בכמה תעלה ריבית המשכנתא?
ריבית המשכנתאות כבר עולה. בעוד הכלכלנים חלוקים בשאלה מתי תתחיל לעלות פה הריבית וכמה פעמים תבוצע העלאה כזו (הכל בתלות בארצות הברית ובאינפלציה שם), הריבית על המשכנתא כבר עולה רק מהציפייה של השוק להעלאת הריבית של הבנק המרכזי. ההערכות הן שבעת האחרונה עלתה הריבית על המשכנתא כבר ב-0.2-0.3%, כשבחודשים הקרובים נראה אותה עולה בעוד כמה עשיריות האחוז.
בבנק ישראל מקדמים רפורמה לפישוט מסלולי המשכנתא כדי שהלווים יוכלו להשוות ביתר קלות בין אחת לשנייה. מהלך כזה עתיד לצאת לפועל רק במחצית השנייה של השנה, כשבינתיים הבנקים מתנגדים ואומרים כי מדובר במוצר מאוד מותאם-לקוח ספציפי, וההשוואה תעשה עוול, אך התנגדותם זו לא מפתיעה כלל.
יש לקוות שהצעד והתחרות באמת תביא להוזלת המשכנתאות - לא בטוח, שכן כפי שלימדה כבר רשות התחרות בשנה החולפת, הישראלים לא נוטים ממש להשוות בין הצעות למשכנתאות, אולי המתווה החדש יפשט את ההליך.
מכל מקום, עד שהדבר יקרה בינתיים ישנן כאמור ציפיות השוק באשר לאינפלציה, שתורמות לעליית הריבית עבור רבים מהלקוחות. משכנתאות נלקחות במסלולים ותמהילים שונים, חלקם בריבית קבועה מראש, אחרים בריבית משתנה ובתוך אלה ישנן כל מיני אפשרויות.
- 10 דברים חשובים על אגרות חוב - מדריך למשקיעים
- סיכום שנה באג"ח - ובמה להשקיע כעת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בין היתר, בחלקים מתמהיל המשכנתא שאינם קבועים מראש, הסיכון של הבנק במתן ההלוואה כל העת בא לידי ביטוי בתלות בסביבה הכלכלית המשתנה. הלווה הבטוח ביותר הוא המדינה, לה שליטה על הדפסת המטבע המקומי, השקל. ואם בשוק מסתכלים על הסביבה האינפלציונית וצופים כי תמשך, גם התשואה על החוב של המדינה, קרי אגרות החוב הממשלתית, במקרה דנן אלה השקליות בריבית לא צמודה למדד, עולה. בחודשים האחרונים יש עלייה משמעותית בריבית על אגרות החוב האלו, ובהתאמה עלייה בריבית על אגרות החוב בכלל. במילים פשוטות, עלויות המימון התייקרו וזה מתגלגל לכל "המוצרים הפיננסים". הבנקים בעצם משלמים יותר על המימון וגם צופים להתייקרות בהמשך וזה מביא אותם להעלות את הריביות כבר עכשיו.
כך כאמור קורה בימים אלה עם אגרות החוב הממשלתיות של ישראל, ארצות הברית, ומדינות נוספות - התשואה עולה, מחיריהן של האגרות יורדים. ומשם זה מתגלגל גם לשוק המשכנתאות, כשגם בעולם נרשמת עלייה בריבית המשכנתאות.
השאלה מה יהיה בהמשך שהריבית בפועל תעלה. הציפיות שזה ידחוף עוד יותר את ריבית המשכנתא למעלה. ויש בזה סיכון נוסף - בשנה האחרונה בנק ישראל החליט לאפשר לקחת ריבית פריים משתנה בהיקף של שני שליש מהמשכנתא כולה. ריבית כזו היא אומנם נמוכה יחסית לריבית הקבועה, אבל היא מסוכנת יותר - כשהריבית במשק עולה, אז כמובן שהריבית הקבועה לא עולה ואילו הריבית פריים עולה. כלומר, יש אומנם ריבית בסיסית נמוכה יותר, אבל הסיכון הרבה יותר גדול.
- 18.ישראל 20/02/2022 14:50הגב לתגובה זוחלקם צעירים שלא חוו משבר וחלקם מבוגרים עם זיכרון קצר. מה שהיה הוא שיהיה וסופו של כל בלון להתפוצץ. תמשיכו לקחת הלוואות ולקנות מוצרים במחירים חסרי היגיון. בהצלחה
- 17.השתגעו 20/02/2022 09:26הגב לתגובה זולשים רבית על מינוף של עשרות טריליונים בעולם.. הם כנראה רוצים למחוק את האנושות
- 16.כספי 20/02/2022 09:03הגב לתגובה זוהאינפלציה, עליות המס על לוקחי המשכנתאות, תאבת הבצע של הבנקים (והממונה) והתייקרות הנדלן הם שיביאו למפולת, עניין של זמן.
- 15.הלמוט 20/02/2022 08:08הגב לתגובה זולהוריד מייד ל-50% חתימות דיירים בהריסה ובינוי בתמא 38/3. על המדינה להתערב באסון הדיור ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת-עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתעצמות אסון הדיור לדורות!
- 14.שרון 20/02/2022 07:05הגב לתגובה זוגם אם יעלו את הריבית בשני אחוזים וגם שלוש אחוז אין הרבה אלטרנטיבות לאנשים .בטח שלא ללכת ולהזכיר דירות שם ישלמו הרבה הרבה יותר מאחזר המשכנתא החודשית
- דודי 20/02/2022 12:38הגב לתגובה זותשמע את השיר של שלום חנוך, מה קרה עם משיח
- כספי 20/02/2022 11:56הגב לתגובה זושכירות זולה מרכישת דירה, תעשה מספרים ו/או תקרא מה פורסם ע"י ועידת duns100 האחרונה, השכירות תולדה של מחירי הנדלן אבל בעלי הדירות יפסידו יותר מהמשכירים.. והמשכירים ישכירו בכל מחיר.
- אנונימי 20/02/2022 11:04הגב לתגובה זואינטרסט
- 13.שי 19/02/2022 22:55הגב לתגובה זוהחזר של 4000 שקל לפני שנה הפך להיות 4120 בסוף שנה יגדל לסביב 4300 ושנה אחרי כנראה סביב 4500. אף אחד לא ימכור את הבית בגלל זה. מה שכן יש פגיעה בהכנסה הפנויה של משקי הבית הסיכון למשק גדל..
- 12.כל אחוז 19/02/2022 21:49הגב לתגובה זועל משכנתא של 5000 שח עלית ריבית של 1% זה תוספת של 500 600 שח לחודש תבקשו מהשוכר עוד 500 שח תקבלו נעל בראש השוק משתנה והםעם אמיתי עלית ריבית סה הדבר ניחידי שיעצור עלית מחיר
- 11.אמיר 19/02/2022 21:41הגב לתגובה זוהבנקים לא יתנו לתרנגולת הזהב למות.
- 10.בני 19/02/2022 20:51הגב לתגובה זוההשוואה היא לאותו יום שלקחת את המשכנתא, יש כל כך הרבה משתנים במשך הזמן שאי אפשר לחזות
- 9.דן דן 19/02/2022 20:28הגב לתגובה זומי מאיתנו לא מכר דירה בגלל עליית החזר חודשי של 200 שקל
- מי שלא סוגר תחודש (ל"ת)כספי 20/02/2022 09:04הגב לתגובה זו
- דן 19/02/2022 20:47הגב לתגובה זוסרט האינפלציה רק התחיל ...
- 8.אנונימי 19/02/2022 20:24הגב לתגובה זומדינה של גזלנים
- oz 20/02/2022 11:00הגב לתגובה זומשום מה, הממשלות נגררות אחרי הבנקים המרכזיים ולא להיפך. נוצר כאן התנהלות אבסורדית שכל עוד הכסף משרת את הבנקים ובעלי ההון - המצב טוב (פוסט משבר 2008). לעומת זאת, כאשר הסיוע גורם להעלאות שכר רוחביות - זהו מצב מסוכן.
- 7.סוחר נוסטרו 19/02/2022 15:11הגב לתגובה זוהגיע הזמן לחסל את השוק, ולגמור את כל מי שלקח משכנתא. רק ככה המחירים ירדו, יתרסקו.
- oz 20/02/2022 11:09הגב לתגובה זואני אזכיר לך - הממשלה הורידה מס על משקיעים ובנק ישראל העלה ל-2/3 את ההצמדה לפריים. בנימה אישית - כשראיתי איך הממשלה נלחמה "בחירוף" ע"מ לשמור את מחירי הנדלן גבוהים, נשברתי וקניתי.
- דני 20/02/2022 12:40יש דברים שגדולים על מדינה קטנה כמו שלנו, אלו תהליכים ברמה עולמית
- 6.ידעני 19/02/2022 14:31הגב לתגובה זותפסק לפנטז הריבית למשכנתאות לא תעלה כי לא יפגעו בתרניגולת שמטילה ביצי זהב לבנקים לממשלה ולקבלנים , אצלינו מקובל להוציא כל נושא מהתחשיבים וגם פה אם בכלל יעלו ריביות הם לא יחולו על המשכנתאות אז לך תילמד את השיטה החדשה הנהוגה פה במדינה
- טל 19/02/2022 20:30הגב לתגובה זואיזה שטויות, אם הריבית במדק עולה אז בוודאי הריבית על המשכנתאות עולה
- 5.יובל 19/02/2022 14:18הגב לתגובה זואויבי העם
- 4.בהצלחה לכל מי שלקח שני שליש פריים (ל"ת)משש 19/02/2022 14:09הגב לתגובה זו
- 3.כונסי נכסים תתכוננו, בקרוב תהיה לכם הרבה עבודה. (ל"ת)נגתה בגמבא 19/02/2022 13:27הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 19/02/2022 12:57הגב לתגובה זומילים גבוהות ללא מענה לשאלה שנשאלה בכותרת. כתבה מיותרת
- 1.משה 19/02/2022 12:37הגב לתגובה זואפשר לחשוב
- יעקב 19/02/2022 19:22הגב לתגובה זוואחר כך אלפים
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
