"דוחות גב ים מציגים תמונה שונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק"
"בשבוע האחרון היינו עדים למסרים סותרים על שוק המשרדים בישראל. דוחות גב ים 0.66% הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק", כך לדברי נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות אשר מעריך כי גם הדוחות של חברות הנדל"ן המניב שטרם פרסמו, יציגו תמונה חיוביות יותר בסקטור המשרדים לעומת הציפיות בשוק. בתגובה לדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן, מציין ברקוביץ כי בשבוע האחרון "מצד אחד כתבות על יותר ויותר חברות המגדילות את היקף העבודה מהבית ומוותרות על משרדים, ומצד שני, עזריאלי וגב ים דיווחו על חוזים חדשים וחידוש חוזים שנחתמו במחירים דומים לתקופת טרום הקורונה". לדברי ברקוביץ, דוחות גב ים הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק. "החברה הציגה שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, המשך ייזום של פרויקטים (8 פרויקטים בהיקף של 147 אלף מ"ר) והנקודה החשובה היא שבמהלך המחצית השנה הראשונה של 2020 חתמה גב ים על 68 הסכמי שכירות בהיקף של 66 אלף מ"ר המניבים 47 מיליון שקל בשנה בעליה ממוצעת של 7.5%". ברקוביץ מציין כי גם עזריאלי דיווחה על מספר חוזים חדשים שמציגים "עסקים כרגיל". "החברה דיווחה על חוזה עם פייסבוק בפרויקט שרונה בהיקף של 5,000 מ"ר וחתימה על חוזה עם אינטל בהיקף של 6,000 מ"ר במגדלי עזיראלי במקום חלק מהקומות שבזק פינתה לאחר שחתמה על חוזה שכירות עם עזריאלי בחולון". כל זאת כאשר בסקירה האחרונה של ברקוביץ הוא הזכיר את הדוח של CBRE אשר הציג ירידת מחירים של 6% בתל אביב וירידת מחירים כמעט בכל שאר הערים המרכזיות בישראל. אז מהי התמונה האמיתית? לדברי ברקוביץ, התשובה הקצרה היא שעוד מוקדם לדעת. "משבר הקרונה יצר פערים גדולים מאוד בין סוגי החברות וההשפעה על שוק המשרדים היא לא בינארית. חברות גדולות וחזקות, בעיקר בתחום ההיטק, יכולות להרשות לעצמן לשלוח את העובדים לעבודה מהבית לתקופה ארוכה ולהמשיך לשלם דמי שכירות גבוהים על בניין שעומד ריק מתוך מחשבה שלאחר שתהיה חזרה לשגרה מסויימת, עדיין יצטרכו משרדים גם תחת הנחה של עבודה חלקית מהבית. "מנגד, חברות שפעילותן נפגעה בעקבות המשבר ושהיו צריכות לקצץ בעלויות ובכוח אדם, אין את הפריבילגיה להמשיך ולהחזיק משרדים יקרים עד שתתברר התמונה הסופית. הבדל נוסף שמדגיש ברקוביץ הינו הפער בין משרדים קלאס A של חברות נדל"ן מובילות לבין משרדים של קבוצות רכישה ומשרדים שנקנו כהשקעה. "במגדלי משרדים שנבנו בקבוצת רכישה המצב מורכב יותר. סוג השוכרים מוטה יותר לעצמאיים וחברות בינוניות, כמו כן ריבוי הבעלים בנכס יוצר תחרות על לקוחות בתוך הבניין עצמו וגורם להורדת מחירים אגרסיבית יותר". ובסופו של דבר, יש גם את האלמנט של הזמן. לדברי ברקוביץ, "ככל שמשבר הקורונה מתארך, הפגיעה בחלק מהחברות הופכת לקשה יותר וגם חברות עם אורך נשימה יחלו לצמצם הוצאות ולקטין שטחי משרדים, כך שיתכן שהתמונה שאנו רואים כיום תשתנה עד סוף השנה". מה זה אומר על הדוחות של חברות אחרות? בבית ההשקעות מציינים כי השוכרים של גב ים הם מהחברות החזקות במשק, בינלאומיות ובעלי הטיה לתחום ההיטק (74%). בנוסף, לחברה חשיפה נמוכה לתחום המסחר (7%). שאר חברות הנדל"ן שצפויות לפרסם דוחות החודש, הן בעלות חשיפה קטנה יותר לתחום המשרדים ובעלות חשיפה נמוכה יותר לשוכרים מתחום ההייטק. למרות זאת, מרבית שוכרים אלו נחשבים חזקים אם כי בבית ההשקעות מעריכים כי הפגיעה יכולה להיות מעט גדולה יותר.
- 3.הענק הירוק 08/08/2020 09:13הגב לתגובה זומסמן בד״כ שיש בשר. הציבור יצטרף בסוף העליות כרגיל
- 2.משה 03/08/2020 18:58הגב לתגובה זומרוב אופטימיות המניה יורדת כ:2.5%.
- 1.לוי 03/08/2020 16:27הגב לתגובה זומצטער אני לא קונה את התיאורים שלו הם מגמתיים ולא אמיתיים במיוחד בעתיד הקרוב דוחות אלה שהוא מדבר עליהם הם של הריבעון הקודם ועם קצת שיפוץ של רואי החשבונות שלו אפשר לכסות על הקמטים העמוקים היינו בסרטים האלה ולא צריך להיחפז וליקנות את המניה
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
מה הסיכוי שלך לזכות?
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
