עליית הריבית במשק מקשה על הציבור לקחת משכנתאות חדשות - עליית הריבית גוררת גם עלייה בריבית המשכנתאות, כלומר ההחזרים החודשיים של מי שמשלם משכנתא מתייקרים במאות שקלים. עליית הריבית השבוע ל-2% ייקרה שוב את המשכנתאות בעוד 150-170 שקלים וב-130 אלף שקל בסך הכל, אבל גם לפני כן ההחזרים החודשיים כבר עלו במאות שקלים, בעקבות העלאות הריבית הקודמות של בנק ישראל. את ההשפעה של עליית הריבית השבוע ניתן יהיה לראות רק בנתוני המשכנתאות של חודש ספטמבר (שיתפרסמו בחודש אוקטובר).

אבל את העלאות הריבית הקודמות של בנק ישראל הציבור החל להרגיש, ולהגיב בהתאם: כלומר להקטין את הביקושים למשכנתאות חדשות. על פי נתוני בנק ישראל, בחודש יולי נלקחו 9,701 משכנתאות חדשות, ירידה של כ-19.6% לעומת חודש יולי המקביל בשנה שעברה, אז נלקחו 12,064 משכנתאות חדשות. גם בהשוואה לחודש הקודם, חודש יוני, נרשמה ירידה של 19.3%, שכן אז לקחו אנשים 12,024 משכנתאות חדשות. בהשוואה לממוצע של 3 השנים האחרונות מדובר על ירידיה קלה של 0.7%, אבל מה שמעניין הוא שמדובר בפעם השניה בלבד שיש ירידה בטווח ההשוואה הזה מזה מאז תחילת הקורונה. בכל שאר החודשים - הייתה עליה מדי חודש, כשבחלק מהחודשים מדובר על זינוק של 40-50%. 

בפועל, מדובר ברמה הנמוכה ביותר מזה שנה וחצי, מאז 9,606 משכנתאות חדשות שנלקחו בחודש אפריל 2021, ובנטרול חריג בחודש ספטמבר שבו בעקבות מיעוט ימי עסקים עקב חגי תשרי ניטלו 7,799 משכנתאות חדשות.

עדיין מדובר על רמות גבוהות של ביקוש למשכנתאות - ובינתיים גובה המשכנתא הממוצעת חצה את המיליון שקל

עם זאת, צריך לזכור שעדיין מדובר על רמות ביקוש מאוד גבוהות למשכנתאות. לשם השוואה, הביקוש החודשי לנטילת משכנתאות חדשות מאז 2011 עומד על ממוצע של 7,946 משכנתאות חדשות. בחודש יולי כאמור נטל הציבור 9,701 משכנתאות חדשות. גובה המשכנתא הממוצעת חצה את המיליון שקל ועומד על 1.04 מיליון שקל.

• בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
• בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה לגבי המשקיעים? קונים פחות - אחר כך אל תתפלאו שמחירי השכירות עולים

משקיעים (כלומר אנשים שזו לא דירתם היחידה) נטלו 1,062 משכנתאות חדשות בחודש יולי, גם כאן מדובר על ירידה של 20% בהשוואה לחודש יוני, וצניחה של 37% ביחס לחודש יולי בשנה שעברה. צריך לזכור: משקיעים יוצאים מהשוק

כאשר משקיעים רוכשים פחות דירות המשמעות הישירה היא שיש בשוק פחות דירות להשכרה. וכאשר היצע הדירות קטן - המחירים עולים. אז בשנה שעברה החליטה המדינה להקשות על המשקיעים ולהעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%. מאז ניתן לראות את המגמה של יציאת משקיעים מהשוק והנה - כביכול באופן ממש מפתיע - מחירי השכירות החלו לעלות. שוב הממשלה פועלת בכיוון הלא נכון (הנה ההסבר מדוע). הבעיה היא שזה ממש לא מצחיק כי את המחיר משלמים שוכרי הדירות בכך שמעלים להם את שכר הדירה.

מדוע המשכנתאות מתייקרות בגלל העלייה בריבית בנק ישראל?

הסיבה להתייקרות ההחזרים במשכנתאות היא ההרכב (התמהיל) של המשכנתא. שליש מהמשכנתא חייבת להילקח במסלול "ריבית קבועה לא צמודה" - מדובר במסלול שהוא 'בונקר', ההחזר בו לא יגדל גם אם הריבית תעלה וגם אם האינפלציה תעלה. מדובר במסלול שאמור להגן על הציבור מפני עליית ריבית ואינפלציה, אבל החיסרון שלו הוא שהריבית במסלול היא מראש גבוהה יותר. כלומר: כדי שהבנק לא יוכל להעלות את הריבית בעתיד, הוא לוקח ריבית גבוהה יותר מראש (בצדק. זה נקרא גידור סיכון).

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

ומה לגבי היתר? שני שלישים מהמשכנתא נמצאים במסלולים אחרים, תנודתיים יותר. רוב האנשים לוקחים משכנתאות במסלולים של ריבית 'משתנה כל 5' שצמודה גם למדד המחירים לצרכן (אינפלציה) וגם לעליית הריבית פעם ב-5 שנים, והמסלול הפופולארי השני הוא 'פריים' - כלומר מסלול שגובה הריבית עליו היא ריבית בנק ישראל (שכאמור עלתה ל-2%) פלוס 1.5%. כלומר: אם עד תחילת השנה ריבית בנק ישראל הייתה 0.1% אז ריבית הפריים הייתה 1.6% (וניתן היה לקבל גם ריביות של פריים מינוס חצי. כלומר לשלם בפועל על המסלול ריבית של 1.1%). כעת עם עליית הריבית מדובר כבר על ריבית פריים שהיא 3.5% - וזה משמעותי מאוד להחזרים החודשיים.

בחודש יולי נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 10 מיליארד שקל. ירידה של 12% אבל עדיין פי 2 מהממוצע

יצוין כי בחודש יולי 2022 נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 10.1 מיליארד שקל, מדובר בירידה של 12% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, וירידה של 12% לעומת החודש הקודם (יוני), אז נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.9 מיליארד שקל. אבל צריך לזכור שהממוצע הרב שנתי עומד על 5 מיליארד שקל בחודש, כך שעדיין מדובר ברמות מאוד גבוהות.

הירידה מגיעה כמובן בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל. הסיבה פשוטה: המשכנתאות מתייקרות לציבור. עליית הריבית במשק מייקרת את המשכנתאות ומדובר במילכוד 22 של הציבור הישראלי: בעקבות עליית מחירי הדיור, הציבור שרוצה לרכוש דירות נאלץ בשנים האחרונות לקחת משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, ובחצי השנה האחרונה בנק ישראל מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - וגורם גם הוא להתייקרות במשכנתאות.

ומה לגבי הריביות של הציבור? - מזנקות ב-60% מאז חודש מרץ.

הריבית שמשלם הציבור על המשכנתאות הולכת ועולה: על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הקבועה למשכנתאות חדשות במסלול הלא צמוד (קל"צ) הגיעה בחודש יולי ל-4.5%, והריבית המשתנה (בעיקר מסלול הפריים) עומדת על 2.76%, כך שהריבית הכוללת על המשכנתא עמדה בחודש יולי על 3.33%. כדי לסבר את האוזן עד כמה העליה משמעותית בחודשים האחרונים, נציין כי בחודש יוני עמדה הריבית הכוללת על 2.96% ובחודש מאי על 2.67%. בחודש אפריל היא עמדה על 2.39% ובחודש אפריל על 2.16%. בחודשים פברואר-מרץ הריבית הייתה הנמוכה ביותר ועמדה על 2.07-2.08% בלבד, כלומר זינוק של  60% בריבית בתוך חצי שנה.

החוב על המשכנתאות בישראל - יותר מחצי טריליון שקל

נזכיר כי בחודש יוני, לראשונה, החוב על המשכנתאות של כלל הציבור בישראל חצה את החצי טריליון שקל ועומד על 505.3 מיליארד שקלים, חצי מהחוב הלאומי של ישראל (שחצה השנה את הטריליון שקל). בישראל יש כמעט מיליון משכנתאות פתוחות (993.4 אלף משכנתאות פתוחות). כלומר, כמיליון משפחות בישראל משלמות מדי חודש משכנתא וגובה החוב הממוצע של כל משפחה עומד על כ-500 אלף שקל. המספר הזה כולל בתוכו גם את אלה שלוקחים היום משכנתאות חדשות וגם כאלה שנמצאים לקראת סיום פירעון המשכנתא ולכן כבר כמעט סיימו לשלם את החוב שלהם.

למעשה, משכנתאות חדשות בישראל נלקחות בגובה ממוצע של כמעט מיליון שקל, 988 אלף שקל ליתר דיוק, זינוק של 43% ב-3 שנים בלבד. המשמעות היא גם שהחוב הכולל רק הולך וגדל. למעשה, בעשור האחרון החוב זינק ב-140%, מגובה של 212 מיליארד שקלים, אי שם ב-2012.

מאז חודש אוגוסט 2021 - ירידה בקצב מכירת הדירות בישראל. הרבה לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים

על פי הלמ"ס, בשנה האחרונה יש ירידה בביקוש לדירות חדשות. הממשלה תגיד לכם שהמגמה השתנתה רק אחרי העלאת מס הרכישה על המשקיעים בחודש נובמבר-דצמבר (ועוד לפני העלאת הריבית ע"י בנק ישראל), אבל בפועל ניתן לראות בגרף שהמגמה משתנה כבר בחודש אוגוסט 2021. מדובר על קצב ירידה חודשי של 3.3%.