"דוחות גב ים מציגים תמונה שונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק"
"בשבוע האחרון היינו עדים למסרים סותרים על שוק המשרדים בישראל. דוחות גב ים 0.99% הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק", כך לדברי נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות אשר מעריך כי גם הדוחות של חברות הנדל"ן המניב שטרם פרסמו, יציגו תמונה חיוביות יותר בסקטור המשרדים לעומת הציפיות בשוק. בתגובה לדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן, מציין ברקוביץ כי בשבוע האחרון "מצד אחד כתבות על יותר ויותר חברות המגדילות את היקף העבודה מהבית ומוותרות על משרדים, ומצד שני, עזריאלי וגב ים דיווחו על חוזים חדשים וחידוש חוזים שנחתמו במחירים דומים לתקופת טרום הקורונה". לדברי ברקוביץ, דוחות גב ים הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק. "החברה הציגה שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, המשך ייזום של פרויקטים (8 פרויקטים בהיקף של 147 אלף מ"ר) והנקודה החשובה היא שבמהלך המחצית השנה הראשונה של 2020 חתמה גב ים על 68 הסכמי שכירות בהיקף של 66 אלף מ"ר המניבים 47 מיליון שקל בשנה בעליה ממוצעת של 7.5%". ברקוביץ מציין כי גם עזריאלי דיווחה על מספר חוזים חדשים שמציגים "עסקים כרגיל". "החברה דיווחה על חוזה עם פייסבוק בפרויקט שרונה בהיקף של 5,000 מ"ר וחתימה על חוזה עם אינטל בהיקף של 6,000 מ"ר במגדלי עזיראלי במקום חלק מהקומות שבזק פינתה לאחר שחתמה על חוזה שכירות עם עזריאלי בחולון". כל זאת כאשר בסקירה האחרונה של ברקוביץ הוא הזכיר את הדוח של CBRE אשר הציג ירידת מחירים של 6% בתל אביב וירידת מחירים כמעט בכל שאר הערים המרכזיות בישראל. אז מהי התמונה האמיתית? לדברי ברקוביץ, התשובה הקצרה היא שעוד מוקדם לדעת. "משבר הקרונה יצר פערים גדולים מאוד בין סוגי החברות וההשפעה על שוק המשרדים היא לא בינארית. חברות גדולות וחזקות, בעיקר בתחום ההיטק, יכולות להרשות לעצמן לשלוח את העובדים לעבודה מהבית לתקופה ארוכה ולהמשיך לשלם דמי שכירות גבוהים על בניין שעומד ריק מתוך מחשבה שלאחר שתהיה חזרה לשגרה מסויימת, עדיין יצטרכו משרדים גם תחת הנחה של עבודה חלקית מהבית. "מנגד, חברות שפעילותן נפגעה בעקבות המשבר ושהיו צריכות לקצץ בעלויות ובכוח אדם, אין את הפריבילגיה להמשיך ולהחזיק משרדים יקרים עד שתתברר התמונה הסופית. הבדל נוסף שמדגיש ברקוביץ הינו הפער בין משרדים קלאס A של חברות נדל"ן מובילות לבין משרדים של קבוצות רכישה ומשרדים שנקנו כהשקעה. "במגדלי משרדים שנבנו בקבוצת רכישה המצב מורכב יותר. סוג השוכרים מוטה יותר לעצמאיים וחברות בינוניות, כמו כן ריבוי הבעלים בנכס יוצר תחרות על לקוחות בתוך הבניין עצמו וגורם להורדת מחירים אגרסיבית יותר". ובסופו של דבר, יש גם את האלמנט של הזמן. לדברי ברקוביץ, "ככל שמשבר הקורונה מתארך, הפגיעה בחלק מהחברות הופכת לקשה יותר וגם חברות עם אורך נשימה יחלו לצמצם הוצאות ולקטין שטחי משרדים, כך שיתכן שהתמונה שאנו רואים כיום תשתנה עד סוף השנה". מה זה אומר על הדוחות של חברות אחרות? בבית ההשקעות מציינים כי השוכרים של גב ים הם מהחברות החזקות במשק, בינלאומיות ובעלי הטיה לתחום ההיטק (74%). בנוסף, לחברה חשיפה נמוכה לתחום המסחר (7%). שאר חברות הנדל"ן שצפויות לפרסם דוחות החודש, הן בעלות חשיפה קטנה יותר לתחום המשרדים ובעלות חשיפה נמוכה יותר לשוכרים מתחום ההייטק. למרות זאת, מרבית שוכרים אלו נחשבים חזקים אם כי בבית ההשקעות מעריכים כי הפגיעה יכולה להיות מעט גדולה יותר.
- 3.הענק הירוק 08/08/2020 09:13הגב לתגובה זומסמן בד״כ שיש בשר. הציבור יצטרף בסוף העליות כרגיל
- 2.משה 03/08/2020 18:58הגב לתגובה זומרוב אופטימיות המניה יורדת כ:2.5%.
- 1.לוי 03/08/2020 16:27הגב לתגובה זומצטער אני לא קונה את התיאורים שלו הם מגמתיים ולא אמיתיים במיוחד בעתיד הקרוב דוחות אלה שהוא מדבר עליהם הם של הריבעון הקודם ועם קצת שיפוץ של רואי החשבונות שלו אפשר לכסות על הקמטים העמוקים היינו בסרטים האלה ולא צריך להיחפז וליקנות את המניה
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
