היבטים ברכישת נכס בארה"ב - מהי הדרך המיטבית לרכישה?
השאלות:
1. באיזו צורת התאגדות כדאי לו לרכוש את הדירה (כיחיד/LLC/חברה)?
2. מהם היתרונות והחסרונות של צורות ההתאגדות השונות?
3. מה שיעור המס שישולם בארה"ב על הכנסות השכירות ורווח ההון (אילו הוצאות מוכרות כהוצאות), כיצד תחושב חבות המס בישראל (על הכנסות משכירות ורווח הון) וכיצד יחושב זיכוי המס ששולם בארה"ב?
4. האם ניתן לדרוש כהוצאות (בדוח שמוגש בארה"ב ו/או בדוח שמוגש בישראל) את הוצאות הנסיעה לארה"ב?
עו"ד מוטי ברק ועו"ד עדי מנטל משיבים:
לשאלה 1
כאשר מדובר בפעילות שאינה עולה כדי פעילות עסקית, בדומה למצב המתואר בשאלה (נכס יחיד למטרת השקעה ארוכת-טווח), אזי השקעה כיחיד (Sole Proprietor) או באמצעות ישויות שקופות לצורכי מס דוגמת שותפות מוגבלת בערבות (Limited Liability Partnership - LLP) או חברה מוגבלת בערבות (LLC-Limited Liability Company).
זו תניב בדרך כלל תוצאת מס טובה יותר מאשר השקעה באמצעות חברה מסוג "תאגיד" (C. Corporation), וזאת מאחר שההכנסות מהשכרת הנכס וממכירתו ימוסו ברמת היחיד בלבד, בשונה מחברה שבה ימוסו באופן דו-שלבי (מס חברות ברמת החברה ומס על דיווידנד ברמת היחיד).
לשאלה 2
יתרונות וחסרונות של דרכי ההשקעה השונות:
2.1. עלויות הקמה וניהול שוטף של חברה: הקמת חברה כרוכה בין השאר באגרת רישום ושכר טרחה לעו"ד/רו"ח המטפל. כמו כן, חברה חייבת בתשלום אגרה שנתית לרשם החברות, ועלות הנהלת החשבונות שלה יקרה יותר בהשוואה לניהול חשבונות בעסק פרטי.
2.2. חיץ תאגידי: בעוד שבהשקעה כ-Sole Proprietor וכ-LLP יהיה היחיד אחראי אחריות אישית על חובותיו ועל פעילותיו, הרי ב-LLC וב-.C Corporation אחריותו מוגבלת עד גובה ההון שהשקיע או שהתחייב להשקיע בחברה.
2.3. חובת דיווח בישראל ובארה"ב: כללי מס הכנסה מחייבים יחיד תושב ישראל, המחזיק בחברה זרה שאינה נסחרת בבורסה, בהגשת דוח שנתי.
בהחזקה כ-Sole Proprietor חובה זו אינה קיימת, כל עוד היחיד אינו חייב ממילא בהגשת דוח (עצמאי למשל), ואם שווי הנכס בחו"ל אינו עולה על 1,728,000 ש"ח (נכון לשנת 2009).
בארה"ב החזקה באמצעות יחיד או ישות שקופה מחייבת דיווח ברמת היחיד (פעילות השותפות או ה-LLC תתוסף לדוח המס של היחיד), בעוד שהשקעה באמצעות חברה מחייבת דיווח ברמת החברה.
2.4. קיזוז הפסדים: בישויות שקופות ניתן לקזז את ההפסדים גם כנגד רווחים והכנסות ממקורות אחרים של היחיד ומהשקעות אחרות, בעוד שב-C. Corporation יתאפשר קיזוז ההפסדים ברמת התאגיד בלבד.
לשאלה 3
שיעורי המס:
חובת הדיווח ותשלום המס בארה"ב נתונים באופן כללי לשתי רמות מיסוי: הרמה הפדרלית (IRS) והרמה המדינית. להלן שיעורי המס ברמה הפדרלית:
3.1. הכנסת שכירות:
כאשר מקור הכנסות השכירות אינו מפעילות עסקית/מסחרית בארה"ב, ו/או לא מוגשים דוחות שנתיים בגינן, שיעור המס הוא קבוע - 30% (Flat rate), ונגבה בדרך של ניכוי במקור על סכום התשלום ברוטו (Gross amount of the payment) ללא אפשרות לניכויים, לזיכויים ולקיזוזים כלשהם.
כאשר מוגשים דוחות בארה"ב ישולם מס על הנטו (לאחר ניכוי הוצאות) לפי שיעור מס שולי מקסימלי של 35% ליחיד ו-35% לחברה.
כמו כן יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור הכנסת השכירות, לרבות הוצאות פרסום, ניקיון ותחזוקה, פחת (depreciation), תשלום ועד בית (Homeowner association dues and condo fees), ביטוח, הוצאות ריבית, ארנונה (Local property taxes), פינוי אשפה, גינון, הוצאות נסיעה ושהייה בארה"ב שהוצאו לשם ביקור הנכס ועוד.
נוסף להוצאות ספציפיות אלו, זכאי יחיד אוטומטית גם להטבת מיסוי נוספת של "הוצאה שנתית כללית", בסך 3,500$, המותרת בקיזוז מהכנסות השכירות.
בישראל יוכל היחיד לבחור בין שני מסלולי מיסוי אפשריים:
3.1.1 מסלול חיוב במס רגיל: שיעור מס שולי מקסימלי בגובה 45% ואפשרות ניכוי הוצאות שהוצאו ביצירת ההכנסה, לרבות ריבית המשולמת בגין הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הדירה, הוצאות שוטפות הכרוכות באחזקת הדירה, שיפוצים, פחת וכיו"ב. כמו כן יינתן זיכוי בגין המס ששולם בארה"ב.
3.1.2 אם הכנסת השכירות אינה הכנסה מעסק, ישנה אפשרות לבחור במסלול שיעור מס מופחת - שיעור מס של 15% בלבד על הכנסות שכירות מהדירה בחו"ל. במסלול זה לא יתאפשר ניכוי הוצאות, למעט פחת, ולא יתאפשר זיכוי מהמס ששולם בחו"ל.
3.2. רווח הון בארה"ב: מס רווח הון על נכסים בארה"ב שהוחזקו יותר משנה הוא 15%. על רווח הון ממכירת נכסים שהוחזקו פחות משנה יחול שיעור מס שולי. על המס ששולם בארה"ב יינתן זיכוי בישראל. שיעור המס בישראל על רווח הון הוא 20%. סה"כ המס שישולם בישראל יהיה בגובה ההפרש שבין המס הזר ששולם ובין המס המתחייב בישראל בגין רווח ההון.
לשאלה 4
ניכוי הוצאות נסיעה לחו"ל:
הוצאות הנסיעה לחו"ל (טיסה, שהייה, אש"ל) מותרות בניכוי אם הוצאו כולן לשם ייצור הכנסת השכירות בשנת המס ולשם כך בלבד [סעיף 17 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה")]. יש להקפיד על כך שהוצאות הנסיעה והשהייה לא יהיו מעורבות [שאם לא כן - לא יותרו בניכוי (סעיף 32 לפקודה)], ושיהיו הכרחיות לייצור ההכנסה.
סכומן של הוצאות הנסיעה המותרות בניכוי מוגבל על פי תקנות מס הכנסה (ניכוי הוצאות מסויימות), התשל"ב-1972 (100% ממחיר כרטיס טיסה במחלקת תיירים, 100% מהוצאות הלינה שהוצאו בשבוע הראשון וכו').
המשיבים הם עו"ד מוטי ברק ועו"ד עדי מנטל ממשרד אורי כליף עורכי דין
*התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
אסף בנאי, מייסד ומנכ”ל משותף, פרופיט קבוצת פיננסים צילום:שלומי יוסףלאומי פרטנרס ומשפחת שסטוביץ' רוכשים נתח בפרופיט לפי שווי של 650 מיליון שקל
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים בשלב מתקדם של משא ומתן להשקעה של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים.
לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי, ומשפחת שסטוביץ' נמצאים במשא ומתן להשקעה משותפת של כ-100 מיליון שקל בחברת פרופיט פיננסים שמנוהלת על ידי אסף בנאי. ההשקעה מבוססת על שווי של כ-650-660 מיליון שקל לפני הזרמת הכספים, גבוה כמעט פי 4 מהשווי שבו נרכשה השליטה בחברה לפני חמש שנים. לאומי פרטנרס יוביל את ההשקעה. כמחצית מהסכום יזרום ישירות לקופת החברה להרחבת פעילות, והיתרה תשולם לבעלי השליטה הקיימים - אסף בנאי ושלומי אלברג, שמחזיקים כל אחד ב-40%, ויוסי סגול עם 20% שהצטרף לפני כארבע שנים.
פרופיט הוקמה ב-2006, והיא "בית סוכנים" וסוג של פמילי אופיס. היא מתמחה בהפצת מוצרי ביטוח, פנסיה והשקעות פיננסיות. כיום היא מנהלת נכסים בהיקף של יותר מ-80 מיליארד שקל, עם צוות של מעל 300 מתכננים פיננסיים-סוכני ביטוח מורשים. החברה מפעילה גם קרן גידור שמנהלת 400 מיליון שקל, ומרוויחה על פי ההערכות כ-60-70 מיליון שקל בשנה.
פרופיט הרחיבה את פעילותה לתחום ההשקעות האלטרנטיביות וספגה מכה - גם הפסד כספי וגם מכה תדמיתית עם הנפקת פעילות בבורסה, מגדלור שמאוחר יותר נמחקה אחרי הפסדי עתק למשקיעים ואחרי שהציפה בעיות-תקלות גדולות בניהול השקעות ובדרך המחיקה של החברה - פרופיט בריבוע - אסף בנאי ושלומי אלברג שיווקו השקעות אלטרנטיבות והרוויחו פעמיים.
עם זאת, עדיין יש פעילות שאפילו מתרחבת בתחום ההשקעות האלטרנטיבות, רק שלא דרך חברה נסחרת. הפעילות הזו כוללת קרנות נדל"ן והלוואות פרטיות.
הנהלת פרופיט חוזקה לאחרונה עם מינויים בכירים: דניאל כהן, בעל ניסיון של 15 שנים בהפניקס, משמש כמנכ"ל, ואמיר כהנוביץ', כלכלן ראשי לשעבר בהפניקס, מנהל את מחלקת המחקר. השינויים האלה תורמים ליציבות, במיוחד לאחר סכסוך משפטי עם הפניקס ב-2023 על חשדות טוויסטינג, העברת לקוחות בין מוצרים ללא הצדקה. הסכסוך נפתר בהסכם שיתוף פעולה, שכלל גידול של 20% בהפצת מוצרי הפניקס דרך פרופיט, והוביל להכנסות נוספות של 25 מיליון שקל.
היסטוריית הבעלות בפרופיט כוללת תהפוכות. ב-2008 רכשה פסגות 50% מהמניות, וב-2012 השלימה שליטה מלאה. ב-2016 קנתה פסגות את יתרת המניות תמורת 56 מיליון שקל. ב-2021, בנאי ואלברג רכשו חזרה את השליטה ב-165 מיליון שקל, וסגול הצטרף בשווי 200 מיליון. השווי הנוכחי של מעל 650 מיליון הוא תודות להרחבת רשת הסוכנים מ-150 ל-300 והוספת שירותי ייעוץ דיגיטלי, שמגדילים את מספר הלקוחות במעל 10% בשנה.
