על הקרב על מקום חנייה בתל אביב יכולים להעיד סיפורים רבים, אחד מהם שייך לאורן, שעבר לאחרונה מחיפה. הוא מספר כי לאור הקשיים הכלכליים שנוצרו בעקבות המלחמה, הוא הצליח למכור את החנייה שלו, בבניין במרכז תל אביב, משהו כמו 5 דקות מהירקון, בדמי שכירות של 800 שקל לחודש, תוך פחות משבוע.

כמה צפוף. חניות בתל אביב (תמר מצפי)

שאלתי את אורן איך הוא מוצא חנייה והוא ענה: "אי אפשר למצוא חנייה בתל אביב בלי שיש לך חנייה פרטית. אני עובד בתל אביב ומתנייד באוטובוס או ברכבת הקלה. לשנה הקרובה זה פתרון נהדר".

הסכום שקיבל ממש לא חריג, בטח לא למרכז העיר. בדקנו את היצע החניות בתל אביב וקיבלנו שפערי המחירים גבוהים משכונה לשכונה, גם בדמי שכירות וגם ברכישה.

נתחיל עם שכירות. בנחלת יצחק דורשים כ-500 שקל לחודש עבור דמי שכירות לחנייה, בלב תל אביב המחירים נעים בין 900-1,250 שקל. מצאנו חניות בנאות אפקה תמורת 700 שקל, מחיר דומה לחניה הוא גם סביב רחוב פלורנטין. במונטיפיורי דורשים בממוצע 600 שקל.

• במקום 80 דירות ישנות - 240 חדשות: גבעתיים מאיצה התחדשות עירונית
• אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב בן גוריון בגבעתיים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב להדגיש: מחיר החנייה לא מושפע רק מרמת השכונה. כלומר, העובדה שמדובר בשכונה יוקרתית לא משחקת תפקיד. מה שחשוב כאן הוא רמת הצפיפות. שכונה צפופה יותר תעלה את מחיר החנייה לעומת שכונה שבה יש יותר מקומות חנייה. נכון, ברוב השכונות בתל אביב היצע החנייה הוא לא גבוה, אבל יש הבדל בין שכונה שבה מציאת חנייה היא משימה בלתי אפשרית לבין שכונה שבה חניות מתפנות מדי פעם, או לעתים רחוקות. בשכונות שבהן היצע החנייה הוא גבוה יותר, המחירים ינועו סביב 500 שקל והיכן שגבוה, כלומר במרכז העיר, סביב 1,250 שקל. בגלל הסיבה הזאת, יש גם שונות בין אזור לאזור באותה שכונה. בגני שרונה מצאנו הבדלים בין אזור עם היצע גבוה (שם דורשים 500-700 שקל) לאזור בעל צפיפות גבוהה יותר, שם תשלמו 800 שקל לחנייה.

מצאנו כי מכפיל החניה בתל אביב הוא שגורם לביקוש לעלות. בחלק מהפרויקטים מצאנו שמכפיל החניה הוא 1:2, כלומר, לכל שתי דירות יש חניה אחת. איך קובעים מי יקבל חניה? בחלק מהמקרים זה בשיטת כל הקודם זוכה ובחלק באמצעות הגרלה - מי שמוגרל מקבל חניה ויכול למכור את הזכויות שלו בהמשך. בחלק מהפרויקטים מצאנו כי המכפיל משתנה - 0.8 חניות ליחידת דיור, זה אומר של-80% מהדיירים תהיה חניה והאחרים ייאלצו למצוא פתרון. פרויקטים שבהם מכפיל החניה הוא 1:2 (מצאנו פרויקט בהתחדושת עירונית ללא מכפיל - אין חניה בכלל!) בדרך כלל משמשים זוגות צעירים או בודדים, שמתניידים ללא רכב. זה נפוץ גם במגדלים של דירות סטודיו, 2 חדרים, שם רבים הם סטודנטים שנוסעים לאוניברסיטה בקורקינט או באופניים.

אז מה המחיר לרכישת חנייה בתל אביב? גבוה, גבוה מאוד. נתחיל עם הגודל. רוב החניות הרגילות שנמכרות הן בגודל סטנדרט - 6 מ"ר, דומה פחות או יותר לחנייה סטנדרטית של קבלן. המחיר לחניה כזאת נע סביב 400 אלף שקל. ברמת אביב, שם ההיצע גבוה יותר, מצאנו חניות ב-350 אלף שקל, ובסביבת בר כוכבא, ממש ליד בוגרשוב, המחיר מאמיר ל-600-700 אלף שקל - כמעט כפול.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

יש אפשרות לרכוש חניות במחיר מוזל יותר. כך למשל, בחלק מהמגדלים בתל אביב, שם תצטרכו לרדת מספר קומות עם הרכב ולעשות דרך הביתה, מוכרים חניות במחיר נמוך יותר. מצאנו חניה במונטיפיורי, במגדל המידטאון, במחיר של 250 אלף שקל, אבל תצטרכו לרדת 5 קומות עם הרכב בחניון התת קרקעי. החנייה הזאת נמכרת במכפיל חניות, כך שלעתים לוקח כמה שניות עד שהרכב ייצא החוצה. האם זה שווה את הכסף? תלוי כמה אתם מוכנים להשקיע. כשלוקח זמן להוציא את הרכב מהחניה ולצאת מהחניון, אתם משלמים "פרמיה" נמוכה יותר.

כדי להבין כמה החניה באזור המרכז מבוקשת, אז מצאנו עוד אפשרות - שכירת חניה לפי שעות. כלומר, אם אתם צריכים חניה באזור ביקוש לעבודה, תוכלו להשכיר אותה במחצית המחיר, משהו כמו 450 שקל במקום 850, לשעות העבודה בלבד, שבע בבוקר עד חמש אחר הצהריים. במקרה כזה, בעל הדירה מרוויח - הוא משאיר לעצמו את החנייה פנויה בשעות הערב.

אז אחרי שהבנו מה המחירים בתל אביב, קפצנו לרמת גן וגבעתיים כדי להשוות. ההיצע ברמת גן אינו גבוה מהסיבה הפשוטה - שם יש יותר חניות פנויות ומעבר לכך - רוב הפרויקטים החדשים מכילים תקן חניה של 1:1 או למעלה מכך, כך שמעט כל דייר, בטח בדירות הישנות, מחזיק בחנייה. מצאנו כי חניות באזורים צפופים נמכרות ב-350 אלף שקל, מחיר דומה לאזורים מסוימים בתל אביב. רק כדי להבין סדר גודל - מצאנו דירת 3 חדרים בירוחם במחיר של 400 אלף שקל. כלומר, רכישת חנייה היא השקעה לכל דבר בחלק מהמקרים.

מספר המשקיעים שירכשו חניה אמנם אינו גבוה, אבל אפשר לראות כי ביחס למחיר, 400 אלף שקל ל-6 מ"ר בתל אביב, מדובר בערך ב-66 אלף שקל למ"ר, מחיר ממוצע לדירה חדשה בצפון הישן. ברחוב יונתן הופסי (הצפון החדש, לא רחוק מיהודה מכבי) בתל אביב נמכרה חניה בנובמבר האחרון במחיר של 468 אלף שקל. לפי נתוני רשות המסים מדובר ב-20 מ"ר, כך שייתכן מאוד שמדובר בחנייה כפולה. לעומת זאת, ביד אליהו מצאנו עסקה זולה בהרבה - 200 אלף שקל תמורת חניה של 5 מ"ר. בדקנו והחנייה היא בייעוד מחסן ואולי זה גם השפיע על המחיר.