דמי השכירות במשרדים בצניחה - עסקה ב-50 שקל למ"ר בעזריאלי
מחירי השכירות בנדל"ן מסחרי בתל אביב בירידה של 10%-15%, יש מקומות שבהן הירידה חזקה יותר, וההפך - מקומות שבהן הירידה מינורית
שוק הנדל"ן המניב נכנס לתקופת הקורונה לאחר שגשוג של שנים, עליית מחירים ורמת תפוסה גבוהה. עם זאת הנתונים מאותתים כי השינוי מחלחל גם לכיסים של בעלי הנכסים. המגמות בנדל"ן המסחרי והמשרדים מראים כי קיימות ירידות מחירים ברוב אזורי הארץ. נכון לכעת יש פער גדול בין קבוצות הנדל"ן החזקות בישראל שמצליחות לשמור בשלב זה על רמות המחירים, לבין קבוצות רכישה והיזמים הקטנים שם הירידה יותר מובהקת וברורה.
במספר עסקאות שהגיעו לידיעת ביזפורטל ובוצעו לאחרונה בתל-אביב ובתהליכי חוזים מסתמנת ירידת מחירים של 10%-15% מהמחירים טרום המשבר. אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים לשעבר מדגים על עסקה שנעשה לאחרונה - במגדל של עזריאלי התבצעה עסקה של שוכר משנה בעלות כוללת של 100 שקל למ"ר - שכירות, דמי ניהול, חשמל, ארנונה. "אם משקללים את המחיר נטו בניכוי דמי ניהול, חשמל, מים, ארנונה זה מגלם מחיר של 50 שקל למ"ר - זה ממש זול" אומר דנוס.
בראיה כוללת על שוק המשרדים אומר דנוס "יש לא מעט ענפי כלכלה שעובדים רגיל וחלק עובדים ביתר שאת. בחלק מהמקומות נראה ירידות מחירים אבל בחלק נראה מגמה יציבה ואף אולי עליית מחירים. אין ספק שהשוק הולך לחוות טלטלה אך זה תלוי איך יתקדם המשבר הבריאותי. אחרי שהמשבר הבריאותי מסתיים הכל יחזור למחזור העסקים הרגיל. הסבות שטחי משרדים למגורים בכלל לא רלוונטי."
"בשוק מתחילה תנודה של מחירים כלפי מטה, ויש גמישות יתר של בעלי הנכסים מאשר בעבר", אומר אורן גלזר מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב. מצד שני מציין כי התבצעו לאחרונה מספר עסקאות של צרפתי בחולון ובראשון לציון שם רמת המחירים שמרה על יציבות לאור היצע נמוך יחסית. אחוזי התפוסה עדיין לא מלאים והפרויקטים במהלך שיווק.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדוח של חברת הייעוץ העסקי CBRE על שוק המשרדים המקומי כולל התייחסות לעניין הקבוצות רכישה כחוליה החלשה בשוק - "טרנד קבוצות הרכישה אשר ליווה את השוק בשנים האחרונות צפוי להיחלש באופן ניכר לאור המשבר הנוכחי. פרויקטים אשר בנייתם הסתיימה על ידי קבוצות רכישה מהווים את הידיים החלשות בשוק המשרדים וצפויים להיות הראשונים להיפגע מירידה בשוק זה. פגיעה זו תשפיע על אנשים פרטיים אשר יחויבו בהוצאות התחזוקה והארנונה בנכסים ריקים ויגרמו לירידת מחיר ועלייה בהיצע של שטחי משרדים לרכישה", כך נכתב.
שוק המשרדים – ירידות מחירים ברעננה והרצליה ; בחיפה ללא שינוי
"רמת המחירים המבוקשת בשוק המשרדים מצויה בירידה של 5%-10% ונכונות גוברת לגמישות מצד בעלי הנכסים" נכתב בסקירה. בין האזורים הבולטים שספגו ירידה נמצאות הערים רעננה והרצליה עם שינוי של 7% ו-6% בהתאמה (56 שקל למ"ר ו-80 שקל למ"ר בהתאמה). בלוד וחיפה המחירים נותרו ללא שינוי ברבעון החולף (44 שקל למ"ר ו-65 שקל למ"ר בהתאמה).
בתל אביב הירידה במשרדים יותר מתונה של 6% (97 שקל למ"ר) ואילו ברמת גן ירידה של 5% (79 שקל למ"ר), בירושלים הירידה הממוצעת הינה 1% בלבד (66 שקל למ"ר).
על הסיבות לשינוי נכתב בסקירה "תל אביב – שוק משרדים מגוון יחסית עם חשיפה גדולה יחסית לסקטור ההיי טק ותחום חללי העבודה המשותפים. תחום קבוצות הרכישה בולט בעיקר באזור זה ומוביל את ההתפשרות ברמת המחירים. הרצליה – חשיפה גבוהה לסקטור הטכנולוגי. בני ברק ופתח תקווה – פגיעה משמעותית בעיקר בשל ריבוי פרויקטים של קבוצות רכישה ורמת תחרות גבוהה. אזור ירושלים מושפע מאוד ממשרדי הממשלה והשירותים הסובבים אותם אשר חוו פגיעה מתונה. חיפה הוא שוק מקומי בו מיעוט אלטרנטיבות. שווקים אלו נפגעו פחות גם בשל המיעוט בקבוצות רכישה המהוות ידיים חלשות בשוק".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"בצד האופטימי נציין כי שוק המשרדים בישראל מושפע רבות מסקטור הטכנולוגיה אשר עשוי להמשיך ולשגשג על רקע השינויים המואצים בתקופה זו, ובהם שינויים בהרגלי הצריכה, תרבות הפנאי וצורת העבודה. המעבר לעבודה מהבית ידרוש פיתוחים טכנולוגיים רבים ובפרט בתחום אבטחת המידע בו ישראל נחשבת למעצמה. בבדיקות שערכנו רבים מהעובדים והמעסיקים חשים בקיום הצורך באינטראקציה הנוצרת במקומות העבודה ואינם סבורים שמעבר מלא לעבודה מהבית יתאים לפעילותם העסקית, אולם כן נראה כי עבודה חלקית מהבית תשולב באופן מוגבר גם בעתיד" נכתב.
ענף הנדל"ן המסחרי – ירידות מחירים בולטות בתל אביב, רמת גן ורחובות.
קבוצות הקניונים הגדולות נמצאות תחת לחץ גובר מצד השוכרים, עם זאת גם במסחר הקושי הגדול נמצא אצל השחקנים הקטנים, אלו נמצאים תחת לחץ וסיטואציה מורכבת, ויש פרויקטים שמתקשים להתקדם עם הקמת החנויות.
"הסביבה העסקית גורמת לאי ודאות גדולה בקרב בעלי נכסים ומשתמשים אשר אינם ממהרים לקבל החלטות מהותיות בנוגע לנדל"ן ועל כן היקף הפעילות בשוק נמוך. הירידה מתבטאת בשוק השכירות ואף בתחום ההשקעות בעיקר בקרב השחקנים הקטנים. בעלי הנכסים מנסים להתמודד עם המצב הקיים ולמקסם את הגבייה על רקע בקשות גוברות לצמצום שטחים ופתיחת חוזי שכירות".
בתל אביב הייתה הירידה הממוצעת הגבוהה ביותר במחירי השכירות 10% (176 שקל למ"ר), ברמת גן ירידה של 7% (128 שקל למ"ר), רחובות ירידה של 6% (88 שקל למ"ר), רעננה ירידה של 5% (90 שקל למ"ר), פתח תקווה ירידה של 4% (98 שקל למ"ר). ערים ששומרות על יציבות מחירים אלו הרצליה (148 שקל למ"ר), חיפה (90 שקל למ"ר) ולוד (68 שקל למ"ר). בירושלים ירידה של 1% (94 שקל למ"ר).
"עצירת הפעילות במרכזים המסחריים, בחנויות ובמסעדות גרמה לקשיי גבייה בקרב בעלי נכסים מסחריים והובילה להדיינויות רבות על היקף הפגיעה. במקרים מסוימים עברו לגביית דמי שכירות המבוססת על אחוזים ממחזור המכירות. המרכזים הפתוחים חשופים פחות לתחומי ההסעדה והבילוי שחוו פגיעה מהותית בתקופה זו ועונים על צרכים בסיסיים. דמי שכירות ירדו משמעותית בתקופה זו בה חלק מהחנויות נותרו סגורות, החניונים לא הניבו הכנסות והוצאות הניהול העיבו על המרכזים המסחריים בעת שהיו פתוחים. שוכרים רבים פנו אל בעלי נכסים על מנת לצמצם ואף לעצור את תשלומי השכירות בשל המגבלות על הפעלת עסקיהם".
- 4.אינטליגנט 05/08/2020 20:11הגב לתגובה זותודה אולי פעם הבאה.
- 3.אבי 01/08/2020 17:02הגב לתגובה זוסה"כ עברו כ 5-6 חודשים כולם לפני הורדת מחיר מקטינים שטחי משרד בשלב ראשון השלב השני יתחיל בעוד חצי שנה שנה בחידושי חוזים כאשר השוק יהיה באטרף של משרדים רקים , ב1996-7 אנשים הסכימו לספק משרד חינם רק בשביל ארנונה ודמי ניהול לדעתי רק שהשוק ימצא דרכים חדשות וכמובן שהקורונה תעבור אולי יתחיל ביקוש מחודש על הדרך כולם מתייעלים צריך להקטין בניה ולשנות יעוד וזה גם לוקח זמן השלב הבא זה דירות
- 2.תום 01/08/2020 11:37הגב לתגובה זושוק ההון לוקח את שוק הנדלן בהליכה. אפילו על סתם אג"ח קונצרני מקבלים מעל 3%. מי שחולם שאחרי העשור הכי טוב בשוק הנדלן אי פעם המחירים ימשיכו לעלות בשנים הקרובות חיי בסרט. במקרה הקל המחירים לא ישתנו, במקרה הסביר המחירים ירדו.
- 1.בטיטו 31/07/2020 16:37הגב לתגובה זוזה לא יקרה רק 21% אבטלה ו1 מ4 מבלי המשכנתאות דוחה תשלומים
- זאב 01/08/2020 06:03הגב לתגובה זוילך הביתה
- לא ילך 01/08/2020 19:37האם זה בגלל שגנבים גנבו לך את המדינה? אוי אוי אוי.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
