נגיד בנק ישראל: הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות - לא לכולם
שער הדולר נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון התייחס היום לצעד הדרמטי על שינוי המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות משליש לשני שליש. בהקשר לכך אמר הנגיד כי השינוי יבוצע בשני מקטעים. השלב הראשון שעשוי להיכנס לתוקף בתקופה הקרובה מיועד לרוכשי הדירות בלבד. כלומר ציבור בעלי הנכסים לא יוכל למחזר משכנתא בשלב הראשון אלא לאחר תקופה של מספר חודשים. הסיבה לחלוקה נובעת מהיערכות הבנקים והתאמות למדיניות ההשקעות שלהם, שמתבססת על מסלולי המשכנתא הנוכחים.
בבנק ישראל מציינים כי בעשור האחרון נקט הפיקוח על הבנקים מכלול של צעדים מקרו-יציבותיים נוכח ההתפתחויות בשוק הדיור. כך הם מזכירים כי בין היתר קבע המפקח על הבנקים הגבלות על חלקה של ההלוואה לדיור בריבית משתנה מסך ההלוואה. ההגבלה הראשונה - חלקה של ההלוואה בריבית פריים לא יעלה על שליש מסך ההלוואה, והשנייה - חלקה הכולל של ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים מסך ההלוואה.
- 12.קשקוש!! 23/12/2020 12:01הגב לתגובה זוכבר ככה "נדפקנו" כם משכנתא יקרה יותר בגלל החלטה מוטעת של בנק ישראל.. למה מחכים שהריבית תעלה בשביל לאשר את המהלך הזה??
- 11.כרגע זה יהיה רק בשביל משקיעים שיוכלו לקנות דירות ע 23/12/2020 08:23הגב לתגובה זוכרגע זה יהיה רק בשביל משקיעים שיוכלו לקנות דירות עם משכנתא ברצפה... נו טוב.
- 10.ju 22/12/2020 23:23הגב לתגובה זוהחוצפה של בנק ישראל לא יודע גבול. כידוע הגבלת הפריים ששווקה על ידי בנק ישראל ועושי דברו "לטובת הציבור" התברר לטובת ציבור מסוים הבנקים ומנהליהם. גם נגיד הבנק חושב שההגבלה לא במקומה ובמקום לבטל את את זה מיידית , נותנים לבנקים זמן להתארגן ובינתיים לסחוט עוד את האזרח כמה שאפשר . לא זכור לי ששאלו את תגובת הציבור או נתנו לו זמן להתארגן בעת ההגבלה הלא טובה . יש לזכור שאם לא כמה חברי כנסת שאיכפת להם מהציבור בנק ישראל לא היה מבטל את ההגבלה אך גם לאחר שלא היה להם ברירה עקב הפחד שייכפה עליהם טובת הציבור בחקיקה מנסים כל דרך וכל דחייה לטובת הבנקים . בושה
- 9.בנק ישראל - מוסד מיותר לחלוטין ואף מזיק! (ל"ת)רבקה 22/12/2020 23:18הגב לתגובה זו
- 8.לא להקל חלילה 22/12/2020 23:05הגב לתגובה זוהבנק מוכן לסייע רק למי שרוצה להכנס לבית הנדלן ולהריץ אותה לא חלילה לעזור לזוגות צעירים למחזר משכנתא ולהקל קצת על העוול שנגרם פה לדור שלם שלוקח משכנתא עד אחרי גיל פנסיה
- 7.אני 22/12/2020 22:47הגב לתגובה זוחדשה. לא ישנה.
- 6.התרופה? הפתעה! האצת הבניה. איך לא חשבו על זה קודם? (ל"ת)אורי... . 22/12/2020 22:36הגב לתגובה זו
- 5.בושה 22/12/2020 22:29הגב לתגובה זואפילו בניגוד למגמה בעולם. לא.ן מתעסקים בדרכים איך להעשיר את הבנקים. חיסל ם את הייצוא לחלוטין.
- 4.דני 22/12/2020 22:01הגב לתגובה זוהבנקים יהיו ערוכים עם ריביות חדשות בעוד כמה חודשים. הבנקים יותר חזקים מכל האזרחים יחד
- 3.נגיד חקיין 22/12/2020 20:31הגב לתגובה זומנפחים נכסים
- 2.כבר מתקפלים ? זה תרגיל ששוה רק לבנקים זהירות (ל"ת)י 22/12/2020 19:43הגב לתגובה זו
- 1.סרגיו 22/12/2020 18:59הגב לתגובה זובנק ישראל לקח לעצמו תפקיד של מס הכנסה אך ללא אפשרות להגיש החזר , מישהוא יכול להסביר לטיפש כמוני למה ?
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
