2 התרחישים שיכולים לעצור את מחירי הדירות
מחירי הדיור זינקו בשנה האחרונה ביותר מ-11%, "גם בממשלה כבר לא מדברים על ירידת מחירים ואפילו לא על בלימה" עו"ד חגי אדורם מומחה לנדל"ן, תוך ביקורת מרומזת לשרים ליברמן, שקד ואלקין, אבל מחירי הדיור לא ימשיכו לעלות לנצח: "המחירים ימשיכו לעלות עד שנגיע לנקודת שובר שוויון - שהמשכורות לא תוכלנה לממן את עליות המחירים של הדירות. דבר שני - עליית הריבית הצפויה תייקר את המשכנתאות ואנשים יעשו חשבון אם זה יותר כדאי לעומת תשואה של הכסף בבנק".
אדורם גם מציין כי "מחיר דירה מורכב לפחות 50% ממיסים - מע"מ, היטלים לעיריות, מס שבח, מס רכישה ותשלומים לרמי" ומציע טיפ למי שבכל זאת רוצה למצוא דירה במחיר שפוי: "כל מקום שאומרים עליו משהו רע מבחינת יחסי ציבור - שם לחפש". צפו בראין המלא:
- 16.מטאטא כביש 09/03/2022 14:48הגב לתגובה זועלייה חדה בריבית העולמית, בעקבותיה במקומית, למשל בגלל משבר אנרגיה עולמי, מלחמת עולם, לא עלינו, אבטלה עולמית ובעקבותיה מקומית משמעותית, החלטת ממשלה לשחרר קרקעות סמוכות לערים בגזרת אשקלון, מודיעין, חדרה במחירים אפסיים תוך מימון התשתיות. וכן, כמובן גם, עליית מחיר הדירה למחירים גבוהים מאד יחסית להכנסות השכירים
- 15.צדק 04/03/2022 18:53הגב לתגובה זואת המדינה הזאת למדינת כל אזרחיה בדיוק החזון של ממשלת פלסטין ישראל הידועה כממשלת המיסים בהמשך ישיר למהפך הגיור הכשרות והחדרת הרפורמים עמוק לתכנים היהודים ולהרוס אותם!!!!!איזה קטסטרופה של מדינה!!והכי עצוב ששמעתי ראיון עם השר השמאלני נימן שי שמספר שהוא הרה למשרדו לסייע ב 20 מיליון שקל!!!!אתם קולטים?כסף של אבא שלו בטח מה אכפת לו??????הפקרות מה שקורה במדינה הזאת!!!! כל אחד עושה מה שבא לו בכספי משלמי המיסים וזאת צרה ענקית!!!!אתם בטח מבינים איך ממשלת האחים המוסלמים יבדקו קשר שלהם ליהדות נכון?חחחחחחחח הזייה!!!!
- 100,000 לא מספיק (ל"ת)ישראל NO 1 04/03/2022 22:44הגב לתגובה זו
- 14.צדק 04/03/2022 18:48הגב לתגובה זושמספרים לכם כל השאר זה פמפום!!!!! הפשרת קרקעות של המדינה בחינם לקבלנים סינים ותראו פלאים במדינה ובנוסף 80 אחוז מהקבלנים ימחקו מהענף שזה דבר מצויין. הבעיה הכימגדולה שאין שיתוף פעולה בין האזרחים. והם ממשיכים לקנות ולנפח את החרטא הזה.אתם הממנים הגדולים של כל רכבי יוקרה שלהם הבתי קרקע שלהם הקרקעות שלהם המסחר שלהם ות המיליארדים בחשבונות שלהם ואח"כ אתם בוכים.
- אוהד 06/03/2022 16:54הגב לתגובה זומי שרוצה לחיות במדינת ישראל אתה חייב לקנות דיור במחיר מוגזם. המחירים במרכז כבר מקוטלגים כיוקרה , אבל גם שהמחירים בפריפריה מגיעים למיליון וחצי לדירה בסיסית
- 13.אלטרנטיבה למשקיעים 04/03/2022 08:44הגב לתגובה זולדוגמא, פיקדון בריבית קבועה צמודה של 3% עם פטור עד לגובה הכנסה מקבילה משכירות, עם תחנות יציאה רבעוניות.
- 12.חרד 04/03/2022 06:58הגב לתגובה זופקידים מושחתים, מונופול של רמ"י על המקרקעין בישראל ואוטוקרטיה שיפוטית של מרקסיסטים המאפשרים הלאמה של מקרקעין בבעלות פרטית תוך רמיסת חוקי יסוד, הם האחראים למשבר הדיור.
- 11.אנונימי 03/03/2022 16:13הגב לתגובה זואיך הם קונים דירות בלי כסף?
- 10.אזרח ותיק 03/03/2022 13:16הגב לתגובה זומיליון האוקרינים גוי שיגיעו לישראל יהפכו את הכתבה הזו ללא רלונטית
- 9.אך ורק עליית ריבית ! כל שאר האלטרנטיבות זה בזבוז זמן (ל"ת)אייל 02/03/2022 15:57הגב לתגובה זו
- Oz 04/03/2022 22:10הגב לתגובה זובטח לטווח הארוך. השאלה הגדולה היא לאן ילכו המשכורות בהייטק. כשיגיע הקיפאון שם, לא יהיה מנוס מעצירה
- 8.עירית 02/03/2022 15:16הגב לתגובה זוכל עוד ישראל תמשיך לקלוט את כל יהודי העולם ללא שום תנאי מחירי הדיור יעלו. תחרות לא הוגנת ביחס לילידי הארץ.
- 7.יוסף 02/03/2022 13:29הגב לתגובה זוהעלייה מאוקראינה תתדלק עליית מחירים
- מוטי 02/03/2022 15:33הגב לתגובה זואגב השכר המומצע אוקראינה 1900 ש"ח בחודש. כשיגיעו הם יכולים לקנות דירות גם לחתולים שלהם.
- 6.הרוזן 02/03/2022 13:01הגב לתגובה זוברגע שיבחנו שלא יקנו דירות ולא יפחדו מעליית מחירי, לפתע המחירים ירדו
- 5.שוב חחח 02/03/2022 12:56הגב לתגובה זומה לגבי מיסוי ורגולציה .פיקוח על שכירות. בכל העולם זה עבד .פשוט פה לא באמת רוצים להוריד את מחירי הדיור
- שמעון לביא 02/03/2022 13:20הגב לתגובה זובכל מקום בעולם שניסו - פיקוח שכר דירה הפך דירות לדירות לא טובות, בעלים הפסיקו לתקן את הדירות, הם תכלס ויתרו על הדירה. אז מה אתה מבלבל במוח שזה הצליח? זה כישלון מוחלט. מה פתאום להביא את זה גם לישראל? חוץ מזה - בישראל היה חוק הגנת הדייר. גם כישלון מוחלט. לא צריך עוד זבל כזה פה
- 4.מס בורסה מופחת יסיט כסף מהנדל"ן. (ל"ת)ירושלמית 02/03/2022 12:53הגב לתגובה זו
- 3.הכי מדויק, המשכורות לא עומדות במשכנתאות המטורפות וגם הריבית תזנק (ל"ת)חיים 02/03/2022 12:28הגב לתגובה זו
- 2.הצלף 02/03/2022 12:09הגב לתגובה זואו הורדה מאסיבית של מחיר הקרקע של 20% ומעלה זה באמת יזעזע את השוק
- זה מתחיל ב0.2 (ל"ת)אריק 02/03/2022 12:42הגב לתגובה זו
- 1.סתם אחד 02/03/2022 12:09הגב לתגובה זוגם בעיר שלי כבר מתחיל להגמר המקומות לבנות ומתכננים לפנות בתים ישנים ולהקים מגדלים של מעל 20 קומות. מצד שני במרחבים הכפריים אנשים יושבים על דונמים ומשקים שכבר מזמן הם לא חקלאיים. מועצות איזוריות דלילות בתושבים יושבות על שטחים עצומים בזמן שיושבי הערים יחיו יותר ויותר בצפיפות. בנוסף המדינה צריכה להתחיל להשקיע בנגב בפיתוח, במעבר משרדי ממשלה ומתן תמריצים משמעותיים לחברות בדרום. תוך שני עשורים תהיה כאן קטסטרופה נדלנית.
- שלומיד 03/03/2022 07:16הגב לתגובה זופקקים אינסופיים, תשתיות, הרס הטבע ומרחב עירוני לא מתפקד. הקטסטרופה פה ורק תחמיר. מחירים לא הגיוניים בעליל. אשליית עושר של אנשים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
