"תהליכי המו"מ להשכרת נכסים נהיים ארוכים וקשים יותר, נדרשת עבודת שיווק מאומצת יותר ויש תחרות גדולה על כל לקוח. בנוסף, קיימת מגמה של שוכרים המבקשים לחתום על הסכמים לתקופות שכירות קצרות יותר עד שתתבהר הסביבה העסקית, עת יוכלו לקבל החלטות ארוכות טווח". כך כותבת חברות אמות בדוח לרבעון הראשון של השנה.

החברה, שנתח שוק המשרדים שלה מכלל פעילות הנדל"ן גבוה (49%), מבינה היטב את מצב הענף. היא מסבירה כי השטחים החדשים בשווקי הליבה ימשיכו להיות בתפוסה כמעט מלאה ואילו בשווקים משניים כמו פ"ת, בני ברק, חולון ועוד יהיה קושי מסוים להשכיר נכסים ולהדביק את דמי השכירות לקצב האינפלציה. בקיצור, זאת נורת אזהרה למשקיעים שמחפשים לרכוש נכסים באזורים האלה. החברה רוצה לומר - האינפלציה מרחיקה את המשקיעים מהשוק. הם מעדיפים לשים את הכסף בבנק ולא להשקיע בשוק המשרדים. זה ידוע, אבל כשהחברה מדגישה את זה בדוח שלה בצורה כל כך בולטת ומרכזית וצריך להדגיש שזו אמות, מהמובילות בשוק, והיא שחקנית בעיקר באזור ת"א והמרכז,, זה מבליט עוד יותר את התסבוכת בשוק הזה. 

גם בחברת הנדל"ן המניב ריט 1 מבינים זאת. תחום המשרדים מהווה כ-51% מתיק הנכסים המניבים של החברה. הוא אמנם מתאפיין ביציבות בשעורי התפוסה ובשכר הדירה הריאלי, אבל גם שם מדגישים את ה"התארכות בשלב המשא ומתן לסגירת הסכמים, בעיקר עקב הירידה בהשקעות בענף ההיי טק המקומי ועל רקע האקלים הכלכלי ואי השקט הבטחוני והפוליטי".

• סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
• ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אזור משרדים בר"ג (איציק יצחקי)

לפי הדוחות, שיעור התפוסה במשרדים עומד על 90%, אבל רק בחודש אוגוסט 2023 הושלמה הקמתם של מגדל אינפיניטי בפארק ברעננה שלא נכלל בהם. נכון להיום, שיעור שיווק השטחים להשכרה במגדל אינפיניטי ברעננה הוא 67%. אם מישהו חושב שזה מפחיד את החברה, הוא טועה. ב-31 בדצמבר, כשחוסר הוודאות בעניין המלחמה היה עדיין כאן, ריט1 רכשה ביחד עם השותפה בנכס, 3 קומות נוספות פנויות במגדל מחצית היובל. כשמנטרלים את העסקה הזאת, היא עומדת על תפוסה של 95%.

הבעיה עם שוק המשרדים הוא שאחוז התפוסה גבוה כשקצב הבנייה מאוד גבוה. בקרוב ישתחררו לשוק עוד מגדלי משרדים רבים, כמו פרויקט מגדל הספירלה, שיגדיל את ההיצע ועשוי להוביל לירידת מחירים. תל אביב ורמת גן הן מראה טובה לשוק המשרדים. רוב המשרדים נמצאים בלב המדינה וכשבשתי הערים עומדים משרדים ריקים - אפשר רק לדמיין מה קורה בפריפריה של תל אביב. משיחה עם מתווכים נדל"ן עולה כי גם ברחובות מבוקשים כמו יגאל אלון ישנם משרדים רבים, אפילו קומות שלמות, כשהם ריקים. לפני כשלוש שנים המצב היה אחרת - בתחילת 2021 שוק המשרדים רתח והתפוסה התקרבה ל-100%, כשהמשבר בשוק ההייטק השאיר קומות שלמות ללא שוכרים. ההערכות מדברות על כך שרק בתל אביב יש עשרות אלפי מ"ר ריקים.

לאחרונה, התופעה הזאת התרחבה גם בנתניה. בעיר נבנים עוד ועוד מגדלי משרדים. באזור התעשייה יש היצע גבוה וההערכה היא שהמחיר יירד. משיחה עם אדם שבבעלותו 7 משרדים באזור, עולה כי רובם בתפוסה מלאה, עם חוזים לשנים קדימה. ובכל זאת, הוא חושש. בשיחה עם ביזפורטל הוא סיפר כי "המחיר לא ירד, אבל נשאר אותו דבר. קניתי משרדים ב-8,000 שקל למ"ר לפני כמה שנים, עוד לפני הבנייה. היום הם שווים 13+מע"מ ואני יכול להשכיר את חלקן ב-105 שקל וצפונה למ"ר". אותו שוכר מדבר על מגדל הסוהו היוקרתי, ליד מתחם איקאה. שם המשרדים מושכרים במחיר יקר יחסית, בשל הנגישות הגבוהה והעובדה שרוב העסקים המרכזיים בנתניה יושבים במגדל. יחד עם זאת, הוא מספר כי "היום לא כדאי לקנות משרדים בנתניה. אם אתה שואל אותי, אם המצב הזה יימשך אולי אמכור משרד או שניים. הביקוש עדיין גבוה, אבל ההיצע גבוה עוד יותר. הפוך ממה שקורה בשוק המגורים".

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

שיחה עם אחד הפרויקטים שנמצאים בשלב גמר בחריש, מעלה תמונה דומה. שם דורשים כ-13 אלף שקל למ"ר פלוס מע"מ למשרדים קטנים יחסית. ההסבר שלהם: ההיצע כאן נמוך מאוד והתפוסה תהיה קרובה למ-100%. יחד עם זאת, המיקום גורם למשקיעים לחשוב פעמיים, בפרט שאזור תעשייה מפותח, כמו בערים הגדולות, עדיין אין בנמצא.