גב ים: שיערוכים וירידה בהוצאות המימון הקפיצו את הרווח ב-30%
חברת הנדל"ן גב ים 0.99% דיווחה הבוקר (א') על תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון של שנת 2019 ומציגה עליה של כ-6% בהכנסות מהשכרת מבנים, צמיחה של כ-5.5% ב-NOI וגידול של כ-30% ברווח הנקי, בעיקר כתוצאה משיערוכי נדל"ן וירידה בהוצאות המימון נטו. מניית החברה זינקה בכ-21% מתחילת השנה ונסחרת כעת במכפיל הון של כ-1.7.
הכנסות החברה מהשכרת מבנים ברבעון הראשון של שנת 2019 הסתכמו בכ-120 מיליון שקל, גידול של כ-6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ה-NOI ברבעון הראשון של שנת 2019 רושם גידול בשיעור של 5.5% ומסתכם בכ-115 מיליון שקל, בהשוואה לכ-109 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
בשורה התחתונה, הרווח הנקי של גב ים ברבעון הראשון של 2019 הסתכם בכ-68 מיליון שקל עם גידול של כ-30% בהשוואה ל-52 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. על פי החברה, הגידול ברווח הנקי נובע בעיקרו מהגידול בהכנסות מהשכרת מבנים, גידול בהכנסות משיערוכי נדל"ן וקיטון בהוצאות המימון.
ה-EBITDA ברבעון הראשון של שנת 2019 הסתכם בכ-108 מיליון שקל, בהשוואה לכ-100 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-8%. ה-FFO של גב ים הסתכם ברבעון הראשון של שנת 2019 בכ-52 מיליון שקל עם גידול כ-10.6%, בהשוואה לכ-47 מיליון שקל ברבעון הראשון של שנת 2018.
- על בד: קו ייצור חדש; צופה ממנו הכנסות של 140 מיליון שקל בשנה
- עדיקה עדיין מזגזגת - רבעון חלש אחרי רבעון טוב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צפי לגידול של עד 59 מיליון שקל ב-NOI
עוד מדווחת גב-ים על השלמה ואכלוס שני פרויקטים מרכזיים - פרויקט 1ToHa בתל-אביב ופרויקט מתם-ים בפארק מתם בחיפה, בשטח כולל של כ-100 אלף מ"ר (חלק החברה - כ-57 אלף מ"ר). החברה מציינת כי ה-NOI השנתי הצפוי מפרויקט ToHa1 הנבנה במשותף עם חברת אמות, נאמד בטווח של 95-100 מיליון שקל ומפרויקט מתם-ים, בכ-9 מליון שקל. בפרויקט ToHa1 שווקו כ-94% משטחי הפרויקט ופרויקט מתם-ים שווק במלואו. החברה צופה כי חלקה ב-NOI משני פרויקטים אלו יעמוד בטווח של 56-59 מיליון שקל בשנה.
IBI מעלים את מחיר היעד למניית גב ים
נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, אי.בי.אי. בית השקעות בתגובה לדוחות: "גב ים צפויה להראות שיפור משמעותי ב-NOI בשנה הקרובה. לאחר שבסוף 2018 הושלמו פרויקט גב ים נגב 3 וגב ים רחובות 4, משלימה החברה ברבעון הנוכחי את פרויקט תוצרת הארץ ואת מתם-ים שהושכר לאמזון. אנו מעריכים תשואת FFO של 7.2% לפי ה-FFO הצפוי לסוף 2019 ומעדכנים את מחיר היעד ל-1,950 שקל למניה" (אפסייד של 8.5% על שער הבסיס של המניה הבוקר).
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
