ה'קו החי' באוויר: מומחי 'לאומי למשכנתאות' ענו על שאלות הגולשים בנושא משכנתאות
הריבית נפלה לשפל חסר תקדים, האינפלציה השנה צפויה להיות קרובה לאפס ואף שלילית, בעבודה הקפיאו לנו את השכר כל אלה ושינויים נוספים שחלו בתקופה האחרונה במשק הישראלי מעלים יותר מתמיד את נושא המשכנתא על סדר היום. תנאים שבעבר היו נחשבים אטרקטיביים כיום נחשבים לא טובים.
ריבית בנק ישראל ירדה בחודש פברואר ל-0.75%, הרמה הנמוכה ביותר אי-פעם בישראל משער של 4.25% בספטמבר האחרון ומשער של 5.5% נכון לאוקטובר 2006. הריבית צפויה להיוותר נמוכה מתחת לשיעור של 1.5% עד סוף 2009, ע"פ החזאים המקומיים.
המיתון הגלובלי שעשה עלייה לישראל במהלך חצי השנה האחרונה גרר ירידת מחירים בחודשים האחרונים (דפלציה) והביא את בנק ישראל לתקנן את הערכותיו, כי האינפלציה נמצאת בתהליך ירידה מהיר וצפויה להיות מתחת לתחום היעד - בין 1% לבין 3% - במחצית השנייה של שנת 2009.
חשוב לדעת, כי הלוואה שנלקחה מהבנק בעבר ותנאיה אינם כגזרה משמיים. כמו שמחליפים מדי עת את ביטוח המשכנתא (ביטוח החיים והנכס שכנגד ההלוואה) כדי להרוויח כמה שקלים ניתן למחזר גם את המשכנתא כולה ולחסוך כמה אלפי שקלים. מחזור משכנתא הוא תהליך בו מסלקים משכנתא קיימת ע"י לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
אבל שאלות רבות עומדות בפני בעל המשכנתא: האם שווה בכלל היום למחזר משכנתא? האם ניתן להוריד או לשנות את גובה ההחזר? יש קנס גדול? איך הוא מחושב? מה העמלות הכרוכות בשינוי משכנתא? ומה היא משכנתא הפוכה? ב"קו החי" של Bizportal אנחנו מארחים את יועצי המשכנתאות של 'בנק לאומי למשכנתאות' שענו על שאלות הגולשים.
קודם כל אנחנו מחוייבים לציין כי אין באמור להוות אישור להעמדת הלוואה ו/או תנאים להעמדה ו/או כדי לחייב את הבנק בהעמדתה ו/או למצות הנדרש לביצוע התהליכים להעמדתה ו/או להוות תחליף לכל יעוץ מקצועי ומשפטי בהליך רכישת הנכס ו/או לקיחת המשכנתא. התנאים המחייבים הם אלו המפורטים בחוזים בין הלווים לבנק. הבנק רשאי לשנות ו/או להפסיק את מסלולי ההלוואות ו/או המוצרים ו/או ההטבות. הכל כפוף לקריטריונים של הבנק.
1. שאלה: אומרים שהריבית יורדת אבל בבנק לא יורד. מה הריבית ל-100000 ש"ח ל-20 שנה? צמודה וריבית קבועה? דולרית?
תשובה: הריבית בבנק נקבעת לפי מספר פרמטרים, ובין היתר: מטרת ההלוואה, סכום ההלוואה, אחוז מימון ורמת הסיכון. אנו ממליצים לך להגיש בקשה לאישור עקרוני להלוואה, אשר תיבחן בהתאם לנתונים הספציפיים של ההלוואה המבוקשת על ידך, וככל שבקשתך העקרונית תאושר, ניתן יהיה לשוחח איתך על גובה הריביות אשר ניתן יהיה להציע לך.
2. שאלה: מחזור הלוואות זכאות - יש לי יתרת משכנתא של זכאים (צמודה+4% ריבית), האם כדאי לבצע מחזור למשכנתא?
על מנת לבדוק את הכדאיות של המחזור עליך לבדוק מה התנאים שתקבל בהלוואה חלופית כיום. יש לשים לב לעובדה שבהלוואת זכאות ניתן לפרוע פירעון מוקדם ללא עמלה (למרות שמדובר בהלוואה צמודת מדד בריבית קבועה). בנוסף, אנו ממליצים לבדוק גם את גובה ההצמדה למדד של הלוואות הזכאות שניתנו לך, שכן בתקופה מסוימת הלוואות הזכאות הוצמדו רק ב 80% למדד. 3. שאלה: לפני כשנתיים נטלתי משכנתא בבנק למשך 20 שנה צמודה+4% וזאת בתנאי של העברת שכר חודשי לחן בבדל. האם ניתן למחזר משכנתא זו. ומה הכדאיות?
כל הלוואה אפשר למחזר, אלא שיש לבדוק בקפידה את כל התנאים וכל ההשלכות של הסילוק המוקדם לרבות אלו הנובעות מהטבות שניתנו לך במסגרת קבלת ההלוואה, וכן יש לבדוק את כל העלויות הנובעות מהעמדת ההלוואה החלופית.
4. שאלה: המגמה כיום בבנקים למשכנתאות להקטין את ההנחה במתן הלוואות פריים, דהיינו אם בעבר היו נותנים בפריים מינוס 1. כיום מוכנים לתת הלוואה אפילו בפריים פלוס. נשאלת השאלה, האם המרווח לבנקים בהלוואות אלו לא מספיק, שהרי הבנקים לווים את הכסף מבנק ישראל בריבית בנק ישראל שהינה נמוכה ב- 1.5% מריבית הפריים.
הריבית המוצעת ללקוחות נגזרת ממאפייני הלקוח הספציפי, מקורות הגיוס של הבנק, והערכות של הבנק לגבי רמות הסיכון השונות במשק. למרות הורדת הריבית ע"י נגיד בנק ישראל, ניכרת עליה רוחבית ברמת הסיכון, ולכן הבנק מבצע הערכות מחדש הן לגבי הריביות המוצעות ללקוחות והן לגבי אחוזי המימון המרביים שהבנק מוכן לאפשר כיום.
5. שאלה: מה צריך לבדוק כדי למחזר משכנתא?
יש לבחון פרמטרים שונים לכדאיות בביצוע המיחזור, ובין השאר: - בריבית שמשולמת היום לעומת הריבית שתקבל בהלוואה החדשה. - בעמלת פירעון מוקדם בהלוואה המסולקת. - בהוצאות הקמת הלוואה חדשה (לתשומת לבכם כי ההוצאות עשויות להיות שונות בין הבנקים השונים).
6. שאלה: מה המסלול הכי טוב כיום? פריים? ואם כן למה?
כיום ריבית הפריים עומדת על 2.25% והיא לרוב נמוכה בהשוואה למסלולים צמודי מדד (קבועה ומשתנה). אך חשוב להדגיש כי יש לקחת בחשבון גם את התנודתיות של ריבית הפריים שישפיע מידית על ההחזר החודשי.
7. שאלה: מהם העמלות שכרוכות בתהליך של מחזור משכנתא?
בכל בנק יש עלויות אחרות למחזור הלוואת משכנתא. ללקוחות בנק לאומי למשכנתאות החתומים על הסכם משכנתא מסגרת, יש יתרון בולט בעת מיחזור, שכן אז מרב הסיכויים שביצוע המיחזור יהיה פשוט וקל יותר, וללא עמלות הקשורות לתהליך המיחזור (לא כולל עמלות פירעון מוקדם).
8. שאלה: לפני שנתיים לקחתי משכנתא בסך 600,000 ל-15 שנה, בהתבסס על משכרות עתידיות של 15,000 שקל נטו (הייתי עובד היי-טק). לאחרונה פוטרתי מהעבודה וכעת מצאתי עבודה במשכורת של 8,000. אני מעוניין לשנות את התשלומים החודשיים? איך עושים את זה ובמה זה כרוך?
ניתן להקטין את התשלומים החודשיים על ידי לקיחת הלוואה לתקופה ארוכה יותר.
9. שאלה:לפני שנה לקחתי משכנתא ל-20 שנה כשמחציתה צמודה לריבית הפריים (% P-1.4 ) ומחציתה בריבית קבועה של 3.9% צמודה למדד. אבקש לדעת אם כדאי לאור הריבית במשק והריביות על המשכנתאות כדאי לי לשנות את הרכב המשכנתא או את חלקה.
תשובה: כדי לבדוק כדאיות בביצוע המיחזור, יש לבדוק בין היתר את גובה הריביות המוצעות לכם במידה ותמחזרו את ההלוואה, גובה עמלת הפירעון המוקדם, הוצאות הקמת ההלוואה החדשה, וההשלכה של המחזור על כל ההטבות שניתנו לך במסגרת ההלוואה אותה אתה שוקל למחזר.
10. שאלההאם במקרים בהם נלקחה משכנתא בריבית של פריים מינוס 1% וריבית הפריים נמוכה מ 1% , נקבל החזר מהבנק או שההחזר החודשי יקטן בגובה הריבית השלילית הנוצרת?
תשובה: בעניין זה יש לבדוק את תנאי ההלוואה עפ"י חוזה ההלוואה והמסמכים עליהם חתמת.
11. שאלה: ברצוני לדעת האים בימים אלו משתלם למחזר ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור של 3.97% לריבית צמודת פריים פחות 0.85 באופן שכל המשכנתא תהיה צמודת פריים
תשובה: נראה שאכן הריבית במסלולי הלוואות הפריים יותר נמוכות היום מהריביות בהלוואות צמודות מדד, אך מכיוון שמשכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, יש לקחת בחשבון את הציפיות שלך לגבי שינויים עתידיים בריבית הפריים לעומת שינויים במדד המחירים לצרכן. כמו כן, יש גם לקחת בחשבון, ששינוי בריבית הפריים עשויה להשפיע באופן חד יותר על גובה ההחזר החודשי מאשר התנודתיות בשינוי בהלוואות צמודות מדד.
12. שאלה: מסלול הריבית הקבועה (לא צמוד מדד ולא פריים) - האם הוא מוצע ע"י בנק לאומי? האם ישנה השפעה של הורדת הריבית במשק על מסלול זה? למה אין קורלציה בין הריבית שירדה במשק לבין רמת הריבית המוצעת ע"י הבנקים במסלולים השונים?
תשובה: בלאומי למשכנתאות קיים מסלול של הלוואה בריבית קבועה לא צמודה ההשפעות של הורדת הריבית ע"י בנק ישראל משפיעות במישרין על ריבית הפריים. על הריביות במסלולים אחרים קיימות השפעות משמעותיות יותר, דוגמת מקורות הגיוס של הבנקים ורמות הסיכון הצפויות.
13. שאלה: מה גובה הריבית הניתנת היום לצורך מחזור מה מומלץ לקחת פריים מינוס או קבועה או משתנה והאם אני יכול לדרוש מהבנק שהתשלום יתקזז באופן שווה בין הקרן והריבית ולא כמו היום בשיטה הרצחנית שלהם.
תשובה: בהתייחס לנושא כדאיות המיחזור, ראה תשובתנו בשאלות הקודמות. לגבי חלוקת התשלום בין הקרן לריבית, לאומי למשכנתאות מציע, במסלולי הלוואות שונים, תשלום בשיטת "קרן שווה", בה רכיב הקרן המשולם בתשלום החודשי יותר משמעותי מאשר בשיטת החזר שפיצר, כך שסך כל תשלומי הריבית נמוכים יותר (בהתייחס לאותו סכום ולאותה תקופת הלוואה).
14. שאלה: כיום אני עם משכנתא בגובה 1360000 לעוד 18 שנה צמוד ליורו. ברצוני לעבור למסלול עם ריבית קבועה. רציתי לדעת אם היום הנ"ל משתלם .
תשובה: הלוואת יורו יכולה להתאים לבעלי הכנסות ביורו המבקשים לבצע התאמה בין ההכנסה להוצאה. כדאיות המיחזור תלויה בין השאר בציפיות שלך לגבי שינוי בשער החליפין של היורו. בנוסף, ראה תשובתנו הקודמות בענייני מיחזור.
15. שאלה: רציתי בבקשה לדעת האם נכון לקחת הלוואה לרכישת בית בריבית P-0.8 או בריבית קבועה. הלוואה לתקופה של 20 שנה. סכום ההלוואה 800 אלף שקל.
תשובה: ההחלטה על סוג ההלוואה תלויה בין השאר ברצונך בגמישות בביצוע פירעון הלוואת המשכנתא (בהלוואה על בסיס הפריים יש אפשרות לפירעון מוקדם חלקי או מלא בעמלות פירעון מוקדם מופחתות), באפשרותך ורצונך לעמוד בשינויים שעשויים להיות בגובה ההחזר החודשי עקב שינוי גובה הפריים (השינויים עשויים להיות חדים יותר על פני הלוואה צמודה מדד). כמו כן, יש לשקול שילוב בין מסלולי הלוואות, בין היתר על מנת לפזר סיכונים.
16. שאלה: אבי, בן 59 פוטר מעבודתו. אין לו משכנתא על הבית והוא חושב לבצע 'משכנתא הפוכה' כדי לייצור לו תזרים הכנסות עד שהוא ימצא מקור הכנסה אחר. מה דעתכם?
תשובה: למשכנתא הפוכה היבטים כלכליים רבים, וכדאי שתבדוק את הכדאיות הכלכלית לאחר שבידך פירוט התנאים כולל הסכום לו אתה זכאי עפ"י הקריטריונים של נותן המשכנתא. לידיעתך כי בבנק לאומי למשכנתאות ניתן לבקש לקבל משכנתא בשעבוד נכס קיים.
17. שאלה: לפי מיטב הבנתי היתרונות העיקריים במשכנתא צמודה קבועה היא הביטחון שגובה ההחזר נשאר קבוע בין תחנה לתחנה. האם כשלא מודאגים מסטייה בגובה ההחזר החודשי יש הגיון לקחת משכנתא צמודה? אני שואל מאחר וידוע כי יעדי בנק ישראל הם לאינפלציה של 1%-3%. כמו כן, יש קשר בין הפריים למדד, יעלו את ריבית הפריים כשהמדד יעלה ויורידו אותו כשהמדד ירד...
תשובה: ראשית, חשוב להדגיש כי גם במשכנתא צמודה למדד בריבית קבועה, ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. הבחירה בין המסלולים צרכיה לכלול, בין היתר, את הרצון לפרוע פירעון מוקדם בעמלות פירעון מופחתות, היכולת והרצון לעמוד בשינויים החדים שעשויים להיות בגובה ההחזר החודשי עקב שינוי גובה הפריים (השינויים עשויים להיות חדים יותר על פני הלוואה צמודה מדד), וכן את הרצון לפזר סיכונים.
