קיזוז הפסד מועבר מנכס בית כנגד שבח מקרקעין

שאלה ------ האם אפשר לקזז הפסד מועבר מנכס-בית - משבח מקרקעין ?

תשובה: ------ התשובה על השאלה היא שלילית. אי אפשר לקזז כאמור, אלא אם כן שבח המקרקעין נובע ממכירת אותו נכס, שבגינו נוצר ההפסד מההשכרה בתקופה שלפני המכירה. כך נקבע בשילוב הוראות הסעיפים 28(ח) ו-28(י) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"]: "28(ח) הפסד שהיה לאדם מהשכרת בנין ניתן לקזזו כנגד הכנסתו מאותו בנין בשנים הבאות." "28(י) בסעיף זה, 'הכנסה חייבת' ו'ריווח הון' - לרבות שבח כמשמעותו לפי סעיף 6 לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן - שבח מקרקעין." למרות המובא לעיל, ניתן לבצע את הקיזוז גם אם מדובר בבניינים אחרים, אך זאת באחת משתי הדרכים הבאות, ובתנאי שתנאיהן, אשר מובאים להלן, מתקיימים: ● הדרך האחת לקיזוז האמור - לטעון שההפסד מהשכרת נכס הינו בעסק של הנישום להשכרת מקרקעין (ולכן מדובר בהפסד עסקי). אך אין די בכך, כיוון שבשאלתנו עסקינן ב"הפסד מועבר". לכן, לשם השלמת הקיזוז, יש לטעון ששבח המקרקעין - דינו הוא כדין "רווח הון בעסק"; כלומר: יש להראות, שהבניין שנמכר מהווה נכס מניב בעסקו של הנישום - עסק להשכרת נכסים, או נכס ששימש להפקת הכנסה ב"עסק" אחר של הנישום (למשל, חנות שבה נוהל העסק של הנישום). ● הדרך השנייה לקיזוז האמור - לטעון שההשכרה של נכס הבית, שיצרה את ההפסד, היא השכרה הונית ולא פירותית [ספק אם אפשר לטעון טענה זו, אלא אם כן מתקיימות נסיבות קיצוניות - ראה פסק הדין עמ"ה 1067/99, שלמה בר נ' פקיד שומה תל-אביב 4 (מיסים יד/5 (אוקטובר 2000) ה-30)]. אם תתקבל הטענה האמורה - הרי ההפסד מההשכרה ההונית עשוי להיות הפסד הוני (גם הוא תלוי בנסיבות היווצרותו). אם אכן מדובר בהפסד הוני שיש לנישום, הרי קיזוזו משבח מקרקעין אפשרי גם אפשרי לאור הוראותיו של סעיף 92 לפקודה.