לא...לא הפכתי להיות אנליסטית נדל"ן. המקום הזה שמור לשי ליפמן. ובכל זאת הפעם אני בכל זאת רוצה להציג את אחת מחברות הנדל"ן הייחודיות בשוק ההון הישראלי, שממש במקרה, גם נסחרת ביתר.

כבר כמעט שנתיים שבין חברות הנדל"ן בשוק ההון הישראלי אפשר למצוא את חברת ריט1 שהיא חברת נדל"ן לא שגרתית – וייחודה נובע מהיותה קרן השקעות במקרקעין.

מדובר ב'עוף מוזר' בשוק ההון, מכשיר פיננסי בעל מאפייני השקעה ייחודיים, ורוב המשקיעים אינם ערים לייחודיות וליתרונות וחסרונות הקיימים בהשקעה במכשיר כזה. יתכן כי העובדה, שעד היום הונפקה רק קרן ריט אחת (ריט1) מביאה לכך שיתכן וחלק מהמשקיעים לא נחשפו למכשיר זה.

מה זה קרן ריט?

קרן ריט היא ישות פיננסית בעלת מאפיינים ברורים וחוקים ברורים המנחים את פעילותה. אפשר לומר שמדובר בהכלאה בין חברת נדל"ן לקרן נאמנות שמאפשרת לכל משקיע להיות בעל נתח בקניונים, מגדלי משרדים, מרכזים מסחריים ועוד.

פעילות הריט הראשונה החלה בשנת 1960 בארה"ב, אשר מטרתה הייתה להציע למשקיעים כלי אשר ישמש להשקעה בנדל"ן באופן יעיל, ויחסוך למשקיעים שתי שכבות מס (מס שהחברה משלמת מפעילותה השוטפת ומס שבו חייב המשקיע). תעשיית הריטים בארה"ב מאוד מצליחה, והיא כוללת מאות קרנות ריט.

לאור הצלחתן המסחררת של קרנות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב החלו מדינות נוספות לאמץ כלי זה (צרפת, בלגיה, ישראל, בריטניה, גרמניה ופינלנד). בישראל חוק ההשקעה בריט דומה לחלוטין לחוק האמריקני, למעט 2 סעיפים – הגבלה על רמת המינוף וחובת הקמת חברה חדשה.

יתרונות

בדומה לקרן נאמנות, קרן הריט מאפשרת למשקיע אשר רוכש את מניית החברה, לקבל חשיפה לכל הנכסים שרכשה קרן הריט, להבדיל מרכישה ישירה של הנכסים עצמם. קרן ריט המחזיקה מספר רב של נכסים נותנת למשקיע פיזור בין הנכסים הרבים ואיכות הנהלת החברה שמנהלת את הנכסים. בנוסף, הקרן לא משלמת מס על הכנסות מהשכרת הנכסים, מה שמשאיר יותר בשר לדיבידנד.

והיתרון הכי משמעותי – הדיבידנד. לפי תקנות הריט, לפחות 90% מהרווחים מחולקים כדיבידנד לבעלי המניות. בעל מניות יכול להרוויח גם מהתשואה על המניה עצמה (בהנחה שזו עולה) וגם מהדיבידנד.

יש סיכונים?

כמו בהשקעה בכל חברה, גם כאן יש סיכונים, חלקם קשורים לענף עצמו – ענף הנדל"ן, שידע עליות ומורדות בשנים האחרונות. גם כאן חוק הריט מגן במידת מה והופך את ההרפתקה הנדל"נית הזו לסולידית יותר עבור המשקיע - אחת מהדרכים מגבלת מינוף של עד 60% מהרכישות הקרן.

בחו"ל – מאות קרנות, ובישראל רק אחת. למה?

תחום קרנות הריט תפס תאוצה רבה באירופה ובארה"ב, שם הוקמו מאות קרנות. ומשום מה בישראל זה פשוט לא תפס. חלק מהמעצור קשור לנושא המס. עפ"י החוק, הקרן חייבת להיות חברה חדשה לגמרי, שרוכשת נכסים מאפס, ואי אפשר להעביר נכסים מחברת נדל"ן קיימת ולאגדם כקרן, מפני שפעולה כזו יוצרת אירוע מס.

מגבלה נוספת היא על פיתוח נדל"ן – על הקרן מוטלות מגבלות הקשורות ליכולתה להשביח את הנכסים. בנוסף, הכנסות חריגות שאינן ממקרקעין מניבים יזכו בתשלום בשיעור מס גבוה במיוחד של 70%. מגבלות אלו מעכבים את הקמתן של קרנות ריט נוספות.

האחת (1) והיחידה

עד היום הוקמה בישראל רק קרן ריט אחת – ריט1, שהצליחה תוך שנה וחצי של פעילות לצבור נכסים בשווי של כמיליארד שקל, עם תשואה ממוצעת של כ- 8% ולחלק כ- 30 מיליון ₪ בדיבידנד תוך שיפור מתמיד בתוצאותיה הכספיות. רוב נכסיה של ריט1 הינם משרדים (נכסים מניבים בלבד) וכוללים את בית רובוגרופ בראש העין, מתחם אמדוקס-נייס ברעננה, בין חיון מחשבים בנתניה, בניין משרדים ברמת החייל, ברמת גן ובפ"ת, מרכז מסחרי שערי חדרה, ועוד היד נטויה.

לסיכום, כשמשקיע בוחן חשיפה לסקטור הנדל"ן, יש מקום לשמור פינה מיוחדת לקרנות ריט. החזקה בקרן שכזו מהווה לרוב החזקת נדל"ן סולידית, בעלת יתרונות ברורים וחסרונות מוגבלים. הקורלציה הנמוכה של קרנות הריט מול מדדי אג"ח ומדדי מניות בעולם, נותנת למשקיע פיזור והקטנת הסיכון בתיקי השקעה ומהווה אפשרות השקעה אטרקטיבית.