המהלך של פישר: עשה סוף לחגיגה של העשירים בשוק הדיור
ביום 27.9.10 העלה בנק ישראל את הריבית במשק ב-0.25% והעמידה על 2%.
עיון בהודעה לעיתונות שהוציא בנק ישראל מלמד כי הערכת חטיבת המחקר של הבנק הינה כי הריבית תעלה בתוך שנה ל-2.7%.
העלאת הריבית האחרונה של הבנק והתחזית של הבנק להמשך עליית הריבית מהווים תמרור "עצור" בולט למשקיעי הנדל"ן אשר בחרו בשנתיים האחרונות לרכוש, באופן מסיבי, דירות לצורכי השקעה.
את השפעתם של משקיעי הנדל"ן על שוק הדיור יש לבחון במספר אספקטים.
ראשית, ע"פ נתונים שפרסם בעבר משרד האוצר חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן הגיע בשנת 2009 ל-40%.
להערכתנו המספרים האמיתיים גדולים בהרבה שכן רוב משקיעי הנדל"ן דואגים בפועל לרשום את הדירות הנרכשות ע"ש הילדים וזאת על מנת להימנע מתשלום מס רכישה גבוה בגין דירה שנייה ושלישית. אילו היה נערך סקר לגבי גיל רוכשי הדירות במדינת ישראל, נראה לנו שאחוז נכבד מן הרוכשים היה יכול לאכלס בצפיפות את מועדוני ויצ"ו, נעמ"ת ובתי הספר השונים של מערכת החינוך.
אנו מרחיבים את הדיבור על משקיעי הנדל"ן הואיל וגורם זה הוא ששיבש את התנהלותו "הנורמאלית" של שוק הדיור בשנתיים האחרונות. אם היינו משווים את משקיעי הנדל"ן לקבוצת משקיעים בבורסה היינו אומרים בהשאלה כי ציבור זה מריץ מניה (שווי דירה) הרבה מעבר לערכה האמיתי בשוק.
הטיב לתאר את המצב, רונן אשכנזי מנכ"ל חברת גזית גלוב ישראל בראיון עימו בעיתון גלובס ביולי 2010 " יש מדינת ישראל ויש מדינת תל-אביב. בתל אביב מחירי הנדל"ן נקבעים ע"י 2000-3000 איש שהם הקונים הפוטנציאלים בכל המגדלים ובכל הפרויקטים ובכל מגורי היוקרה. כל עוד תיתן להם ריבית אפסית על החוב ותיתן להם מקלט מס פעם בארבע שנים למכור את הנכס באפס מס, הוא ימשיך לשים חלק במגורים".
מיותר לציין כי רמת המחירים הגבוהה שנקבעת בתל-אביב ובאזורי הביקוש במרכז מושכת את כל מחירי הדירות בארץ מעלה מעלה.
פער עצום בין שעור עליית מחירי הדירות לשעור העלייה בהכנסה
על פי סקר הכנסות שפרסמה הלמ"ס ביום 15.9.10 ההכנסה הכספית הממוצעת נטו לחודש, למשק בית בישראל הגיעה בשנת 2009 ל- 11,354 שקל. עלייה ריאלית של 0.4% בהשוואה לשנת 2007.
באותה תקופה, דהיינו מחודש יולי 2007 ועד חודש יולי 2009 עלו מחירי הדירות בבעלות דיירים עפ"י פרסומי הלמ"ס ב-22.6%. מחודש יולי 2007 ועד חודש יולי 2010, דהיינו בשלוש השנים האחרונות,עלו מחירי הדירות בבעלות דיירים ב-42.7%.
כאשר הפער בין שעור עליית מחירי הדירות לשיעור עליית ההכנסה הממוצעת, בשלוש השנים האחרונות, הינו למעלה מ-40%. כאשר שווי דירה ממוצעת בבעלות דיירים (3.5 חדרים) עלה בשלוש השנים האחרונות משווי של 736,000 שקל לשווי של 1,046,000 שקל, הרי ברור שכוח הקנייה של רוב אזרחי ישראל ירד משמעותית, והזכות הבסיסית של זוגות צעירים ומשפרי דיור לקורת גג נלקחה מהם והועברה לציבור המשקיעים לצורכי הגדלת רווחים.
השפעת מגמת עליית הריבית על משקיעי הנדל"ן
העלאת הריבית והודעת בנק ישראל על המשך המגמה בשנה הקרובה מאותתים למשקיעים כי רכישת דירה אינה משתלמת, כי עוד בטרם תוחזרנה למשקיעים בדירות, מתוך דמי השכירות שיתקבלו, ההוצאות הראשונות ברכישת הדירה כגון מס רכישה והוצאות עו"ד, תהווה הפקדת הכסף בבנק אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית עקב היותה, פשוטה, קלה ונגישה.
זאת ועוד, כאשר העדפות ההשקעה בשוק משתנות, ממילא משתנית יחד איתן מגמת העלייה במחירים שאפיינה את שוק הנדל"ן למגורים בהעדר אלטרנטיבת השקעה סולידית אחרת.
כאשר חל שינוי במגמת עליית מחירי הדירות, הרי קיים חשש אצל המשקיעים שלא יהיה צפוי רווח הון על הדירה כתוצאה מעליית ערכה ואף קיים חשש סביר להפסד הון, אם מחירי הדירות ירדו.
משקיעי נדל"ן, אשר מחפשים השקעות סולידיות, מתרחקים מהשקעות שעלולות להסב להם הפסד כספי, במיוחד כאשר קיימת אלטרנטיבה בטוחה יותר-הפקדה בבנק, גם אם התשואה עליה נמוכה יותר.
משרד האוצר חותר נגד העלאת הריבית על ידי בנק ישראל
אנו לא שותפים לביקורת שנשמעה מכיוונו של שר האוצר על צעדו של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, להעלאת הריבית. גם אנו סבורים, שעם כל הכבוד לשאיפת משרד האוצר להמשך השיפור בביצועי היצוא של מדינת ישראל ולשמירה על יתרות מטבע החוץ, כאשר מדובר בזכות יסוד של אזרחי ישראל, זוגות צעירים ומשפרי דיור לקורת גג, הרי שטוב עשה בנק ישראל אשר העדיף בנסיבות הקיימות לפעול להפסקת חגיגת הקניות של העשירון העליון בשוק הדיור. פעולתו הנוכחית של הנגיד, יש לומר, היוותה בלם לעליית מחירי הדירות וסימן דרך להמשך.
המשך העלאת הריבית-הורדה מבוקרת של מחירי הדירות
מחירי הדירות יכולים לרדת, באופן מבוקר, לערך האמיתי שלהן וזאת אם ימשיך בנק ישראל בפעולתו העקבית להעלאת הריבית ולא יסתפק בפעולת הבלימה שבוצעה.
אם יגבר הקו אותו מוביל שר האוצר המבקש להימנע מהעלאת הריבית, הרי לא רק שמחירי הדירות לא ירדו בתקופה הקרובה, אלא שכל משבר כלכלי, מקומי או עולמי, אשר יפקוד את המשק הישראלי עלול להביא להתפוצצות בלתי מבוקרת של בועת מחירי הדירות בישראל ולנזק חמור לכלכלה הישראלית.
אנו תקווה כי משרד האוצר, ימנע בעתיד, באופן ישיר או עקיף, מהתערבות בתחום פעולתו של הנגיד, על מנת לאפשר לנגיד בנק ישראל להמשיך בתוכניתו לצינון שוק הדיור, כדי שהזכות הבסיסית לדיור תוחזר לכל אזרחי ישראל.
מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףהממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים
התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף
הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.
בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.
הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים
עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.
התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.
- שיא- 361,255 נוסעים ברכבת ביום חמישי האחרון
- בעלות של 35 מיליון שקלים: מסוף אוטובוסים חדש יחובר לכביש 412
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
