אושר בירושלים: 500 יח"ד בפסגת זאב, פינוי בינוי בקטמון הישנה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים פרסמה דנה היום בשתי תכניות שהגישה קבוצת בית ירושלמי. התכנית הראשונה היא במתחם הצעירים פסגת זאב, הכולל 500 יחידות דיור - 300 יחידות מתוכן ישמשו לדיור להשכרה ולחילופין לדיור מוגן לדיירים בני 55 ומעלה. 200 יחידות דיור נוספות ישמשו למגורים רגילים. המתחם משלב מגורים חברתיים כמתחם מותאם לכלל שכבות הגילאים - צעירים בדיור להשכרה, קשישים בדיור מוגן ודיור רגיל. הבינוי המוצע הינו שלושה מבנים בגובה 22 קומות מעל קומת מסחר ושטחים ציבוריים.
בסופו של דבר, הוועדה אישרה את החלופה האחרונה, הכוללת בניינים נמוכים המגשרים על הפרשי הטופוגרפיה. התכנית המאושרת תציע תמהיל של 40% למגורים רגילים, ו-60% להשכרה ודיור מוגן. היקף הדיור המוגן לא יופחת מ-20% משטח הבנייה. כמו כן, המתחם כולל שטחי מסחר ותעסוקה.
התכנית השנייה היא פרויקט בוטיק ברחוב רחל אמנו, באזור קטמון הישנה. זהו פרויקט בוטיק במסגרת פינוי בינוי, ראשון מסוגו בשכונת קטמון. במסגרת התכנית, תבוצע הריסת מבנה ישן בן 5 קומות (35 יח"ד) ובמקומו ייבנה בנין של 8 קומות ממפלס הרחוב ובו 80 יחידות דיור חדשות. התוכנית מציעה חניון תת קרקעי מלא ובכך מבטלת את הצורך בחניות עיליות על הרחוב, דבר שיתרום להפחתת עומסי תנועה במרחב.
הוועדה אישרה את התכנית, המשקפת את המדיניות החדשה לשכונה המקודמת על ידי ומתכנן המחוז אדריכל דן קינן ומהנדס העיר ירושלים אינג' יואל אבן, המאפשרת התחדשות גם בשכונות ההיסטוריות של ירושלים, באופן מותאם לאופי ורוח המקום, לרבות בנייה נמוכה ומספר יח"ד צנוע בהשוואה לשאר העיר. הוועדה קבעה כי במסגרת התכנית ייכלל גן ילדים בשטח 130 מ"ר וחצר בגודל 175 מ"ר וכן חייבה הוראות נוספות בהתאם לתווי תקן עדכניים של בנייה ירוקה, כדי שהתכנית תצא לדרך.
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 3.יעל ויצחק בלכמן 07/07/2023 16:40הגב לתגובה זובחשבון הפייסבוק izhak blechmn : פוסט זה מיום 19.6.23 הינו בהמשך לפוסט מיום 4.5.23. להלן מכתבנו בהשמטת שמות: 14.6.23 לכבוד: שר הפנים, שר הבינוי והשיכון, שר המשפטים, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובניה – שלום רב הנידון: אנחנו קוראים לכם למנוע סכנה בסבירות גבוהה ביותר לדיירים הרוגים בצמד הבניינים צה"ל 24-26 פ"ת ובבניין הסמוך מאוד צה"ל 22 פ"ת בו אנחנו גרים 1. העברנו את המסמכים המצורפים לראש העיר פתח תקווה, למהנדס העיר פ"ת , ולוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת. למרות שקיים חשש בסבירות גבוהה ביותר לקריסת הבניינים צה"ל 24-26 פ"ת ולדיירים הרוגים בצמד בניינים זה ובבניין הסמוך מאוד צה"ל 22 פ"ת בו אנחנו גרים, אנחנו לא רואים שינוי גישה מצד הנמענים הנ"ל, והמצב הנוכחי הינו לפני מתן היתר בניה לבקשה 20191647 לפי תמ"א 38/1 הוספת קומות על דירות ישנות בצה"ל 24-26 פ"ת. אנחנו מעבירים אליכם את מכתבנו זה, על מנת שתמנעו את האסון המתקרב. מצורף מכתבנו מיום 1.5.2023 לנמענים הרשומים בסעיף 1 לעיל, הקובץ המצורף רשום כ
- 2.אמיר עדיקא 07/07/2023 08:06הגב לתגובה זואת בעלי הדירות מייצגים עורכי הדין אמיר קדרי ורם כהן ממשרד טל קדרי שמיר ושות המתמחים בייצוג בעלי דירות
- 1.אבי 06/07/2023 15:56הגב לתגובה זומיגדלים כושלים ספר של פרופסור רחל אלתרמן מיגדלים רק לעשירון העליון מי יתחזק את המיגדלים האלו למי יהיה כסף בסוף הכל יהפוך לסלמס מסתירים מהדיירים את העלויות הגבוהות שכרוכות בכך
- אריה 06/07/2023 18:06הגב לתגובה זוחס וחלילה, רעידת אדמה קטנה תפיל אותו.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
