מיסוי רכישת קרקע בארץ בידי חברה מחו"ל

שאלה ----- חברה עוסקת בבנייה (היא "קבלן-בונה"). לחברה יש קרקע, והיא נמצאת עדיין בשלב קבלת ההיתרים לבנייה. הקרקע נרכשה מחברה בחוץ לארץ; ובהסכם הרכישה נקבע, שהתמורה תהיה בשיעור 35% מן התקבולים, אשר יתקבלו מרוכשי היחידות שייבנו (בעיקר דירות מגורים). 1. האם הסכומים הללו חייבים מע"מ (לדעת השואל - מדובר כאן בעסקה, הקשורה לנכס בארץ; ולכן, מדובר בעסקאות החייבות מע"מ) ? 2. האם אפשר להוציא חשבונית מס עצמית בעבור החברה, מוכרת הקרקע, אשר כאמור היא חברה המצויה בחוץ לארץ [?]; או, על החברה להירשם במעמד "עוסק מורשה" ? 3. האם המע"מ יחושב וידווח במועד הוצאת חשבונית המס בידי החברה הישראלית - על "בסיס תקבולים בפועל" ולא על "בסיס מצטבר" ? 4. יש אפשרות, שהחברה הישראלית תמכור את כל הזכויות לצד ג', והוא אשר יטפל בהמשך השגת היתרי בנייה ובבנייה עצמה. אם כך יהיה - האם תחול חובת הדיווח לרשויות המע"מ מיד עם חתימת חוזה המכירה, דהיינו: על כל סכום המכירה; או האם אפשר להמשיך לדווח בהתאם לתקבולים בפועל [כלומר: בהתאם לתשלומים בפועל] על פי החוזה שייערך עם צד ג' האמור ? 5. בהמשך לשאלה 4 לעיל - האם גם החברה שבחוץ לארץ יכולה לדווח על מס עסקאות, ובה בעת לדווח על בסיס תקבולים בפועל (חשבונית מס עצמית או כ"עוסק" בפני עצמו) ?

תשובה ------- לאור העובדה שמדובר ברכישת נכס שמקומו בישראל - הרי בהתאם להוראת סעיף 14 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע"מ"] מדובר כאן בעסקה שנעשתה בישראל; ולכן חלה עליה חובת תשלום המע"מ. כיצד תוצא חשבונית [?]. התשובה: דרך אחת היא: קיום נציג החברה הזרה בישראל, רישום הנציג במעמד "עוסק" בישראל, והוא אשר מוציא את החשבונית. מלשון השואל נראה, כי נציג כאמור אינו קיים. ועוד: לא ברור מלשון השואל: האם לחברה הזרה יש עוד עסקים בישראל; והאם יש יכולת להתנות את מתן התשלום ברישום נציג בארץ. לכן, נדמה, כי יהיה עליו להשתמש בהסדר, אשר מובא בתקנה 6ד לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 [להלן - "תקנות מע"מ"]. תקנה 6ד לתקנות מע"מ קובעת כדלקמן: "נעשתה עסקה בישראל, והמוכר או נותן השירות הוא תושב חוץ, תחול חובת תשלום המס על הקונה, זולת אם ברשותו של הקונה חשבונית בשל העסקה; לענין זה יחולו הוראות תקנה 6ג(ד) בשינויים המחויבים." תקנה 6ג(ד) לתקנות מע"מ, אכן, מאפשרת הוצאת חשבונית עצמית בהתאם להוראות תקנה 6ג(ד) לתקנות מע"מ. בכל השאלות שכאן, בנושא מועד הוצאת החשבונית, אשר מעלה השואל - מדובר, למעשה, במועד, התלוי בשאלת מועד אירוע המס (מועד החיוב במס). מועד זה נקבע באופן עקרוני בסעיף 28 לחוק מע"מ. בהתאם להצגת הדברים בידי השואל מדובר בעסקת מכר מקרקעין; ולכן - יחולו שלושת המועדים הקבועים בסעיף זה [מס' 28 האמור לחוק מע"מ]. אולם, בהתאם לחריג הקבוע בסעיף 29 לחוק מע"מ, במקום שבו ניתן סכום מסוים, עובר להגעת אחד המועדים הקבועים בסעיף 28 לחוק מע"מ - יחול המס בתשלום זה על בסיס מזומן. עם זאת, לטעמנו (ובלי להאריך, כי הדבר לא נשאל) - ייתכן שאפשר לתאר את העסקה, לפחות חלק ממנה, "עסקה של מתן שירותים"; ואם כך יהיה - יהיה מקום לקבוע מע"מ בשיעור אפס (אף על פי שמדובר, לכאורה, בנכס בישראל).