הפתרון המיידי לעליית מחירי הדיור - החלפת האוהל בקוטג'
עליית מחירי הנדל"ן היא בעיה קשה שיש לה השלכות חברתיות מרחיקות לכת. עם זאת, לפני הכל, מדובר בבעיה מתחום תורת הכלכלה. לא לחינם נכלל מדע הכלכלה בין תחומי מדעי החברה לצד סוציולוגיה ופסיכולוגיה. המשותף לכולם הוא הניסיון להסביר את ההתנהגות האנושית. במקרה הספציפי של מדע הכלכלה, מדובר בניתוח ההתנהגות האנושית בהינתן שהמשאבים מוגבלים. במילים אחרות, עקומות הביקוש וההיצע שנפגשות בנקודה אחת: במחיר.
פירושו של שוק הנדל"ן למגורים הוא שמחירי הדירות עולים. הואיל ובמשק יש יותר אנשים שמעוניינים לרכוש דירה לעומת מי שמעוניינים למכור. עד כאן הכל ברור וידוע. אם כך, הבה נבחן חלק מההצעות הממשלתיות והצעדים שכבר ננקטו לפתרון הבעיה, על בסיס הניסיון לשנות את עקומות הביקוש וההיצע לצורך הורדת המחיר.
הממשלה מנסה להקטין את הביקוש באמצעות תהליך העלאת הריבית, העלאת מס הרכישה והגבלת המשכנתאות. לעומת זאת, את ההיצע, מנסה הממשלה להגדיל באמצעות תמריצים להאצת הבניה (כיום עדיין בגדר רעיון, למרות שכבר בוצע בעבר בשנות ה-90), קיצור ההליכים הבירוקרטים לקבלת היתרים ותמרוץ התחלות בניה (הוד"ל- ועדת הדיור הלאומית הידועה יותר בשמה העממי ה"סופרטנקר"), הקטנת מס שבח (שבוצעה), השלמת הרפורמה במנהל (שנמצאת בתהליכים מתקדמים), הקטנת המס על חומרי גלם לבניה, תמרוץ ייזום לפי תמ"א 38 ועוד.
עיקר ה"אש" מופנה בימים אלה לוד"ל אשר לכשתוקם יהיה תפקידה לקבוע הסדרים מיוחדים לקידום מהיר ויעיל של תכניות בניה למגורים, כך שאישור כזה ייקח כשנה בלבד ולא שלוש שנים, כפי שקורה היום. לטעמי, יהיו לוד"ל חבלי לידה קשים לרבות: מחלוקות עם הוועדות המקומיות וביהמ"ש, שיצטרך לתת את הדעת על כך שבהליך החדש אין זכויות למתנגדים לתוכנית המוצעת.
כמו כן, מדברים לאחרונה על דיור בר השגה - רעיון שכולל הוזלת הקרקע ושיווק מקרקעין למטרת השכרה בלבד, במחיר נתון וידוע מראש לתקופה של כ-10 שנים. כמו כן, עלתה גם הצעה למכור קרקעות מוזלות למעונות סטודנטים.
לכל ההצעות הללו טובות יותר או פחות יש מכנה משותף אחד - ייקח זמן רב ליישמן וזמן רב עוד יותר עד שהשפעתן על המחיר תורגש. אז מה אפשר לעשות כדי לשנות את עקומות ההיצע והביקוש ממחר בבוקר? להחליף את האוהל בקוטג'.
להזכירכם, לפני כחודשיים הגיע מחירו של גביע קוטג' לכ-7.4 ש'. חרם הצרכנים הוביל להורדת מחירים משמעותית. מה קרה כאן? תזוזה משמעותית של עקומת הביקוש והפיכתה בחלקה לקשיחה יצרה שיווי משקל (מחיר) חדש.
מרד הצרכנים גרם לשינוי ביחסי הכוחות בשוק. בעבר היצרנים והמשווקים היו מאוחדים ומאורגנים ולכן היו הצד החזק אל מול הצרכנים אשר מהווים המון רב של רוכשים לא מאוחדים ולא מאורגנים, כלומר הצד החלש. בעקבות המרד, הפך הצד החלש לצד חזק ומאורגן שעומד על שלו והצד החזק הפך לחלש (פגיעה תדמיתית, עליהום תקשורתי על בעלי הממון ומריבות פנימיות).
שוק הדיור סובל מבעיה דומה. ה"כוח", בדמות עקומת היצע קשיחה בחלקה, נמצא אצל היזמים והקבלנים אל מול רוכשים חלשים. לכן, חייבת מחאת האוהלים להפוך למחאת הקוטג'. על הנהגת המאבק לשנות את האסטרטגיה של תקיפת מדיניות הממשלה ולעסוק בשיווקו ויישומו של רעיון אחר: הפסקת רכישת הדירות.
בדרך זו, ליצור עקומת ביקוש חדשה וקשיחה ושיווי משקל חדש בשוק. תנו לזה חודשיים ותראו מה קורה. האם מישהו מכם נתקל פעם בקבלן שלא מכר דירה במשך חודשיים לפני או אחרי השיחה עם פקיד הבנק? חודשיים כאלה יצרו טלטלה עצומה בקרב הקבלנים. שהם להזכירכם, הצד החזק, הצד שמקושר למוקדי הכוח והשלטון. כאשר הם יפעלו לפתרון הבעיה, בדרכים השמורות למקורבים למוקדי קבלת ההחלטות. אז ורק אז, יתקבלו החלטות פרקטיות ומהירות לפתרון הבעיה. פתאום נראה הורדת מיסים דרסטית ומהירה (למשל ביטול/הקפאת המע"מ שלא אושרה השבוע) ואת ה"סופרטנקר" באמת ממריא לכבות את השריפה.
- 12.גם ככה אנחנו ממתינים שנתים לירידת מחירי הבתים (ל"ת)כמה אפשר עוד? 30/07/2011 11:29הגב לתגובה זו
- משקיע דמגדל שוקי הון 31/07/2011 22:01הגב לתגובה זואם זה יועץ הנדל" ן של מיגדל, מזל שעד היום עשיתי את הפעולות שלי לבד.... לפי רוב התגובות אפשר לראות שהמגיבים יותר מבינים מה" יועץ" הנ" ל, אי אפשר להפסיק לקנות, צריכים לגור, צריך פשוט לבנות מהר ולהגדיל את התעסוקה בפריפריה
- 11.רן : המון דרישות 30/07/2011 11:14הגב לתגובה זובמדינה.אחוז ניכר של הרווחים שנוצרים במדינה זורם למספר משפחות קטן.רוב האזרחים בקושי גומרים את החודש עם משכורתם הקטנה ואילו מספר משפחות רוויחות מיליונים.זאת הבעיה לכל תחלואי האזרחים. חלוקה צודקת תפתור את כל הדרישות של האזרחים.
- 10.מיכאל 29/07/2011 17:21הגב לתגובה זובעיה בשוק נדלן,שהפכו אותו לבורסה מנופחת ודירה הפכה להיות מניה שמהריצים אותה ולא קונים לצורך מגורים המניות מחליפות ידיים מחיר עולה בלי סוף ומי שמפסיד אנשים מחוסרי דיור אין להם שום סיכוי נגד השוק מתורף
- 9.דן 29/07/2011 17:02הגב לתגובה זולשנות תוכניות מתאר בערי המרכז ולהפוך קרקע מיועדת ומאוכלסת בצמודי קרקע לקרקע מיועדת לבניה לגובה: 6, 7 קומות ויותר. במקביל להגדיל את המיסוי על מי שמחזיק קרקע מיועדת לבניה ואינו מנצל את זכותו למטרה שלשמה יועדה הקרקע. זה יגרום לכך שרבים מבעלי הבתים צמודי הקרקע בחולון, ראשון לציון, רמת גן, כפר אונו, גני תקוה וכו' יהיו מוכנים למכור את בתיהם לקבלנים המעונינים לבנות עליה לגובה. זה פתרון שיגדיל את היצע הקרקע הקיים באופן משמעותי ומהיר. תשתיות יש, העיריות יהיו מעונינות גם כן בגלל הגדלת ההכנסות ממיסים, בעלי הקרקע ירויחו גם כן והקבלנים יוכלו לגשת לעבודה. נראה שכולם ירויחו מזה.
- 8.קורא 28/07/2011 23:53הגב לתגובה זווהמחיר לא יעלה אחר כך - ברגע שאנשים יבינו פסיכולוגית שהמחיר יכול לרדת, ושהם רואים כבר עלייה בהתחלות בנייה - יירד החשק לקנות.
- 7.אבנר 28/07/2011 23:02הגב לתגובה זותפסיקו לקנות דירות ותראו אך המחירים יורדים באופן דרסטי . הכלל של היצע וביקוש הכי פשוט בעולם. אנחנו פשוט עם מטומטם אומנם יהודים אבל מטומטמים מה לעשות
- מיכאל 29/07/2011 17:24הגב לתגובה זותגיד מי מפסיק לקנות ולמכור מניות בבורסה לא קונים דירות למגורים זה שורש הבעיות
- 6.ישראלי 28/07/2011 21:30הגב לתגובה זורוב מוחלט של הדירות בישראל הן דירות ישנות. מכאן שדירה חדשה היא מוצר לוקסוס,שלא מיועד בכלל לזוג צעיר בתחילת דרכו, אלא למשפרי דיור. דירות קטנות וישנות יש הרבה. רק לפתוח יד2 ולראות כמה יש. המון, מעל 80 אלף. לא חייבים להתחיל את החיים עם דירה גדולה וחדשה. אפשר גם עם קטנה וישנה,ובהמשך לשדרג.
- 5.b127 28/07/2011 14:44הגב לתגובה זובמקום המנעות מקניה, שגורמת רק להזזת הביקוש לכמה חודשים קדימה, ומנגד גורמת לקבלנים לא לייצר, כך שהבעיה תחיף פי שניים כשצוואר הבקבוק ישתחרר. עדיף לעשות מחאה יותר פשוטה. לא משלמים משכנתא, עד שמחירי הדירות יורדים, לא משלמים שכירות עד שמחירי הדירות והשכירות יורדים. חודש חודשיים, וכל הכלכלה על הרגליים.
- 4.נמרוד 28/07/2011 12:59הגב לתגובה זואז הקבלנים יצטרכו לוותר על חלק מהרווח היזמי, כלומר על חלק מהשכר המופקע שלהם.
- 3.בן 28/07/2011 10:18הגב לתגובה זואנשים צריכים קורת גג. הקבלנים אולי יתנו קצת הנחות, אבל יפסיקו לבנות, והבנקים יפסיקו לממן כי הסיכון גבוה. בטווח הבינוני ארוך, מחירי הדירות יעלו עוד יותר..
- 2.r 28/07/2011 10:00הגב לתגובה זוירידת מכירות דרסטית (מה שמציע הכותב) תגרום לקבלנים להקטין כמות התחלות בנייה. ומה יקרה אז? ההיצע יקטן... לעומת זאת הביקוש לא יכול לקטון כי יש ריבוי טבעי, זוגות מתחתנים וחלקם גם מתגרשים ואז צריכים 2 דירות. ומה קורה כשההיצע קטן? " מחיר הקוטג' יעלה מחדש" (הדירות כמובן)
- כלכלן 28/07/2011 10:40הגב לתגובה זוהבעיה היא מצד ההיצע ולא מצד הביקוש. כל עוד אין מספיק היצע אנחנו בבעיה. אם נפסיק לקנות המחיר ירד ואז יותר אנשים יסכימו לקנות במחיר הנמוך והוא יעלה חזרה. כל המחאה תתפספס. חוץ מזה, המחאה עמוקה יותר משוק הנדל" ן - זו מחאה עק קריסה מול יוקר המחיה. לא יכול להיות שזוג עובד שמשתכר יפה נגרר למינוסים בעל כורחו!
- אחד שיודע 28/07/2011 17:01קשר לעצירה זמנית במכירות הואיל וגם מחירי הקרקע ירדו בשיעור חד יותר
- 1.דוקטור רוסי 28/07/2011 09:43הגב לתגובה זוכמה חודשים בלי עסקאות לא ישפיעו על קבלנים. זה כבר היה להם לפני 5 שנים. אבל לפחות שנה ויותר תגרום להם להתכווץ במחיר. כי בנקים ובעלי אג" חים יתחילו ללחוץ אליהם חזק.
מה הסוד של תושבי מודיעין-מכבים-רעות לאריכות ימים?
תוחלת החיים הממוצעת בעיר היא 87.5 - פער של 4.4 שנים מעל הממוצע הארצי; מחקרים מצביעים על שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, ומצביעים על פערים בין מרכז לפריפריה ובין ישובים יהודיים לערביים
איפה בישראל קונים עוד 8 שנים של חיים? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים האחרונות מציבים את מודיעין-מכבים-רעות בראש רשימת הערים בישראל במדד תוחלת החיים, עם ממוצע של 87.5 שנים. זהו פער של כ-4.4 שנים מעל הממוצע הארצי, שעמד בתקופת המדידה על 83.1 שנים. מאז הבדיקה עלתה תוחלת החיים, על פי ההערכות, בכ-0.7 שנים נוספות. על פי OECD, תוחלת החיים בארץ הגיעה ל-83.8 שנים ב-2023, ונותרה יציבה גם ב-2024-2025 למרות אתגרי המלחמה.
העיר מקדימה ערים כמו רעננה (86.7 שנים), הוד השרון (85.7 שנים), גבעתיים (85.4 שנים) וכפר סבא (85.3 שנים). לעומת זאת, בערים כמו אום אל-פאחם תוחלת החיים היא 78.8 שנים, וברהט 79.8 שנים - פערים של עד 8.7 שנים. הפערים הללו משקפים שילוב של גורמים חברתיים-כלכליים, סביבתיים והתנהגותיים, כפי שמעידים מחקרים עדכניים של ארגון הבריאות העולמי, OECD ומכוני מחקר ישראליים.
ישראל במקום הרביעי העולמי - למרות הפערים הפנימיים
תוחלת החיים בישראל עלתה בשנים האחרונות ל-83.8 שנים ב-2023, מה שמציב את המדינה במקום הרביעי ב-OECD, אחרי יפן (84.5 שנים), שווייץ (84.0 שנים) וספרד (83.9 שנים). אצל גברים תוחלת החיים היא 81.7 שנים בממוצע, ובקרב נשים 85.7 שנים בממוצע - פער מגדרי של ארבע שנים שעקבי עם המגמה העולמית. עלייה זו נמשכה למרות השפעות מגפת הקורונה והמלחמה שהחלה ב-2023, אם כי תמותה עודפת בקרב צעירים (כולל חיילים שנפלו בלחימה) השפיעה מעט על הנתון הכללי.
מחקר מרכז טאוב מציין "פלא ישראלי" - תוחלת חיים גבוהה ב-6-7 שנים מעבר למה שצפוי בהתחשב ברמת עושר, השכלה ואי-שוויון. החוקרים מייחסים זאת לשילוב של תרבות משפחתית חזקה, קהילתיות גבוהה, תזונה ים-תיכונית ומערכת בריאות ציבורית נגישה. עם זאת, פערים פנימיים גדולים חושפים אי-שוויון מבני, בעיקר בין אוכלוסיות יהודיות לערביות ובין מרכז לפריפריה - תופעה שמאיימת לשחוק את היתרון הישראלי בעתיד.
- "הכסף שוכב בתוך הקירות": מהי משכנתא הפוכה ואיך היא עובדת?
- כמה תשפיע העלייה בתוחלת החיים על הרווח של חברות הביטוח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכסף קובע: 60%-80% מהפערים נובעים ממצב סוציו-אקונומי
מחקרים מהשנים 2024-2025 מאשרים כי גורמים בריאותיים מסבירים רק 10%-20% מהשונות בתוחלת חיים, בעוד 60%-80% מהשונות נובעים מגורמים חברתיים-כלכליים. דוח שנת 2025 של OECD מדגיש הכנסה, השכלה, הוצאות רווחה והשקעות סביבתיות כמפתחות מרכזיים. מחקר ב-JAMA מ-2024 מראה שהפרשי הכנסה מתורגמים לפערים של עד 10 שנים במדינות מפותחות, דפוס דומה לישראל עם מתאם של 0.85 בין אשכול סוציו-אקונומי לתוחלת חיים.
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
