נדל"ן אישי: משכנתה או משכנתא?
לאחרונה אנו עדים לפרסומות מאירות עיניים ולמסרים מגרים מצד הגורמים הממנים משכנתאות: "משכנתא FREE", "משכנתא מתחשבת", "משכנתא בטוחה", "רצים בשבילך" "משכנתה הפוכה" ועוד. כולן מתיימרות להעניק ללווה יתרון כלשהו- בין אם בסילוקן המוקדם ובין אם באופן הצמדתן או בנוחות ביצוען.
הנה ההסבר, כי המיוחד והמשותף לכל סוגי המשכנתאות הוא שהבטוחה להחזרתה היא הדירה שרוכשים או הדירה שבבעלות הלווה.
ההבדלים בין סוגי המשכנתאות קיימים. אך האם הם אכן כה דרמטיים כפי שמנסים להציגם? למעשה מדובר בשינויים מינוריים ובעיקר נוגעים לאופן ההצמדה למדד ולאפשרויות הסילוק המוקדם (אפשרויות הסילוק המוקדם משתנות מבנק לבנק, כאשר בחלקם ניתן פטור מלא, בחלקם הוא מתחייב וחלקם מגבילים את הסכום לסילוק לתקרה מסוימת). היינו - ההבדלים נוגעים לתנאי ההחזר של המשכנתא ולא לתכונותיה הבסיסיות.
יש לזכור, כי ברוב המקרים לא ניתן לקבל את מלוא המימון במסלולים אלו, והריבית המוצעת היום גבוהה ביחס לאלטרנטיבה במסלולים אחרים.
אנו ממליצים לבחון את מסלול המשכנתה בעשרה פרמטרים כדלהלן:
1. מהו אורך תקופת המימון- השאלה מתייחסת גם לאורך חיי המשכנתה וגם לשאלה אם משך התקופה מוגדר מראש
2. פרמטר ההחזר החודשי לאורך זמן. ישלזכור, כי להחזר החודשי מצטרפת פרמיית הביטוחים הנדרשים: ביטוח חיים וביטוח מבנה.
3. אופן ההצמדה של המימון- פריים משתנה מדי חודש, הצמדה למדד המחירים, הצמדה למטבע חוץ (דולר, יורו, יין יפני) או מסלול שאינו צמוד כלל.
4. פרמטר הקנסות (עמלת היוון ב"עגה") במקרה של סילוק מוקדם של המשכנתא במסלולים המחייבים זאת.
5. פרמטר של לוח הסילוקין בעסקה- האם במתכונת של החזר קבוע או במתכונת שבה החזר הקרן קבוע ואילו מרכיב הריבית בהחזר החודשי הולך ופוחת בחלוף הזמן.
6. פרמטר ההחזר החודשי- האם ההחזר הוא של קרן וריבית, האם תשלומי ריבית בלבד ודחיית תשלומי הקרן או בהקפאה מוחלטת של כל ההחזר החודשי עד לתקופה שהוסכמה עם הבנק.
7. פרמטר של מנגנון שינוי הריבית ב"מסלולים המשתנים" – האם על פי מנגנון של עלות גיוס הכסף + מרווח פיננסי או על בסיס נתון (אובייקטיבי) שמפרסם בנק ישראל על שיעור הריביות המוצעות בשוק + מרווח פיננסי.
8. פרמטר של שיעור הריבית המוצעת בעסקה וגילו של הלווה לצורך קביעת הבטוחות.
9. פרמטר של לקוח "שבוי" בעסקה שבה המימון ניתן במנות לצורך בניית נכס מגורים (אחרי "המנה הראשונה", הלקוח עלול להיות שבוי בידי הגורם המממן), מאחר ובכל משיכה נוספת הלווה יקבל ריבית שונה.
10. נגישות למידע שוטף על ניהול ההתחייבות- עד כמה הוא מהיר, מהי עלות השירות וכו'.
שמואלי וליבוביץ' מדגישים כי בניגוד לפרמטרים הנ"ל אותם יש לבחון כאשר מתלבטים בין מסלולי המשכנתאות המוצעים, "המשכנתא ההפוכה" היא היחידה שנותנת פתרונות פיננסיים ייחודיים ללווה והיחידה המתאימה לאוכלוסייה המבוגרת בישראל.
סטיב ויטקוף (דוברות משרד ראש הממשלה)סטיב ויטקוף מכר מניות ב-120 מיליון דולר; הונו: מעל 350 מיליון דולר
השליח של טראמפ במזרח התיכון והאיש שאחראי בצד האמריקאי על השיחות לשחרור החטופים, נכנס לממשל כאיש עסקים אמיד; מחזיק במניות אובר, סיסקו, קריפטו, נדל"ן ועוד
סטיב ויטקוף סטיב ויטקוף, איש העסקים ואיש אמונו של טראמפ במזרח התיכון מכר חלק ממניותיו בחברת הנדל"ן שבשליטתו. בדיווח שלו נחשף היקף אחזקות מרשים שכולל השקעות במקרקעין, סטארט-אפים, מטבעות דיגיטליים, כלי טיס וחשבון מזומן בסך 50 מיליון דולר
ויטקוף, מכר אחזקות בשווי 120 מיליון דולר בחברת הנדל"ן הפרטית שלו Witkoff Group, במסגרת מהלך שנועד להפחית סיכונים של ניגוד עניינים. לפי הדיווח, המכירה בוצעה כחלק מתוכנית כוללת להקטנת חשיפות והכנסות פוטנציאליות שעלולות להתנגש עם תפקידו הדיפלומטי. ויטקוף משמש כשליח מיוחד מטעם טראמפ למזרח התיכון ומשימות שלום נוספות, כולל מעורבות פעילה במגעים בין ישראל לחמאס ואף הרחבת סמכויות לאזור אוקראינה.
הצצה לנכסים של ויטקוף
לפי המסמכים, לויטקוף שווי מינימלי של 350 מיליון דולר - אך מדובר בגילוי חלקי. ככל הנראה שוויו האמיתי גבוה בהרבה. בין הנכסים: נדל"ן יוקרתי במיאמי, ניו יורק ודרום פלורידה, מניות ברדיט, אובר, סיסקו ו-SpaceX והשקעות בקרנות גידור, מטבעות קריפטוגרפיים ואפילו כלי טיס.
המסמך כולל גם את פירוט ההכנסות מהשנה החולפת: 35 מיליון דולר שהתקבלו כדיבידנדים מאחת מחברות ההחזקות שבשליטתו - המחזיקה בין היתר בנדל"ן, חברת ניהול גולף, מלונות וחברת הקריפטו World Liberty Financial.
World Liberty Financial - שיתוף פעולה כלכלי עם משפחת טראמפ
ויטקוף ובניו הקימו בשנה שעברה את חברת הקריפטו World Liberty Financial יחד עם שלושת בניו של טראמפ: דונלד טראמפ ג'וניור, אריק טראמפ וברון טראמפ. החברה אחראית על השקת מטבע הקריפטו USD1, ששימש את קרן MGX מאבו דאבי להשקעת ענק של 2 מיליארד דולר בבורסת Binance. מדובר בקרן השקעות ממשלתית של איחוד האמירויות.
לפי גילוי קודם, טראמפ עצמו גרף רווחים של 58 מיליון דולר מהמיזם. ויטקוף, לעומת זאת, לא פירט את חלקו בהכנסות.
בנק אש. ניר צוק, שמוליק האוזר יו"ר ויובל אלוני מנכ"ל (קרדיט: גדי סיארה)בנק אש עומד להיכשל - הנה הסיבות
רעש גדול בהשקה היום, אבל לבנק אש של ניר צוק אין בשורה אמיתית; הלוואי והוא היה מייצר תחרות אמיתית. זה יכול להשתנות בעתיד, בינתיים הוא צל חיוור של ההבטחות
בנק אש היה אמור להביא בשורה לצרכנים. זה לא קרה. אולי זה יקרה בהמשך. אבל הוא בזבז תחמושת על השקה של מוצר נחות ביחס למוצר של הבנקים הגדולים. הסיכוי שיעברו אליו מסה גדולה של אנשים הוא נמוך מאוד. זה עומד מהבחינה הזו להיות כישלון, אבל הוא בהחלט יכול לייצר ערך לקהלים מסוימים שיפתחו חשבון משני לצד חשבון ראשי בבנק המסורתי שלהם.
הבנק החדש מציע מודל של חלוקת רווחים ושקיפות עם הלקוחות. אך אין בו משכנתאות, אין בו פעילות של ניירות ערך והוא חסר בשירותים בנקאיים נוספים כמו המרת מט"ח, אפשרות להיות במינוס ועוד. התוצאה: מוצר חלקי שקשה לראותו הופך לחשבון הראשי של הישראלים
הבנק שהוקם על ידי ניר צוק ויובל אלוני, יצא לדרך כמעט שלוש שנים לאחר שקיבל רישיון מבנק ישראל. באירוע ההשקה, הציגו המייסדים מודל של "חלוקה שווה": 50% מהכנסות הריבית על כספי העו"ש יחזרו ישירות ללקוחות, לצד התחייבות מוחלטת שלא לגבות עמלות עו"ש או דמי מנוי.
המרווח הבנקאי עצום, מסבירים מנהלי הבנק וטוענים שהם רוצים לחלוק אותו עם הלקוחות בצורה הוגנת ושקופה. הבנק יהיה כמעט אוטונומי לחלוטין וכמות העובדים בו מעטה - כ-70 לכל היותר. זה אומר שהבנק עשוי להיות עם נקודת איזון סבירה, וכלכלית הוא יצליח, אך מבחינת הצלחה ציבורית - זה לא נראה באופק.
- בנק אש יוצא לדרך: הבנק הדיגיטלי החדש ייחשף מחר רשמית; איפה הוא צפוי להוות תחרות לבנקים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה כן הבנק יציע? שירותי עו"ש בסיסיים, פיקדונות ואשראי בלבד. הציבור הישראלי אמנם מתלונן לא פעם על עמלות גבוהות ומתסכלות של הבנקים. הציבור גם ממש לא אוהב את הבנקים, אבל הוא בוטח בהם והם נותנים לו יריעה מלאה לצרכים שלו. מה שמחזיק את רוב הלקוחות בבנקים הגדולים הוא תחושת הביטחון העמוקה, המעטפת המלאה והמקיפה של שירותים – החל מהלוואות, משכנתאות, דרך מסחר בניירות ערך מתקדם ועד פתרונות השקעה מגוונים; אשראי גמיש ומט"ח זמין והנוחות שבקבלת הכל תחת קורת גג אחת, ללא צורך בקפיצות בין פלטפורמות. אחרת, כבר מזמן היתה נהירה לבנק ירושלים שנותן את הריבית הטובה ביותר על פיקדונות. זה לא קורה כי אנשים לא רוצים להעביר לחשבון פיקדון סכום מסוים ולנהל מעין שני חשבונות. הם רוצים את הכל במקום אחד.
