא ביצוע מכירה רעיונית במועד ביטול הפטור, בדומה למכירות הרעיוניות שבוצעו במסגרת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 132), התשס"ב-2002 והחוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 147), התשס"ה-2005, כאשר מכירה זו תיעשה על פי שווי השוק של הזכות במקרקעין ביום הקובע.

יצוין כי שתי אפשרויות אלו יפתרו גם את בעיית שיעור המס המשוקלל שהוצגה לעיל.

יש לקוות כי המחוקק ישים לב כי אין מדובר בעוד צעד קטן לבלימת עליית המחירים בשוק הנדל"ן אלא במהפכה של ממש, ובהתאם לכך יבחן היטב את מכלול ההשלכות של ביטול הפטור, ובפרט פגיעה אפשרית בזכות חוקתית של נישומים בדמות הטלת מס רטרואקטיבית, כאשר כלל לא ברור אם פגיעה מעין זו תוכל לעמוד במבחן בפני בית המשפט.

הכותבים: עו"ד זיו שרון ועו"ד אורית קוך - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין