2 ערים - ראש בראש: מחפשים את "מלכת הנדל"ן" הבאה? יבנה מול ראש העין

הזינוק במחירי הדירות מוביל זוגות צעירים רבים שבעבר חיפשו התעניינו במגורים בקרבת תל אביב בערים דוגמת רמת גן, גבעתיים, הרצליה וחולון לערים במעגל הערים השני דוגמת פתח תקווה, רחובות ונתניה. אולם, גם במקומות אלו מחירי דירות 4 חדרים נעים סביב ה-1.4 עד 1.5 מיליון שקל ולאחרונה ניתן לראות התעניינות גוברת גם בעריי המעגל השלישי.

העיר יבנה מתעוררת מתרדמת בשנה האחרונה וזוכה לביקושים ערים מצד הזוגות הצעירים, כאשר 2,900 יחידות דיור נמצאות בה בשלבי פיתוח בשכונה חדשה. בקצה השני של מעגל הערים השלישי נמצאת העיר ראש העין אשר צפויה להכפיל את אוכלוסייתה בשנים הקרובות עם בנייתן של למעלה מ-14 אלף יחידות דיור. Bizportal בחן עם גורמים בתחום הנדל"ן את נקודות הדימיון בשתי הערים הנחשבות כיום לדבר הבא.

שכונות אנשי קבע כמקדמות תדמית ניתן לומר ששתי הערים משקפות מעין תמונת ראי אחת לשנייה, כערי פריפרייה לעיר גדולה שלצידן, קרי פתח תקווה וראש העין מול רחובות ויבנה. גודל האוכלוסיה בשתי הערים דומה- אוכלוסייתה של יבנה מונה כיום כ-33 אלף נפש ושל ראש העין כ-38.9 אלף נפש. בנוסף, שתי הערים זכו לשדרג את תדמיתן בעקבות הקמת שכונות עבור אנשי קבע אשר שיפרו מאוד את מעמדן הסוציו-אקונומי. יצויין כי המרחק של יבנה מתל אביב הוא כ-25 ק"מ ושל ראש העין כ-17 ק"מ.

לדברי ליאת דנינו ישראלי, מנכ"לית אמבסדור, לראש העין יש פוטנציאל התפתחותי משמעותי אך, היא זקוקה למיתוג מחדש שימשוך אליה קהלים צעירים ולתכנון נכון של תשתיות בינהם, בתי ספר, גינות ציבוריות, מרכזי קניות ועוד. באם שני אלו יתקיימו להערכת דנינו ישראלי, אין ספק כי תוך שלוש ארבע שנים העיר תתפתח ותהווה מוקד משיכה לקהל רוכשים מאזור המרכז. ואף תהפוך להיות הפנינה הבאה של גוש דן. "אין בעיר עדיין שכונות חדשות, אך אין ספק שכאשר ייבנו היא תהפוך לאם המושבות הבאה".

15-20 דקות לעזריאלי בנוגע ליבנה, דנינו ישראלי אומרת כי העיר התפתחה באופן מרשים בעשרים השנים האחרונות ."קיימות בעיר שכונות הממתגות את העיר גבוה, דוגמת שכונת נווה אילן ושכונת הטייסים. הכביש המהיר (מס' 4 ) לתל אביב והרכבת המהירה שתפתח בקרוב ויקצר את זמן הנסיעה למגדלי עזריאלי לרבע שעה בלבד הופך את יבנה לאחת מערי הלויין הנגישות ביותר".

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אומר כי ראש העין ממוקמת במקום בעל פוטנציאל רב, הן בזכות כביש 5, כביש 6 ותחנת הרכבת שלה המאפשרת הגעה לעזריאלי תוך 20 דקות. "יחד עם זאת, העיר אינה מצליחה לממש את הפוטנציאל הזה כאשר תחנת הרכבת שלה אינה נגישה ומיקומה אינו נוח לרבים, כביש 5 המחבר אותה לגוש דן פקוק בשעות העומס. כפועל יוצא גם המחירים באזור העסקים שלה נמוכים יחסית לגוש דן ועומדים על כ-40-50 שקל למ"ר בלבד".

כהן מציין כי ראש העין בדרך להצטרף לרשימת הערים שהופכות לבלתי אפשריות עבור זוגות צעירים. "יש לזכור שמדובר באזור עם עלויות פיתוח גבוהות ומכאן לרמות מחירים של החל מכ-1.2 מיליון שקל לדירה. מחיר זה, מציין כהן, מהווה עלייה של יותר מ- 100% במחיר הקרקעות כאשר באותו אזור רכשה חברת נצבא קרקע ל-1000 יחידות דיור לפני כשתיים במחיר של כ-130 אלף שקל ליחידה, לעומת 300 אלף שקל שהוא המחיר הנמוך ביותר שנרשם השנה".

האתגר-אינטגרציה עם הישוב הישן עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, מופתעת מכך שיבנה זוכה לתנופת פיתוח רק בתקופה האחרונה. "ההתפתחות של העיר מאוד מוצדקת, נמצאת בסמיכות לנס ציונה ורחובות שזכו לביקושים ערים בשנים האחרונות. לדבריה, "אין ספק שהשכונות החדשות בעיר יקרינו על הישוב הותיק וישביחו אותו, תהיה תנועה של זוגות צעירים, זאת לעומת ראש העין שלא תזכה לאינטגרציה בין הגרעין הראשוני של הישוב הותיק לשכונות החדשות. "אין ספק שיש אלמנטים דומים בשתי הערים, הלוואי וראש העין תשכיל לפתח את הישוב הראשוני".

רמות המחירים בשתי הערים עדיין נמוכות יחסית לשכנותיהן פתח תקווה ורחובות. בפרויקט 'משכנות המוזיקה' במרכז ראש העין שמקימה חברת אפרידר, וצפויה לכלול סך הכל 1,000 יחידות דיור, נמכרות דירות 4 חדרים , 107 מ"ר תמורת החל מ-1.12 מיליון שקל, דירות 5 חדרים 128 מ"ר תמורת החל מ 1.22 מיליון שקל, ומיני פנטהאוזים 5 חדרים 128 מ"ר עם מרפסת בשטח 44 מ"ר תמורת 1.57 מיליון שקל. בפרויקט HOME שמקימה חברת מבנים ונתיבים ביבנה דירת 4 חדרים בשטח של 107 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר ומחסן נמכרת בכ-1.28 מיליון שקל, דירת 5 חדרים 127 מ"ר עם מרפסת בשטח 12.5 מ"ר נמכרת בכ-1.413 מיליון שקל ודירת גן 5 חדרים בשטח של כ-151 מ"ר, 120 מ"ר גינה ומחסן של 10 מ"ר נמכרת ב- 1.63 מיליון שקל.