עובדות וטענות:

המשיבים 3-2 הינם בעלי זכות במגרש, הרשום בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבה 1 - חברה שהמשיבים 3-2 מחזיקים בכל מניותיה והמשיב 2 משמש כמנהלה. ביום 22.12.04 נחתם בין המערער 1, שהוא מתווך במקצועו, לבין המשיבים מסמך שכותרתו "הסכם" למכירת המגרש. יום לאחר חתימת ההסכם, נודע למשיבים ממתווך אחר, כי ביום חתימתם פורסמה בעיתון מקומי בבת-ים כתבה ובה צויין כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב החליטה להפקיד תוכנית מיתאר מפורטת להקמת רובע מגורים בדרום בת-ים בו מצוי, בין היתר, גם המגרש.

עם היוודע הדבר, התקשרו המשיבים אל המערער והודיעו לו כי הם מבטלים את ההסכם ובהמשך, ביום 2.1.05, אף שלחו אליו הודעת ביטול בכתב. המערערים מצידם דחו את הודעת הביטול ועמדו על קיום ההסכם. ואולם, בית המשפט המחוזי דחה את תובענתם, בקובעו כי בנסיבות העניין בוטל ההסכם כדין מתוקף סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), בגין הטעיה שהטעה אותם המערער, ולחלופין על פי סעיף 14(א) לחוק בשל טעות שטעו בה המשיבים ואשר הייתה ידועה למערער 1. בית המשפט קמא הוסיף וקבע, כי אף שבמועד החתימה על ההסכם טרם אושרה תוכנית המיתאר, עצם מתן האישור להפקדתה יש בו כדי להשביח את הפוטנציאל הכלכלי הטמון במגרש ולהשליך על שוויו, והדברים ברורים וידועים אף בלא שהוצגה בעניין זה חוות-דעת מומחה.

על כך הערעור דנן.

דיון משפטי:

כב' הש' א' חיות:

העילה לביטול חוזה בשל הטעיה קמה בהתקיים היסודות הבאים: טעות אצל אחד הצדדים שהתקשרו בחוזה; הטעיה שהטעה אותו הצד שכנגד; קשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בהסכם וכן בין ההטעיה לבין הטעות.

טעות היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהווייתה, ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגנטיבי במרכיב הרצייה. המשיבים התקשרו בהסכם בסוברם בטעות כי המצב התכנוני של המגרש הוא המצב שקדם להחלטתה הנ"ל של הוועדה המחוזית. משכך, ניתן לומר כי הם התקשרו בהסכם בהתבסס על מציאות תכנונית מדומה. כך גם כעולה מעדותו של המשיב 2, אשר טען כי אילו ידע בעת החתימה על ההסכם מהו המצב התכנוני המעודכן לא היה מתקשר בהסכם.

דיני החוזים אינם קובעים חובת גילוי כללית ואינם מטילים על צד למשא ומתן נטל אלטרואיסטי גורף לגלות לצד שכנגד כל נתון אף אם בכך הוא פועל כנגד האינטרסים שלו עצמו. ואולם, להבדיל מחובת גילוי הקמה "לפי דין" או "לפי נוהג", בענייננו קמה חובת גילוי "לפי הנסיבות". חובה זו היא תלויית הנסיבות העובדתיות המיוחדות של העסקה הקונקרטית, ולפיכך קשה לתחום ולהגדיר מראש את גבולותיה והיא נקבעת מעצם טיבה על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

שתיקתו של המערער על דבר החלטת הוועדה המחוזית לאשר להפקדה את תוכנית המיתאר, יש בה משום הפרה של חובת הגילוי "לפי הנסיבות". המערער, כמתווך מקצועי, הוא בעל יתרון על המשיבים, זוג קשישים מפ"ת, בכל הנוגע להשגת מידע תכנוני עדכני, מה גם והמשיבים סמכו עליו ביודעם כי הוא מתווך. שתיקתו, אם כן, עולה כדי הטעייתם של המשיבים והיא אשר הביאה אותם לכדי טעות באשר למצבו התכנוני של המגרש אותו מכרו.

טענת המערערים, לפיה פתוחה הייתה הדרך בפני המשיבים לעכב את החתימה על ההסכם ולבדוק תחילה מהו מצבו התכנוני העדכני של המגרש, אף אם יש בה כדי לבסס מסקנה בדבר רשלנות מסויימת בהתנהלות המשיבים, היא אינה שוללת את המסקנה בדבר הטעייתם על ידי המערער, היות והתרשלות גרידא של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה בשל פגם בכריתה מסוג טעות על פי סעיף 14(א) או הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים.

כאמור, טעותם של המשיבים היא טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיני המתקשר בחוזה. בתוך כך היא אינה עולה כדי טעות בכדאיות העסקה וזאת גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר.