דו"ח השמאי הממשלתי: מחירי הדירות ממשיכים לעלות - צפו בטבלה
בת"א: דירת 4 חדרים עולה כיום 2.96 מיליון שקל. אילו ערים רשמו ירידת מחירים?
השמאי הממשלתי הראשי מחירי הדירות ממשיכים לעלות. על פי נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו הבוקר (א') מחירי הדיור ברבעון הראשון לשנת 2016, רשמו עלייה בשיעור של 1.6% לצד עלייה במספר העסקאות שבוצעו בסעיף הדירות למגורים, לעומת הרבעון שקדם לו. בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע של 8%, בערים שנסקרו.
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון של שנת 2016 נצפתה ברוב הערים שנסקרו עלייה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, באשקלון וירושלים לא חל שינוי במחיר ובאשדוד, חולון, חיפה וכפר סבא נצפתה ירידה במחיר.
והנה המספרים: זו טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות 4 חדרים ברבעון הראשון של 2016:
השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, אמר כי מחירי הדירות המשיכו לעלות ברבעון הנסקר אך בשיעור מתון מזה שנצפה ברבעון הקודם. על אף העובדה כי ראשוני הפרויקטים של תכנית "מחיר למשתכן" מתחילים להראות אחיזה ושיווק לציבור הרחב, הרי שמדובר בניצנים ראשוניים בלבד, והשפעת התכנית - ככל שחלה - טרם מצאה ביטוי ברבעון הנסקר.
- השמאי הממשלתי: "בהפקעה לטובת המטרו - ההשבחה עולה על הפגיעה"
- "הדשדוש בתכנית מחיר למשתכן עוזר להמשך עליית המחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 16.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 23/05/2016 00:02הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 15.שמואל 22/05/2016 18:37הגב לתגובה זולא יעזור כלום.לא צריך להפיל את הממשלה אלא את מי שבחר בעדת הזונות שמוכרים את הצבור שבחר בו.רציתם ביבי קיבלתם אותו בגדול
- 14.כחלון מנסה להוריד מחירים באמצעות מסיבות עיתונאים (ל"ת)ויח"צנות... 22/05/2016 14:04הגב לתגובה זו
- 13.בלון 22/05/2016 12:50הגב לתגובה זובנק ישראל מנסה כבר תקופה ארוכה (ולא מצליח) באמצעות הורדת הריבית לעודד את היצואנים ואת הצריכה הפרטית על חשבון: מחירי דירות. ציבור החוסכים. יצירת בורסה בועתית ודחיפה להשקעות מסוכנות.
- 12.בבונים. הדיקטטור ימכור את אמה שלו בשביל הכיסא. (ל"ת)אלי 22/05/2016 12:20הגב לתגובה זו
- 11.אלי 22/05/2016 12:10הגב לתגובה זומחירי הנדל"ן ? לזה קוראים "ניגוד אינטרסים".
- 10.בחיפה הירידות חריפות יותר ויש בניה מסיבית שתוביל לעוד י (ל"ת)גדי 22/05/2016 12:08הגב לתגובה זו
- 9.אשר 22/05/2016 11:54הגב לתגובה זוכשיעלה הריבית ואני יקבל ריבית על הכסף שלי אז אמכור את הבית
- 8.משקיף 22/05/2016 11:48הגב לתגובה זוהמחירים עולים כי הבבונים של ביבי לוקחים משכנתאות של מיליון וחצי בריבית נמוכה. כשאותם הבבונים לא יוכלו לעמוד בהחזרים, הבנקים יעקלו להם את הדירות - אז נראה ירידת מחירים מטורפת. מי יפגע? הבבונים של ביבי. מי ירוויח? השמאלנים שכבר יש להם דירות והרבה כסף נזיל.
- שאפיק 22/05/2016 14:47הגב לתגובה זומטורפת.
- המשקיף 22/05/2016 16:18בשנות ה-80. תפתח ויקיפדיה.
- 7.תמשיכו להצביע לדיקטטור, בבונים (ל"ת)אלי 22/05/2016 11:41הגב לתגובה זו
- 6.ג 22/05/2016 11:41הגב לתגובה זורק הליכוד יכול
- 5.א 22/05/2016 11:05הגב לתגובה זולהודיר מס שבח כדי שימכרו לעלות מס רכישה ל25 כדי שלא יקנו
- 4.תמשיכו להאמין לממשלה... (ל"ת)שאפיק 22/05/2016 10:55הגב לתגובה זו
- 3.גלנט 22/05/2016 10:51הגב לתגובה זוהקטר מתעייף, בלוג בועות פיננסיות, מוזמנים
- הלוחש לטועים 22/05/2016 11:46הגב לתגובה זושנה אחרונה של עליה מתונה אתה מתכוון.. מחיר למשתכן ייגרום לכך שיהיה חוסר של דירות שנה אחרי שנה בכלל שאסור יהיה לרוכש למכור את הדירה 5 שניפ כלומר היצע הדירות יקטן הלכה למעשה...
- שנה אחרונה של גלנט (ל"ת)Zz 22/05/2016 11:36הגב לתגובה זו
- 2.חיים 22/05/2016 10:51הגב לתגובה זוWww.kec4u.co.il
- 1.השאלה, כמה הבלון יכול עוד להתנפח עד שיתפוצץ. (ל"ת)המומחה 22/05/2016 10:42הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
