"היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים ולא בריט נדלן מניב"
"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה. לדעתי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה" כך אומר יעקב אטרקצ'י מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה בראיון לביזפורטל. בראיון אופטימי על שוק הדירות, על החברה וקרן הריט שעתידה להיות מונפקת בקרוב. הקרן צפויה לגייס באמצעות מניות 220 מיליון שקל מאחת מחברות הביטוח הגדולות בישראל. הפרסום ראשון על המהלך והנפקת הקרן היה בביזפורטל.
לדברי אטרקצ'י יש יתרונות גדולים בהשקעה בקרן ריט למגורים – חשיפה לעלית ערך נדל"ן למגורים, רכישת דירות בהנחות והטבות מס משמעותיות. לדבריו, זאת דרך טובה להחשף לשוק הדירות עבור משקיעים שאין להם מספיק הון עצמי. אטרקצ'י מעריך כי צפוי שינוי בשוק השכירות בישראל וכי העתיד נמצא בהתחדשות עירונית שם לאאורה יש ניסיון עתיר וצבר דירות של כ-12 אלף בתכנון.
פרסמתם דוחות טובים לרבעון השני מה הנקודות העיקריות מבחינתך?
"מה שחשוב בדוחות זה העליה בהיקף הפעילות וההתקדמות בפרויקטים. עשינו הנפקת זכויות ששמתי כסף ובנוסף קפיצה בהון העצמי מ-280 מיליון ל-318 מיליון שקל. ביחוד בתקופה הזאת, הבטחנו פירעון של חובות החברה לסוף השנה מהמקורות הקיימים מבלי לגייס כסף נוסף. אני חושב שהחברה בדרך הנכונה בכלל הפרמטרים – הכנסות, רווחיות, הון עצמי והורדת נטל החוב.
"היה צריך שדברים יבשילו, ברגע שהשיווק חזק והביצוע חזק אז אפשר לרשום רווחים. ברבעון הנוכחי שהיה צריך להיות לכאורה פחות טוב, אפריל היה חלש לגמרי בעקבות הקורונה, וההפך קרה -בסיכום הרבעון המכירות היו טובות והביצוע היה מצוין. זה שאנחנו מוכרים בשנת קורונה כמו בשנה שעברה זה הישג ענק וזה גם מסביר על החוסן של השוק".
- פטריות מרינה בדרך לבורסה: ההנפקה מתוכננת לתחילת 2026 לפי שווי של 700-800 מיליון שקל
- הנפקת הרכב הגדולה בעולם: צ'רי הסינית גייסה 1.2 מיליארד דולר - וזינקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה הערכות שלך לגבי המצב בשוק הדירות?
"מה שמעכב את עליית המחירים זה הקורונה, לטעמי בשנה הבאה תהיה התפרצות מחירים כלפי מעלה. יש ביקוש גדול והיצע קטן. תסתכל את הנתונים באתר של רמ"י כמעט ואין שיווק ב-2020 והשנה עוד מעט נגמרת. בהתחלות בניה יש ירידה משמעותית.
בישראל על שנה כזאת אתם משלם בריבית בעוד שנה. ואני לא מדבר על המחירים בפריפריה שם בנו הרבה מחיר למשתכן שם לא תראה עליה כי יש מספיק היצע. אבל בכל האזור של גדרה-חדרה להערכתי תהיה עליית מחירים. מחיר הריבית על המשכנתאות נמוך מאוד, 3% ל-20 שנה אלו מחירים נמוכים היסטורית. בנוסף אנחנו מזהים זינוק במשקיעים שהמס רכישה 8% הרגיז אותם, 5% זה כבר יותר סביר".
מה היתרון של קרן ריט למגורים על פני ריט נדל"ן מניב?
"בעיניים שלי המטוטלת התהפכה, אם עד לפני מספר חודשים כולם היו באופוריה שקרנות הריט של הנדל"ן מניב זה 'הדבר'. היה שגשוג בכלכלה ואנשים לקחו עוד משרדים ובכל רבעון החברות רשמו עליה בשווי הוגן. כעת, הקורונה הסבירה לנו ששני דברים הולכים להשתנות – אחד נצטרך הרבה פחות משרדים וזה לא ישתנה כי אנשים יתרגלו. והדבר השני, הקניונים נפגעו חזק, זה התחיל עוד קודם בעקבות שינוי בתרבות הצריכה וההזמנות און ליין.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"היום השקעה בקרן ריט למגורים זה הדבר הכי טוב שיש – 1. מחירי הדירות הולכים לעלות; 2. הקרן קונה את דירות קטנות בהנחה משמעותית באזורי הביקוש; 3. הטבות במס – פטור ממס שבח ומס הרכישה בקרנות ריט 0.5%. תחת ההנחה שהקרן תשכיר את הדירות במשך 20 שנה. המדינה שוקלת הנחות נוספות בכדי לעודד מיזמים כאלה. שאתה בוחן את ההשקעה מול קרנות ריט נדל"ן מניב להערכתי היום עדיף להשקיע בקרנות ריט למגורים".
זה למעשה אומר שהיצע הדירות בשוק השכירות הולך להשתנות?
"שוק השכירות הוא שוק חשוב. המדינה עד לאחרונה כמעט ולא טיפלה בדבר הזה ואז מחירי השכירות היו תנודתיים. כאשר יש לך אלטרנטיבה כמו בארה"ב או גרמניה שאתה יכול לשכור דירה לטווח ארוך, לדעתי יש להקצות בין 10%-5% מכל פרויקט להשכרה ארוכת טווח, אלו דירות ברמה גבוהה ובדיוק כמו שאר הפרויקט. בתמהיל נכון, זה גם לא מפריע לאוכלוסיה שקנתה דירות.
באופן טבעי ברוב המקומות יש רמה דומה של משקיעים אבל ההבדל כאן שזה יהיה יותר מסודר עם חברת ניהול. ברגע שאלה דיירים שגרים לטווח ארוך זה כמו דייר שקנה דירה, התפיסה היא שונה זה כמו דירה שלהם. בישראל לא התרגלנו לדבר הזה."
מה המשמעות של השקעה בקרן ריט למגורים
"יצרנו פה קרן שמאפשרת למשקי הבית שלא יכולים לרכוש דירה כעת להשקיע סכום כסף דרך הקרן, סכום שנהנה מעליית מחירי הדירות וגם משכירות שוטפת. לדוגמא, הורים שרוצים לקנות לילד שלהם דירה אבל יש להם סכום שלא מספיק והם רוצים לחסוך כסף לדירה בעוד כ-5-10 שנים. השקעה בקרן מעניקה להם תשואה וגם הגנה מעליית מחירי הדירות. בטווח הארוך מחירי הדירות באזורי הביקוש במדינת ישראל במגמת עליה - מקום המדינה זה ככה וזה רק ילך ויחמיר.
"וגם תהיה סינרגיה עם חברת אאורה – אנחנו נמצאים בעשרות פרויקטים חלקם הגדול זה התחדשות עירונית ובכל פרויקט אנחנו מאשרים 20% דירות 3 חדרים שזה מוצר מבוקש בקרנות ריט. כמעט כל הפרויקטים זה בגוש דן רבתי ולמעשה הקרן תשכיר דירות קטנות בגוש דן ולהערכתי יש פוטנציאל לתשואה יפה".
מה התוכנית שלכם לגבי הקרן ריט אאורה?
"אנחנו רוצים לגייס בשלב הראשון באקוויטי (הנפקת מניות – צ.א) 220 מיליון שקל וגם אופציה באותו מחיר לעוד שנה וחצי, כלומר אפשרות להגיע לגיוס של 440 מיליון שקל. יש שם צוות מאוד מקצועי – טל אלדרוטי שהיה השמאי הממשלתי וצבי גרינוולד שעבד בעבר כמנהל סקטור בניה בבנק מזרחי. אני צופה שהקרן תגיע לשווי של 3-4 מיליארד שקל תוך מספר שנים.
"לקרן תהיה זכות ראשונים לקנות מאאורה בכל פרויקט דירות במחירים מופחתים, הקרן תהיה עצמאית תוכל גם ליזום פרויקטים כאלה וגם לקנות מיזמים אחרים, הכל מותר לה. אאורה מאפשרת לה לקנות דירות במחירים אטרקטיביים וזה דבר משמעותי מאוד. קשה למצוא 30-40 דירות מקבלן בסוג שאני מדבר עליהם".
זה למעשה מבטיח לך מכירות עתידיות באאורה?
"אני חושב שזה win win. אתה חוסך פערי תיווך, שיווק עריכת דין לשני הצדדים. מבחינת החברה זה נכון לגוון את השיווק. וגם הקרן תדע לנהל את הנכסים בשום שכל אז זה טוב לשני הצדדים".
כבר בתחילת שנה היו כוונות להקים את הקרן?
"בתחילת שנה הגשנו תשקיף ראשוני לרשות לניירות ערך, היה דיאלוג של כחצי שנה שמתוכם חודשיים וחצי הם לא עבדו. פנו אלינו באזור מאי ורק אתמול אישרנו את התשקיף. זה תהליך שלוקח כמה חודשים. הרעיון קיים בין שנה לשנתיים. היום הוא קורם עור וגידים".
בתור חברה שפועלת הרבה בתחום התחדשות עירונית – מה הצפי שלך לתחום?
"התחדשות עירונית זה הרבה יותר מנדל"ן זה פרויקט שהוא חברתי וגם כלכלי. זה WIN WIN לכולם, המדינה לא שמה שקל למעט זכויות בניה ומקבלת היצע של דירות באזורי הביקוש. העיריות מקבלות חידוש של מרכזי הערים על חשבון דירות שכבר פג תוקפן – אלה דירות ישנות עם תשתיות רעועות בלי ממ"ד, מרפסת ומעלית. וזה גם טוב לדיירים הוותיקים ולזוגות הצעירים שבעיר שיכולים לקנות דירה.
"מי שלא עושה התחדשות עירונית לא יהיה לו הרבה מקום בתחום הנדל"ן בעוד כמה שנים. במיוחד באזורי הביקוש. אם תעלה על גג בניין בתל אביב תראה שאין עתודות קרקע משמעותיות בגוש דן וזאת הדרך היחידה לייצר אותם. גם חשוב לעשות את הפרויקט בגודל נכון – לעשות שכונה זה מעניין כי אתה יכול לתת את כל השירותים הנלווים יחד."
- 12.דרור 07/09/2020 14:20הגב לתגובה זובפינוי בינוי כולם נהנים ומשפרים בגדול את מצבם . הפתרון הקלאסי לדורות הבאים באזורי ביקוש .
- 11.הפור,להשקיע רק בנדלן מניב ,מגורים בנפילה! (ל"ת)משה 06/09/2020 12:09הגב לתגובה זו
- 10.כל כך חובבני כל מה שטוען חסר הגיון,החברה שלו בצרה! (ל"ת)מיכאל 03/09/2020 11:51הגב לתגובה זו
- 9.ברונכזאורוס 02/09/2020 15:48הגב לתגובה זואולי רק בחוב
- 8.חמי 02/09/2020 15:27הגב לתגובה זומאשר לתת כסף לקרנות עם מנהלים שמושכים משכורות שמנות, עורכי דין שגוזרים אחוזים יפים ובנקים שגוזרים דמי ניהול נחמדים.
- 7.דודו 02/09/2020 09:14הגב לתגובה זוקונים דירות במרכז הארץ, וכל התשואה משכירות הולכת על דמי ניהול, ריביות ועלויות אחרות. לכן כל ה"רווח" של החברה הוא מעליית הערך של הדירות. אבל את הדירות אי אפשר למכור ב20 שנים הקרובות, לכן כל העלייה הזאת היא על הנייר בלבד. על בסיס העלייה המשוערכת הזאת גם מחלקים דיבידנדים. שיהיה בהצלחה.
- 6.בני גור 01/09/2020 21:08הגב לתגובה זומי תהיה עורכת הדין שתייצג את קרן הריט, והאם שכרה יהיה 1.5%, בשל מאמץ היתר, ואולי 3%, בשל מאמץ היתר, כשבשוק משלמים 0.5% כולל מע"מ.
- 5.גיל1 01/09/2020 14:50הגב לתגובה זומגוריט הייתה בשער 1000 עכשיו 550 מחירים ירדו לפחות 10 אחוז אם לא 20 אין לאנשים כסף
- 4.אריק 01/09/2020 13:48הגב לתגובה זומקום המדינה מחירי הדיור משנים מגמה כל עשר שנים, עשר שנים של ירידות ועשר שנים של עליות, סביב המחיר של 80 ו120 משכורות, היום אנחנו במיתון קשה עם אבטלה גבוה וממושכת, מחירי הדיור ב150 משכורות ירדו חזרה לתווך הנורמלי. אין שום סיבה להשקיע בכל קרן ריט היום
- 3.אנונימי 01/09/2020 12:44הגב לתגובה זועלאק הגנה על הכסף ...מי שהשקיע בריט לפני כמה שנים הפסיד ים
- 2.דר שקשוקה 01/09/2020 12:39הגב לתגובה זומצאו פטנט חדש לתדלק את הנדלן על חשבון הפנסיות שלנו, יד ימין של אאורה תגייס כסף ותקנה מיד שמאל של אאורה דירות שאי אפשר למכור ובדרך משרד עורכי הדין של אשתו יגזור קופון. לא יאמן
- 1.עדיף קודם שישלם את לובו יש לי אגחים של חברת אאורה 01/09/2020 12:24הגב לתגובה זועדיף קודם שישלם את לובו יש לי אגחים של חברת אאורה שאינם סחירים
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
