הוועדה המקומית בירושלים מקדמת בנייה של 1,500 דירות חדשות בעיר
עיריית ירושלים, באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה 4 תוכניות בניה חדשות שכוללות הקמת כ-1,500 דירות חדשות בעיר ותוספת של שטחי מסחר ותעסוקה של 15,000 מ"ר בבית חנינה.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים החליטה להמליץ לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית לפרויקט פינוי בינוי ברחוב הגפן בגילה.
הפרויקט מתוכנן בפינת הרחובות הגפן ורחוב האחלמה. כיום במתחם קיימים שלושה מבנים הכוללים 81 דירות.
התוכנית בשטח של 10 דונם, תכלול בנייה של 413 דירות חדשות. מבני המגורים וגני הילדים הנוכחיים יהרסו לטובת הקמת 2 מגדלים בני 30 קומות ו-170 דירות כל אחד, ועוד שני בניינים בני 9 קומות על חזית רחוב אחלמה ובהם 73 דירות סך הכל.
במסגרת הפרויקט תיווצר דופן בנויה כלפי רחוב האחות יהודית ואחלמה, עם חזית מסחרית לאורך כל הבינוי. מצד דרום מערב מוצעת רחבת כניסה לשטח ציבורי פתוח, אשר ברובו מוצע במרכז המתחם ומתחבר באמצעות שבילים לרחוב האחות יהודית ממזרח, לרחוב האחלמה מדרום ולשטח למבני ציבור מצפון-מערב.
השטח הצפוני של המתחם מיועד למבני ציבור עבור 3 גני ילדים ו-3 מעונות יום, בתי כנסת, מקווה, מרכז קהילתי, מרכז לקשיש ומרכז לנוער, כאשר סך השטח הבנוי המוצע למבני ציבור עומד על 1,470 מ"ר.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי שעומדת מאחורי התוכנית היא חברת י.ח. דמרי . כאשר עורכי התוכנית הם מעוז פרייס אדריכלים ויובל לוי אדריכלי העיר.
בנוסף המליצה הוועדה המקומית לאשר גם את תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם רחוב הצוף בשכונה. שטח הפרויקט עומד על 12 דונם, במסגרתו ייהרסו 3 בניינים בני 4 קומות, עם 182 דירות ושטח מסחרי, כאשר במקומם ייבנו 4 בניינים חדשים עם 800 דירות בשלושה מגדלים של 35 קומות, ומבנה אחד בן 20 קומות בשני אגפים שייבנו מעל קומת מסחר ברחוב רוזמרין.
במסגרת התוכנית יהיו גם שטחי ציבור של 2.25 דונם, שיכללו חזית מסחרית כלפי רחוב רוזמרין, ושטח למבני ציבור בהם יוקמו גני ילדים, מעונות יום, בתי כנסת ושטח לקהילה.
החברה שעומדת מאחורי הפרויקט היא החברה להתחדשות ירושלים (הצוף) ש.ע.ט. עורך התכנית הוא אדריכל יואל ממשרד פייגין אדריכלים.
גם הפרויקט במתחם הרחובות דרך חברון ודרך בית לחם בשכונת תלפיות אושר היום בוועדה המקומית. שטח התוכנית עומד על 3.57 דונם, כיום במתחם 3 מבני מגורים. מבנה מגורים בן 6 קומות (בדרך חברון 110), ועוד 2 מבני מגורים בני 5-6 קומות (בדרך חברון 108) עם סה"כ 64 דירות. בנוסף, לכיוון חזית דרך חברון קיים מבנה בית כנסת.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
התוכנית מציעה את הריסתם של מבני המגורים ובית הכנסת הקיימים והקמת 2 מבני מגורים: מגדל מגורים צפוני בן 30 קומות - 29 קומות למגורים, מעל מפלס הקרקע - הכולל מסחר לחזית רחוב דרך חברון והפרשה מבונה לצרכי ציבור - בשטח 370 מ"ר.
בנוסף, ייבנה בניין בן 16 קומות. 15 קומות למגורים מעל קומת מפלס קרקע - הכולל מסחר לחזית רחוב דרך חברון והפרשה מבונה לצרכי ציבור - בשטח 130 מ"ר. כמו כן, בחזית האחורית למבנה הדרומי ייבנה בית כנסת של קומה וחצי. בסך הכל ייבנו במסגרת הפרויקט 230 דירות חדשות במקום ה-64 הדירות הישנות.
במהלך הדיון הוועדה החליטה על צמצום גובה הבינוי ל-10 קומות במבנה הדרומי ו-34 קומות למבנה הצפוני, כדי לייצר תמהיל של סוגי בניינים שונים. בנוסף, הסדרת המעברים בין המבנים מרחוב דרך חברון לרחוב דרך בית לחם והגדרת שטח ציבורי פתוח משמעותי ורציף בחלק הפונה לדרך בית לחם. התוכנית מציעה גם שטחים לצורכי ציבור עבור מעונות יום ושטח לבתי כנסת.
מאחורי התוכנית עומד זבולון רוטנברג – אסדן ישראל, ועורך התוכנית הינו משרד יגאל לוי – אדריכלים ומתכנני ערים.
הוועדה המקומית אישרה גם תוכנית בשכונת בית חנינה, בחלקה הצפוני של השכונה, מול אזור תעשיה עטרות בשטח של כ-14 דונם.
התוכנית היא הרחבה של תוכנית שאושרה בשנת 2015 של שימושים מעורבים הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הקמת מתחם מגורים הכולל 8 בנייני מגורים בגובה של 12 קומות ו-400 יחידות דיור, בניין בן 5 קומות הכולל מסחר ומשרדים וכן שטח לבית ספר ושטח ציבורי פתוח.
התוכנית המוצעת מציעה תוספת של כ-15,000 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה ומגדילה בכך בצורה משמעותית את היקף המסחר והתעסוקה המאושרים. מעיריית ירושלים נמסר: "מדובר בתוכנית התואמת למדיניות של תוספת שטחים עבור מסחר ומשרדים בשכונות השונות, במטרה לתת מענה לתושבים ולצורך הקטנת הנסיעות מחוץ לשכונה".
מאחורי התוכנית עומדת הכנסיה היוונית האורתודוקסית ועורך התוכנית הינו משרד קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
