הותמ"ל אישרה: זאת התוכנית להקמת רובע עירוני חדש בקרית גת
הוועדה למתחמים מועדפים (הוותמ"ל) אישרה היום תוכנית להקמת רובע מגורים חדש בצפון קרית גת, כהמשך לשכונת כרמי גת - "כרמי גת צפון".
התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, הינה על שטח כולל של כ-1,600 דונם, והיא ממוקמת בצפון העיר, וממשיכה את הרצף לשכונת כרמי גת הקיימת, בין כביש 40 ומסילת הרכבת. התוכנית קודמה בשיתוף פעולה מלא עם עיריית קרית גת.
התוכנית כוללת כ-6,000 יחידות דיור שיוקמו במבני מגורים בני 7-9 קומות וכן במגדלים של עד ל-18 קומות לאורך השדרה המסחרית הראשית.
התוכנית כוללת מגוון של יחידות דיור כדי לתת מענה למשקי בית שונים - מתוך כלל יחידות הדיור כ-850 יוקצו עבור דירות קטנות עד 80 מ"ר, ועוד כ-500 יהיו יחידות דיור קטנות-מאוד (עד 55 מ"ר) המתאימות לזוגות וליחידים. בנוסף ייבנו 500 יחידות דיור בדיור מוגן לאזרחים ותיקים.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת 100,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, 17,000 מ"ר עבור שטחי מסחר, 175 דונם עבור מבני ציבור, ו-330 דונם של פארקים.
כמו כן, במסגרת התוכנית תוקם כוללת הקמת תחנת רכבת חדשה על קו באר-שבע – תל אביב. התחנה המתוכננת תהיה צמודה למסוף אוטובוסים חדש, ואלה יהוו כמרכז תחבורה משולב, אשר ישרת את כל רובע כרמי גת.
במערב התוכנית, מתוכנן פארק לינארי חדש על שטח של כ-35 דונם לאורך נחל קומם, ובו יוקמו מוקדי מסחר קטנים, והוא יתפקד במקביל כאתר טבע עירוני, כמסדרון אקולוגי מקומי המושך ציפורים וצמחיית נחל ייחודית, וכן אמצעי טבעי למניעת הצפות.
- דירה בהנחה: היעד הכי פופולרי בקרב הנרשמים - רחובות
- "אמרו לי שאגור בקיסריה, אבל זו לא קיסריה": הטריק מאחורי שיווק השכונות החדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, התוכנית שמה דגש על מיצוי הפוטנציאל לייצר אנרגיה מתחדשת מלוחות סולאריים שיותקנו על גגות ועל חזיתות המבנים בה. כחלק ממדיניות חדשה של רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון לשכונות חדשות, היא כוללת נספח למיצוי ייצור אנרגיה מתחדשת.
התנועה בתוכנית מבוססת הליכה, רכיבה ותחבורה ציבורית: השכונה מבוססת על רשת צפופה של רחובות מקומיים שקטים המבוססים על מיתון תנועה (אמצעים שונים להרגעת מהירות הנסיעה) ומדרכות רחבות ומוצלות, כיכרות עירוניות ופארקים, המאפשרים הגעה למגוון של יעדים בהליכה קצרה ונעימה. כל חלקי השכונה מקושרים אל תחנת הרכבת ואל מרכזי העסקים והתעשייה של העיר באמצעות נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים) העוברים ברחובות הראשיים וברכיבה בטוחה בשבילי אופניים מופרדים. כל יחידות הדיור בשכונה נמצאות במרחק הליכה מנתיבי התחבורה הציבורית.
התוכנית מצטרפת לשורה של תוכניות שאושרו בוותמ"ל בעיר קרית גת בשנים האחרונות והוסיפו בה ביחד מעל ל-20,000 יחידות דיור חדשות: "קרית גת מערב" (תמ"ל 1011) שאושרה ב-2016 הכוללת 9,300 יחידות דיור, "התחדשות עירונית שבטי ישראל" (תמ"ל 2010) שאושרה ב-2019 הכוללת כ-2,300 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, "התחדשות עירונית יסקי-קוממיות" (תמ"ל 2014) שאושרה ב-2022 הכוללת כ-1,400 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, ו-"קרית גת מערב-דרום" (תמ"ל 1011 א') הכוללת כ-7,500 יחידות דיור בתכנון המותאם למגוון אוכלוסיות וביניהן לחברה החרדית, ובנוסף כוללת שטח לתכנון עתידי של בית חולים חדש, אשר נמצאת לקראת אישור סופי בממשלה.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 2.תושב. ותיק 02/02/2023 13:35הגב לתגובה זואם הכבישים בתוך העיר לא יהיו כמו באשדוד חבל על כל הבניה בעיר .סתם מקום צפוף שיצטערו על התכנון הלקוי
- 1.נוסע ברכב 01/02/2023 14:19הגב לתגובה זובעקבות חוסר יכולת של הממשלה הקימו שם צומת מרומזרת במקום מחלף גורם להמון פקקים באיזור תוספת של 10,000 יחידות נוסםות ביחד עם כרמי הגת הקיימים לא ברור איך יצליחו לצאת או להיכנס אל העיר או בכלל לנוסע על כביש 40 ללא מחליפים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
