צילום: גיא שנקרמן

ראיון

"הכוח שעבר לקונים הסתיים. העלנו מחירים בכל הפרויקטים"

מבצעי המימון גורמים למשקיעים צעירים לקנות דירה עם הון עצמי נמוך (90/10), יו"ר רייסדור, יקי רייסנר, מרגיש עם זה נוח: "הדייר שם מכסה לי את הקרקע, אבל בקרוב תיגמר החגיגה"; הוא מזהה את הפריחה "במקום שספג את המכה הכי כואבת"

איציק יצחקי | 01/05/2024 16:01 (47)

נושאים בכתבה באר שבע דור הטיקטוק טיקטוק יקי רייסנר נתיבות רייסדור

אחרי שדור הטיקטוק החל להסתער על הדירות הישנות בבאר שבע, דימונה וירוחם, וסיפר לכם שאפשר לקנות דירה ולממש באופן מהיר, עכשיו מגיעה שעתם של הקבלנים. בסרטונים רבים שהם מפיקים לאחרונה, ממליצים הגורואים החדשים של עולם הנדל"ן, אלה שאינן מתווכים וספק אם למדו נדל"ן פעם, לרכוש דירות מקבלנים ללא הון עצמי.

דירות בבנייה (שלומי יוסף)

"זה עולה, אני סופג, אבל אני מקבל ביטחון". דירות בבנייה

על התופעה הזאת כבר הרחבנו כאן בעבר - שלם 10% עכשיו, 90% בעוד שלוש שנים, בלי הצמדות ובלי טריקים (וכן, עם עליית מחיר מצד הקבלן, שבכל זאת צריך להרוויח ממשהו). אפשר להבין את הקונים, אבל צריך להזהיר - התופעה הזאת עלולה להיות מסוכנת למי שהעתיד שלו לא ברור.

באחד הסרטונים הויראליים שיצאו לאחרונה, יצאה המלצה לרכוש דירה במחיר של כמעט שני מיליון שקלים בדרום, כשהקבלן, כך לדברי המציג, מוכן לחתום על חוזה ללא מקדמה. זה כמובן לא נכון - אל תאמינו לכל מה שאתם רואים בטיקטוק. הקבלנים לא יכולים לא לגבות מכם תשלום בכלל ולא מומלץ לשלם להם פחות מ-7%, משום שבסיטואציה מסוימת עלולה להיווצר בעיה בנושא הערבויות (על כך בכתבה נפרדת).

לחברת רייסדור יש פרויקט כזה בבאר שבע. היא מוכרת דירות בשיטת 90/10, אבל מדובר בדירות 5 חדרים בלבד, במחיר של 1.88 מיליון שקל. - "אענה לך בצורה פשוטה, היום רגיל לא מוכר, אין ליניארי בשוק חופשי. זאת הדרך היחידה למכור דירות", אומר לנו בעלי החברה, יקי רייסנר, בראיון.

כלומר, אם היית מוכר בדרך הרגילה, עם הנחה קטנה, לא היית מוכר?

"אנשים רואים את כל המבצעים, הם מזהים שהמבצע הזה טוב להם דרמטית בהשוואה לכל מבצע אחר. בנאדם קונה ב-2 מיליון דירה, משלם לי 200 אלף שקל היום ואת השאר בעוד שלוש שנים. כולם מבינים שבעוד 3 שנים, בעדינות, המחירים לא יירדו. וברור לשנינו שיעלו. אתה רוצה לשמוע מה הם קונים? אנשים קונים פוזיציות בנדל"ן. החלק המשמעותי הוא שהחגיגה הזאת עומדת להסתיים. שוק הדירות רותח, מכרנו באפריל קרוב ל-100 דירות, ואני לא מדבר על מחיר למשתכן, רק שוק חופשי. אלה מספרים אדירים. בתקשורת רואים חודשיים-שלושה אחורה, רואים את ינואר, אבל במרץ ואפריל יש עלייה דרמטית מחודש לחודש. אבל שוב, החגיגה הזאת תיגמר ממש בקרוב".

אתה פוטר מהצמדה וריבית?

"כן".

זה לשלוש שנים, משתלם לך?

"אנחנו משקללים הכל".

בקיצור, אתה מעלה מחיר.

"תראה, יש כאן עסקת יש סיכון-סיכוי. המימון התייקר מאוד והכניסו הכל בדוחות, אז אנחנו מצמצמים רווחיות. אתה אף פעם לא יודע איפה תפגוש את עצמך בסוף הפרויקט. אנחנו עושים את זה עבור 20 עד 40 אחוז מהדירות. יש פרויקטים של 20-80 בראש העין, הדירה עולה 3.5-4 מיליון שקל. הדייר שם 700 אלף וכיסה לי את הקרקע, אז בסוף אתה מממן רק את הבניה. זה עולה, אני סופג, אבל אני מקבל ביטחון - ביטחון של הקונה, והקטנת המימון על הקרקע. זאת הסיבה למבצע הזה. למה לא לעשות את זה? כי אתה סופג עלויות מחירי הבניה. אבל בסוף אני יזם, ויזם צריך לדעת מתי השוק עובד טוב ומתי פחות. המנופים צריכים להסתובב, הפרויקט צריך לרוץ בסוף".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

או במילים אחרות - הכוח בידיים של הקונים.

"הכוח שעבר לקונים הסתיים. כלומר, הוא עדיין אצלם, אבל זה הסוף. אני מרגיש את זה, באשר לשאלה שלך - כן, העלנו מחירים בכל הפרויקטים. פרויקט כזה שהמימון שלו הוא 100 אלף שקל, דירה בו תעלה מ-3.5 ל-3.6 מיליון שקל כדי לספוג את זה. נכון שזה נוח ללקוח והוא שילם עוד 3%, אולי קצת יותר, אבל יש לו שקט ל-3 שנים. זה שווה".

הוא לא שילם עוד 3%, כי חסכת לו את המימון. בפועל, מחיר הדירה ירד. אבל בוא נדבר עליך. הרווח היזמי בפרויקטים כאלה נע בין 15-18 אחוז. הוא יורד ל-12-13 אחוז בגלל המבצע?

"הוא יכול להגיע ל-11-12 כשהמימון משפיע. כלומר, 12% ברף העליון. אחרי השקלול, תקרא לזה ירידת מחיר של 5% כי זה יורד מהרווחיות. יכולתי להוריד 5% מהרווחיות בלי לקחת מימון, אבל מה זה משנה?".

זו דרך מתוחכמת כדי להציג לבנק דוח אפס. לומר לו: "אני מוכר".

"זו דרך טובה לדייר. הוא לא מתעסק עם המשכנתא, הוא גר בדירה שלו, אין לו שכירות ומשכנתא. בעוד 3 שנים, נדבר".

אתה לא חושב שזה מסוכן לשוק הדיור? מה יקרה אם תהיה פה קטסטרופה.

"בוא נדבר רגע על הסכנה. הרווחיות היא 10% וההון העצמי הוא 15%. זה אומר שמחירי הדירות צריכים לרדת ב-25% כדי שהפרויקט ייכשל. אנחנו לא באזורים האלה. יש קושי להביא עובדים זרים, קושי מימוני, אבל בשורה התחתונה - אף חברה לא נפלה. אי אפשר להתווכח עם זה. קח את כל הארץ, אף חברה לא נפלה למרות שעשו כאן מסע הפחדה. כשיש פחות רווחיות, יכולה להיות עצירה. ברגע שאין עוד פרויקטים המחיר יעלה".

בוא נחזור רגע לבאר שבע. כמה עלתה דירת 4 חדרים?

"1.65-1.68 מיליון שקל בממוצע, אבל הכל נמכר. כמה מזה 90/10? הרוב, 90%. אבל זה פרויקט עם היתר בנייה לביצוע פחות משנתיים למסירה ולכן זה יותר קל. הגשנו דוח אפס לבנק, ראו שהפרויקט רובו מכור כבר".

מה יקרה למחירי הדירות שנה מהיום?

"שנה מהיום? בחודש הבא הוא יעלה בעוד 3%-2%. אנחנו מעלים עוד מחירים. בוא נגיד ככה, המחיר של 1.88 מיליון שקל נגמר. ישלמו 1.95 מיליון שקל אם רוצים הטבה ל-3 שנים, אבל הלקוח יישן בשקט".

איפה הפריחה הגדולה?

"באזור הדרום, באזור שספג את המכה הכי קשה. נתיבות ושדרות, למשל. באר שבע וקריית גת, גם שם יש פריחה".

היית מאמין ב-15 באוקטובר שתגיד משפט כזה?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(47):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

37.
__ 25/06/2024 19:31
הגב לתגובה זו
תשואה של 2.5%. אי יציבות פוליטית, ביטחונית. במחיר של דירה במרכז אפשר לקנות שני בתים במדינות מסויימות עם תשואה נטו משכירות של 5-4% (ועם כאב ראש מסויים של לנהל). מי שקונה בישראל צריך לקוות בעיקר לעליית מחירים.
36.
אבי 02/06/2024 19:11
הגב לתגובה זו
הרוכשים ברגע שמקבלים טופס 4. משקיעים ימכרו בהפסד. הבנקים לא בהכרח יתנו משכנתאות ל100% מהרכושים (סיכון עולה). הרוכשים יכנסו ללחץ הרוכשים יזהו את הלחץ וינצלו את המצב.
35.
אבי 02/06/2024 19:08
הגב לתגובה זו
כשקונים רק להרוויח מעליית שווי. זו תחילת הסוף לצערי ואני מתפרנס מנדלן.
34.
ירון 30/05/2024 16:00
הגב לתגובה זו
אז מה יקרה אם הוא טועה המחירים לא יעלו תוך 3 שנים או ש"חס וחלילה" אפילו ירדו ? מי שנותן לי הנחה במימון של 12 אחוז וגם מאיים שאוטוטו זה יגמר - אני מבין ממנו רק דבר אחד...... אנחנו רק בהתחלת גל ירידות המחיר.
33.
מי אמר שלא ירדו??? (ל"ת)
כלכלן 30/05/2024 13:59
הגב לתגובה זו
32.
מנחם 30/05/2024 12:36
הגב לתגובה זו
ואני אומר נניח, כי שיטת המימון 90/10 היא בפני עצמה ירידת מחיר. אבל כמה דירות מכרתם בכלל אדון קבלן?!
31.
קונילמל 05/05/2024 23:37
הגב לתגובה זו
תעשו בדיקה כמה דירות מתוך עליית המחירים היתה בשיטת 10/90 ומה המחירים בלי הקומבינה. להערכתי זה משפיע מאוד על השוק שולה למעלה. שיספר לנו יקי מדוע את שאר הדירות שהוא מורכר העלה ב100,000 ולא הפסיק את ההטבה..
30.
נו.... 05/05/2024 11:19
הגב לתגובה זו
מעניין באמת שכל יומיים יוצאות כתבות על זה שהעליית מחירים בדרך והכוח של הקונים נגמר... שמאי מקרקעין, קבלנים, מתווכים כולם מדברים. בתקופה של הריבית 0% שהכל דפק לא דיברתם.
אל זה מעניין, אולי כדאי לחשוב על זה! (ל"ת)
שמפו 05/05/2024 19:41
הגב לתגובה זו
29.
אבג 04/05/2024 11:44
הגב לתגובה זו
לא דיברו על הדבר החשוב ביותר וזה הפיל שבחדר. הוא מדבר שכולם קונים ב 90/10 כי שמים פוזיציה על נדלן ואין להם באמת את הכסף לדירה שרכשו. זאת אומרת שבעוד שנתיים שלוש, תהיה כאן הצפה אדירה של דירות שהאנשים האלה ינסו להיפטר מהן כשיגיע מועד התשלום של ה 90 אחוז. ואז יהיה מעניין מאוד. אלה יהיו אנשים נואשים שמצד אחד אין להם כסף להשלים את ה 90 אחוז ומצד שני יהיו אלפי דירות כאלה שהם ינסו להיפטר מהן בכל מחיר.
Sub-Prime (ל"ת)
עופר 05/05/2024 14:19
הגב לתגובה זו
28.
נעמה 04/05/2024 06:07
הגב לתגובה זו
כן, אה.... אנשים כל כך טיפשים שהם יקנו דירות במקומות מסוכנים במחירים מופקעים....
27.
לא מקנא במי שמנסה למכור עכשיו דירות בבאר שבע (ל"ת)
אוהד 03/05/2024 21:40
הגב לתגובה זו
26.
אחד 03/05/2024 18:59
הגב לתגובה זו
מסביבי אנשים מתחילים להגר... בהצלחה במדינה החרדית עם הטילים. אתה יכול למכור גם ב 10 מיליון 2 חדרים
25.
רועי 03/05/2024 15:12
הגב לתגובה זו
פשוט לקרוא ולא להאמין,הרגולטור פושע ומאפשר לקנות בלי הון עצמי. כמות המינוף שלוקחים וחושבים שזה יצליח חחחח 2008 זה כלום לעומת מה שבדרך עוד 3-4 שנים
24.
כלכלן 03/05/2024 13:12
הגב לתגובה זו
ארגוני פילנטרופיה לצמצום פערים חברתיים, לא רוצים שמי שיש לו כסף ירכוש נדל״ן עכשיו בעת הזו. ודוחפים טוקבקים באינטרנט ובפייסבוק לא לקנות. מעניין למה? אולי בגלל שהן צופות עליה חדה מאד בהמשך...
23.
מייק 03/05/2024 10:00
הגב לתגובה זו
עלית מחיר זה בוללשיט
22.
שחר 03/05/2024 09:09
הגב לתגובה זו
שלא יבהיל אתכם..
21.
ריקי 03/05/2024 06:05
הגב לתגובה זו
חבל שאתם לא מדברים על הסיכונים לקונה העיסקה כזאת, אם לא יצליח להשלים ית העיסקה בזמן. זה לא פחות מהתאבדות כלכלית.. שלא לדבר על מצב בו הרוכש ינסה למכור לפני טופס 4 ובכלל יידפק כי הוא הופך למשקיע. יש ירידת מחירים מטורפת, אבל אם הוא יגיד את זה, הוא יקרוס.
20.
מני 03/05/2024 01:41
הגב לתגובה זו
אני מת על הכתבות האלו שהכתב שלא מבין פשוט שום דבר וכלום בנדלן, נותן ציונים לאחרים על היותם יודעי כלום. מי אמר שלכתב יש מספיק הבנה בנדלן להתיימר לבחון/ לשפוט/ להביע דיעה ???
19.
מדינת החמדנים 03/05/2024 00:22
הגב לתגובה זו
תיאום מחירים מעל בימת התקשורת וקריאה ליתר הקבלנים להעלות מחירים.
18.
אילנית 02/05/2024 22:36
הגב לתגובה זו
חברה אלופה השיא עוד לפניה
תרשום. הם לפני קריסה. (ל"ת)
ירון 30/05/2024 16:03
הגב לתגובה זו
17.
דרור 02/05/2024 20:56
הגב לתגובה זו
אין ראש ממשלה ואין שרים שפויים . ישראל כספינה ללא קברניט בים סוער לא ביטחון לא כלכלה לא מדיניות . הכול הפקר. ישראלים תתעוררו .
16.
אור כהן 02/05/2024 19:48
הגב לתגובה זו
כסר חצי שנה שביזפורטל מזהיר מעליה של מחירים נדלן מה שלצערי קרה אמנם בנספרים נמוכים ועדיין לא ייאמן כי יש מלחמה וגם לוקחי המשכנתות הפריירים מסתערים על הבנקים בושה גדולה אין מילים בפי
15.
אהרון 02/05/2024 19:46
הגב לתגובה זו
מצד אחד בלחץ מצד שני מראה שהוא לא דןאג כי הוא יודע שהמחיר יעלה
14.
סבי 02/05/2024 18:57
הגב לתגובה זו
מאחל לכולכם הקבלנים לפשוט את הרגל ולהישאר בלי כלום
13.
גולגול מנופת 02/05/2024 14:57
הגב לתגובה זו
לרוכשים כי זה הרבה יותר פשוט לבנקים. מי קבע שרכוש דירה היום ומשלם מקדמה של 7-15% בעוד 3 שנים תאושר לו משכנתא?
12.
גועל 02/05/2024 12:27
הגב לתגובה זו
חיים בסרט שהמחיר תמיד יכול לעלות. עוד לאיפה? דירה בראש העין 3.5מיליון זה שיא הבדיחה. אמן תיפלו
11.
אחי, תעלה את המחיר עוד:) (ל"ת)
רעול סרוחו 02/05/2024 11:49
הגב לתגובה זו
10.
שלומי 02/05/2024 11:16
הגב לתגובה זו
האם זה יצליח? ימים יגידו...
רומן 03/05/2024 16:21
הגב לתגובה זו
נראה את כל המשקיעים בכאילו שבטוחים שעשו את עסקת חייהם, בלחץ למכור את הדירות
יצליחו, הפחד יעבור ואתם תעמדו בתור (ל"ת)
אאא 03/05/2024 12:57
הגב לתגובה זו
9.
ולכן הוא מוכר כרגע בנתיבות 7/93 (ל"ת)
חנה 02/05/2024 10:51
הגב לתגובה זו
8.
אלון 02/05/2024 08:03
הגב לתגובה זו
שימו לב, מנסים להפוך את המגמה של ירידות המחירים. הקבלנים נותנים הטבות ששוות לקונים בין 10 ל 30 אחוזים והם בלחץ. אל תאמינו למה שכותבים בכתבות שמספרים לכם על עליות מחיר. תהיו חזקים, תבדקו את מה שאתם קוראים בכתבות.
7.
רק תחילת הירידות 02/05/2024 07:46
הגב לתגובה זו
עוד 3 שנים כולם יודעים שהמחירים יעלו? כולם מבינים שהמגמת ירידה רק בתחילתה.. תפסיקו לשקר על חסרי השכלה
6.
הפריחה בצפון בקריות ליד הים במיוחד קריית חייים מ (ל"ת)
חיים 02/05/2024 05:23
הגב לתגובה זו
5.
200,000 משלמים לו.בעוד 3 שנים גם אם הריבית תרד ההח 01/05/2024 20:52
הגב לתגובה זו
200,000 משלמים לו.בעוד 3 שנים גם אם הריבית תרד ההחזר יהיה 8,000 לחודש למשכנתא.זאת אומרת שההכנסה הפנויה נטו שלהם צריכה להיות 16,000 כמה זוגות כאלה ישנם?
יוסי 02/05/2024 15:24
הגב לתגובה זו
אבל זו לא מגיע עם 200 אלף לקנות דירה מגיעים עם חצי מליון לפחות דבר שני בדרום הדירות הם 130-220 מטר אני מדבר על 4-6 חדרים זה לא כמו במרכז הכל 70 מטר עושים לך טובה 100
4.
הצחקתם אתם 01/05/2024 20:36
הגב לתגובה זו
מלחמה בלבנון טילים באזורי ביקוש..חחח מדינת אי וודאות
3.
המהנדס 01/05/2024 20:03
הגב לתגובה זו
אם חשבתי שזה הסוף של הנדלן עכשיו אני בטוח!כול הדירות שנמכרות זה 10 אחוז עכשיו עוד 3 שנים 90 אחוז!!זה אומר שבחודש הבא שכול הפרייארים יקנו חתול בשק לא ישארו פראיירים חדשים והכול יקרוס!!הקבלנים השתמשו בכול טריק אפשרי והגענו לסוף תחזיקו חזק לפחות 60 אחוז ירידה בשנתיים הקרובות
יוסי 02/05/2024 15:25
הגב לתגובה זו
ירידה יש אם הביקוש יורד אבל הביקוש רק גובר כל יום מתחתנים אלפי זוגות שצריכים לגור איפושהוא הם יתגלו 10 שנים בשכירות בסוף יקנו בית זה יקח זמן אבל זה מצרך בסיסי לחיות
שרון 04/05/2024 14:39
אף אחד מהם לא מעז לחשוב על לקנות בלוקים שרק יושבים ומחכים לטילים. סורי, נכנסת בזמן הלא נכון.
רומן 03/05/2024 16:18
הביקוש תלוי גם במחיר, כאשר המחירים מנותקים אנשים יכולים לרצות דירה אבל מאיזה כסף יקנו?
המהנדס 02/05/2024 20:43
אתה מבלבל מושגים של ביקוש עם יכולת קניה.אולי יהיה ביקוש אבל כוח הקניה ירד ל0.בנוסף כול המשקיעים יתחילו למכור דירות יש מעל 300 אלף דירות אצל משקיעים והשוק יוצף. ועטד לא דיברתי על 50 אלף נפטרים בשנה דמשחררים דירות והרבה ירידה מהארץ הלמס רק עכשיו התחיל לתת נתוני אמת.כמובן 70 אלף דירות בנויות אצל הקבלנים ועוד 220 אלף דירות ריקות תבדוק נתונים בגוגל
2.
רועה חשבון 01/05/2024 16:31
הגב לתגובה זו
המוצרים בסופר מטפסים ב10 אחוז לפחות ,הדלק עלה בחודשיים ב10 אחוז , בקרוב נקבל בשורה על העלאת הארנונה והחשמל , בהייטק יש צימצומים שגורמים לאנשים להדק חגורה לאחר מספר שנות שיגשוג , בקיצור אנשים נכנסים לבונקר ולא נראה שירוצו להיכנס להרפתקאות יקרות.
1.
והקריסה כבר פה 01/05/2024 16:15
הגב לתגובה זו
"ישן בשקט"- ועוד מפרסמים את השיט הזה בעיתון...

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן