פינוי בינוי בנווה שאנן חיפה: במקום 32 דירות ישנות - 135 חדשות
הוועדה המקומית חיפה המליצה השבוע לועדה המחוזית חיפה להפקיד את תוכנית מתחם ההתחדשות העירונית ברחוב פינסקר בחיפה. זהו פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בשכונת נווה שאנן.
הפרוייקט בנווה שאנן חיפה (אדריכל תמיר לזר וסטודיו ימית הדמיות) שטח המתחם המדובר הוא כחמישה דונמים וכיום קיימות בו 32 יחידות דיור בנויות. במסגרת התכניות שהוגשו לועדה המקומית לתכנון ובניה, "שובל מתחמי מגורים" מקדמת תכנון של כ-135 יחידות דיור יחידות דיור בשלושה בניינים. שטחה עיקרי ממוצע לבניה יעמוד על 105 מ"ר ליחידת דיור ומכפילי החניה יעמדו על 1.3. אגב, בדיקה של העסקאות האחרונות מגלה כי המחיר הממוצע לדירה בשכונה נע סביב 20-21 אלף שקל למטר. כבר לפני שנתיים הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה לחברה כי החליטה להמליץ לשר השיכון להכריז על מתחם פינסקר 41-47 בחיפה כעל מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, אלא שבשנה שעברה משרד הפנים הפקיע מהועדה המקומית את הסמכות לדון בתכניות מסוג זה, מה שגרר עיכוב באישור התכנית. לניתוח על שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות שכונת נווה שאנן היא בין אחת השכונות המישוריות הבודדות בעיר אשר מרבית הבניינים בה נבנו בשנות ה-60'. היא ממוקמת מרחק מספר דקות הליכה לטכניון מושך אליה סטודנטים רבים ששוכרים בה דירות. על פי התכנית של חברת שובל ייהרסו 4 הבניינים הקיימים ותחתם תבנה חברת שובל בניינים חדשים ומודרניים, המשלבים מגורים, מסחר ושירותים בשטח של כ-1050 מ"ר. בנוסף ישולבו גן ילדים ציבורי על פי דרישת הועדה. הפרויקט יביא בשורה חדשה לנווה שאנן ולעליית ערך נכסים בשכונה. סמנכ"ל הפיתוח העסקי של קבוצת שובל, ישי רוט: "פנינו למדינה בבקשה שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה עבור הדיירים ואילו היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון. הפרויקט ישנה לחלוטין את אופי המגורים של השכונה ואיכות החיים של הדיירים - ויעניק שטחים פתוחים רבים לטובת בנייה ציבורית, כמו גם מסחר ועירוב שימושים".
- 7.שלמה 26/07/2023 08:46הגב לתגובה זוכל מתחם 5א 7א 9א ועוד 4 בניינים סביבו בתים ישנים ומתפרקים מלאים בסדקים מדוע מחכים שאנשים שאין להם אפשרות כלכלית לחזק את המבנים ולחיות בסכנת התמוטטות ? מה גם שהגישה קשה מאוד לאנשים מבוגרים האזור עצמו מבוקש מאוד וכל השקעה שם תשביח כל יזם
- 6.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)בתייה 25/07/2023 09:42הגב לתגובה זו
- 5.עמרי 25/07/2023 07:52הגב לתגובה זומי יקנה שם ויתן לילדיו אסטמה ופיח כאוויר מהחלון?
- 4.גילה 24/07/2023 21:50הגב לתגובה זולצופף פי 5 ,
- 3.A 24/07/2023 21:01הגב לתגובה זוהשתגעו לגמרי. כשזה יהיה פחות מ-8K למטר זה יהיה יותר טוב. אבל כמו שאומרים: פרייארים לא מתים, הם רק מתחלפים. כל עוד שימשיכו לקנות במחירים הזויים המחירים לא ירדו. אידיוטים היו ואידיוטים ישארו.
- שמאי מטלטלין 25/07/2023 07:00הגב לתגובה זואין לך מושג במחירים
- א 25/07/2023 16:36מדובר בשכונה זולה שבשלושים השנים האחרונות תושביה הותיקים עזבו אותה ובמקומם נכנסו חרדים וחבר'ה כיפה סרוגה
- אייל 25/07/2023 07:54זה שבגבעתיים זה 45K למטר זה פסיכי והזוי לגמרי.
- 2.עד שלא יוכלו לשלם ונקנה בחצי מחיר (ל"ת)נגמרה החגיגה 24/07/2023 18:51הגב לתגובה זו
- 1.לחצי עם אין דירה והם עוסקים ב"העלאת ערך"מחירי הדירות. (ל"ת)בושה 24/07/2023 13:51הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
