הארכת ההמתנה לפטור לדירה נוספת לשמונה שנים

בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה המאריכה את תקופת ההמתנה לפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק לשמונה שנים. נדון ברשימה זו על משמעות ההארכה

השבוע תמה חקיקה מזורזת שנועדה להקל על מצוקת הדיור, וחוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראות שעה), התשע"א-2011 יצא לדרך (להלן: "התיקון לחוק"). חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") עבר תהפוכות כשהוגשה הצעה רחבה ביותר לשינוי קבוע של כל משטר הפטורים. הדיון בהצעה זו נדחה לעתיד, ובתום ההליך קבעה הכנסת את התיקון לחוק כהוראת שעה משלימה לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "חוק הגדלת ההיצע").

התיקון לחוק עוסק בהוספת דירות משרדים במסגרת החוק להגדלת ההיצע כדי "לשחרר" דירות משרדים לדירות מגורים, ונוסף על כך הוארכה תקופת ההמתנה בין מכירה למכירה של דירה שאינה יחידה לפי סעיף 49ב(1) לחוק, בין השנים 2020-2013, מארבע שנים לשמונה שנים.

תכליתו של שינוי זה שנולד אגב דיוני ועדת הכספים של הכנסת היא יצירת "מקל" לציבור בעלי הדירות להשקעה, כדי לעודדו למכור דירות המצויות בידו בתקופת חוק הגדלת ההיצע עד סוף 2012. כלומר, עידוד הציבור להשתמש ב"גזר" הפטור כאן ועכשיו או שייאלץ להמתין תקופה ארוכה. לאור התכלית נבחן את השפעותיו ואת הפרשנות הראויה לעניינו אשר יכולה למנוע צורך לתיקונו בחקיקה.

למען הסר ספק, לא יחול העיכוב על בעל דירה יחידה שאין לו בו זמנית יותר מדירה אחת, לרבות דירות להחלפה. נישומים אלו ייהנו מפטור אחת ל-18 חודשים.

לעומת זאת, מי שמכר דירה או השתמש בכל מכסת הדירות במסגרת חוק הגדלת ההיצע ויהיה מעוניין למכור דירה משנת 2013 ואילך, ייאלץ להמתין שמונה שנים מן המכירה האחרונה שלו בפטור.

לכך עלולה להיות השפעה מנוגדת לתכלית המקורית. כיוון שמניין שמונה השנים אינו מתחיל משנת 2013 ואילך אלא מן המכירה האחרונה בפטור, אדם שברשותו דירה עם שבח גבוה שאינה דירה יחידה ונוסף על כך דירה עם שווי נמוך הכשירה לקבל פטור מלא לפי חוק הגדלת ההיצע, ומכר את דירתו האחרונה בפטור בשנת 2005 - בניגוד לתכלית החוק, יהסס להשתמש בהוראות חוק הגדלת ההיצע ולהיות "כלוא" עם הדירה בעלת השבח הגבוה ללא אפשרות למכירתה בפטור.

התכלית האמיתית שלאורה יש לפרש את הוראת סעיף העיכוב, נועדה לחול אך ורק על הדירות שאפשר היה לממש בעניינן את חוק הגדלת ההיצע אך הוא לא מומש.

דהיינו, לטעמנו לא יחול סעיף העיכוב על מי שמכר, בהתאם לכמות דירותיו, את מלוא המכסה האפשרית מבחינתו בחוק הגדלת ההיצע. לכן לטעמנו, התיקון לחוק אינו צריך לחול על דירות שלא היו בידי בעליהן בתקופת חוק הגדלת ההיצע, בין שהיו בבנייה ובין שנרכשו לאחר מכן, וממילא לא ניתן היה להפעיל לעניינן את ה"גזר" שבחוק הגדלת ההיצע.

פרשנות זו ראויה גם מכיוון שאין ודאות כי החוסר בדירות יסתיים בתחילת שנת 2013. נוסף על כך, פרשנות מילולית צרה עלולה ליצור תוצאה מנוגדת לתכלית של סטגנציה מוחלטת בשוק הדיור מתחילת 2013.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין