בנק הפועלים ערך השוואה בין מצב שוק הנדל"ן בארצות הברית ערב פקיעת הבועה למצב הנדל"ן בישראל כיום ומצא כי כושר הקנייה של הציבור שפחת באופן משמעותי ותשואת השכירות הנמוכה אמורים לפעול למיתון עליות המחירים.

הבנק השתמש במדד מדד ה- House Affordability Index המפורסם מדיי רבעון על ידי ארגון מתווכי הנדל"ן בארצות הברית ובודק האם משפחה בעלת הכנסה ממוצעת שמבקשת לרכוש דירה ממוצעת יכולה לעמוד בהחזרי הלוואה לדיור ל- 30 שנה בריבית השוק. המדד מניח כי בידי המשפחה הון עצמי בשיעור של 20% משווי הדירה וכן כי 25% מהכנסתה פנויה לצורך תשלומי ההלוואה. מדד של 100משמעותו שבידי המשפחה בדיוק ההכנסה הנדרשת כדי לעמוד בהחזרים, ומדד של 120 משמעותו שבידי המשפחה 120% מההכנסה הנדרשת. ניתן לראות שבמשך שנים רבות המדד בארצות הברית נע בתחום שבין 120 ל- 140, המשקף ככלל מצב שבו הדיור היה בר-השגה.

הירידה החדה במדד יכולת ההחזר היוותה אינדיקציה להיווצרות הבועה

החל משנת 2003 החל המדד לצנוח עד שהגיע לשפל ברמה הקרובה ל-100 במהלך הרבעון השני של שנת 2006, תקופה שהתבררה בדיעבד כשיא הבועה. מאז החלה תקופה של שלוש שנים שבה מחירי הדירות ירדו בכ- 30% במצטבר. ברבעון האחרון של 2009 עמד המדד על 167.2 לעומת רמה של 102.7 באמצע 2006. השינויים העיקריים שגרמו לירידת המדד מאז מחצית 2006 ועד היום היו: ירידה בריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה מכ-6.5% לכ-.5%, עלייה בהכנסה הממוצעת למשק בית מכ-58 אלף דולר לשנה לכ-60 אלף דולר וירידה במחיר בית ממוצע בארצות הברית מכ-225 אלף דולר לכ-173 אלף דולר. בראייה לאחור ניתן לומר כי הירידה החדה במדד יכולת ההחזר בארצות הברית היוותה אינדיקציה להיווצרות הבועה.

הבנק הרכיב מדד המותאם לישראל על פי ההנחות של משק בית שבו שני בני הזוג עובדים ומרוויחים כל אחד שכר ממוצע במשק על פי נתוני הלמ"ס, מחיר דירה ממוצע ארצי, בידי משק בית זה היכולת לגייס הון עצמי בשיעור 30% מעלות הדירה המבוקשת, והמימון באמצעות הלוואה לדיור מכסה 70% מעלות הדירה, המשפחה לוקחת הלוואה ל- 20 שנה צמודה למדד בריבית המתפרסמת בבנק ישראל להלוואות ל-20-17 שנה ומשק בית מפנה 20% מהמשכורת ברוטו לצורך תשלומי הלוואת המשכנתא החודשיים.

למשפחה הישראלית כ-15% או קרוב ל 500 ש"ח בכל חודש להחזר ההלוואה

לפי הנתונים הקיימים, מחיר דירה ממוצעת כיום בישראל עומד על 930 אלף שקל, כך שעל משפחה זו לגייס הון עצמי בסך 240 אלף שקל וליטול הלוואה בגובה 650 אלף שקל. הריבית על הלוואה ל- 20 שנה היא 3.7%. בגין הלוואה זו תידרש המשפחה לשלם בכל חודש סך של 3,834 ש"ח. השכר הממוצע במשק עומד על 8,170 שקלים, כך שההכנסה למשק בית מייצג היא 16,340 שקלים. לכן משפחה זו יכולה להקצות להחזר המשכנתא סך של 3,268 שקלים (20%).

מדד ה-affordability הישראלי עומד על 85, כלומר למשפחה המייצגת חסרים כ-15% או קרוב ל 500 ש"ח בכל חודש להחזר ההלוואה. מבדיקת הנתונים ניתן לראות כי בדומה לתקופת היווצרות שיא הבועה בארה"ב גם בישראל נרשמה מגמת ירידה מתמשכת במדד בעיקר כתוצאה מעליית מחירי הדירות. עם זאת, בשונה מהמצב בארה"ב, בכל תקופת המדידה לא היה רבעון אחד שבו המדד עבר את מחסום ה-100, והרמה הנוכחית היא הרמה הממוצעת לתקופת המדידה, כך שהמשפחות בישראל אינן מסתמכות על הכנסותיהן בלבד למטרת רכישת דירה, ויש להניח שהן מקבלות סיוע ממקורות נוספים.

לפי הבנק, נתון נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא הריבוי בשימוש בהלוואות לא צמודות בריבית משתנה (פריים), שבמצב הנוכחי מוזילות את ההחזרים החודשיים בכמה מאות שקלים לעומת הנחות המודל של הבנק. בניגוד למצב בישראל, בארצות הברית נמצא מדד יכולת ההחזר מעל רמת 100 הנקודות במשך כל תקופת המדידה, ובתקופה האחרונה, לאחר צניחת מחירי הדירות, נמצא המדד בשיאו, ורוכשי הדירות בארצות הברית, בהנחה שאינם מובטלים, נמצאים באחת התקופות הטובות ביותר.

מתאם גבוה ביחס בין מחירי הבתים למחירי שכר הדירה

הבנק מציין כי היחס בין מחירי הבתים למחירי שכר הדירה, כלומר התשואה השוטפת על הנכס, מהווה גם היא אינדיקציה למחיר היחסי של הבתים. עד לשנת 2000 היה בארצות הברית מתאם חזק בין העלייה במחירי השכירות לבין העלייה בשווי הבתים. אולם במהלך העשור הקודם החל תהליך של גידול מואץ במחירי הבתים ביחס למחירי השכירות, שהגיע לשיאו במחצית השנייה של שנת 2006.

הבנק איבחן כי גם בישראל במהלך השנים האחרונות היה מתאם גבוה בין מחירי השכירות למחירי הדיור, אולם מאז מחצית שנת 2009 נפער פער, כאשר מחירי השכירות החלו להתייצב ואף לרדת, ולעומתם מחירי הדירות המשיכו לזנק כלפי מעלה. התפתחות זו יכולה להיות מוסברת בכך שחלה בתקופה זו ירידה במחיר ההון. המשך מגמה זו בעתיד עשוי לאותת על היווצרות בועה.

לפי מסקנות הבנק, כאשר משווים את שני המדדים שנבדקו בארץ להתנהגותם בארצות הברית ניתן לראות שמתחילות מגמות הדומות לאלו שהיו בארצות הברית בתקופת העלייה החדה במחירים. מתחיל להיפער פער בין העלייה במחירי הדירות ובין העלייה במחירי השכירות, וחלה ירידה מהותית במדד יכולת החזר הלוואות המשכנתא של המשפחה הישראלית. עם זאת, בארות הברית בשיא הבועה עלו מחירי הבתים בשיעור הגבוה ב-50% מזה של מחירי השכירות, ובארץ פער זה עומד על כ-15%. מעניין לראות שעליית המחירים בארץ בשנת 2009 הייתה מהירה במיוחד והגיעה לכ-21%, בעוד שבארצות הברית לא עלה שיעור הגידול השנתי על 16% במשך תקופת הבדיקה החל מ-1987.

בבנק מעריכים כי מצב שוק הנדל"ן שונה מזה שהיה בארצות הברית בשיא הבועה. על מנת שנגיע לממדי הבועה בארה"ב צריכות המגמות שנרשמו במדדים להימשך עוד תקופה ממושכת.