אופק דירוג שלילי לי.ח דמרי: "רכישת הקרקעות בעיר ימים הגדילה את המינוף"
חברת דירוג האשראי מידרוג, אישרה היום מחדש דירוג A2 עבור סדרות אג"ח ב', ג' וכ"ג אותן הנפיקה חברת הבנייה י.ח דמרי ושינתה את אופק הדירוג מיציב לשלילי.
שינוי האופק מיציב לשלילי נובע מעלייה ברמת המינוף, בין היתר, בשל רכישת מספר קרקעות בשנה האחרונה, בפרט קרקעות באזור עיר ימים נתניה, תוך קבלת ליווי בנקאי לרכישות, באופן המשליך להערכת מידרוג על פרופיל הסיכון. במידרוג מציינים כי בכוונת החברה לבצע מספר מהלכים אשר צפויים להביא לקיטון משמעותי ברמת המינוף. "רגישות החברה להעמקת האטה במגזר הנדל"ן למגורים בישראל, בשל היות חלק ניכר ממצבת הפרויקטים בביצוע בשלבים התחלתיים יחסית ובשל פגיעה אפשרית בנראות מכירת קרקעות במחירים אטרקטיביים בתנאי השוק הנוכחיים."
עוד מציינים במידרוג כי מאז דוח הדירוג האחרון שפורסם באוגוסט 2010, חלה שחיקה ביחסי האיתנות, על אף המשך הגידול בהון העצמי. "השחיקה נובעת בעיקר מגידול בחוב הפיננסי המיוחס לרכישת קרקעות. הבולטת מבין אלו הינה רכישה באזור עיר ימים נתניה, בהיקף של כ-310 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, להקמת כ-430 יחידות דיור. האמור משפיע לרעה על פרופיל הסיכון, בייחוד לאור המחיר ליחידת דיור המשקף את עליית המחירים בשנים האחרונות וריכוז עתודות משמעותיות באזור אחד
אולם, במידרוג מוסיפים כי החברה מצויה בעיצומם של מספר מהלכים להיפוך מגמת השחיקה ביחסי האיתנות, בין היתר, באמצעות השלמת מכירת מספר קרקעות ופרויקטים בביצוע ועיבוי בסיס ההון בחברה. "במידה והחברה לא תעמוד בתחזיותיה לקיטון משמעותי ברמות המינוף בטווח הקצר-בינוני, מידרוג תשקול את השפעת האמור על רמת הדירוג של החברה."
נכון ליום 30.06.2011, לחברה יתרת נזילות של כ - 3 מיליון שקל בלבד. אולם, בשל השלמת מכירת מספר קרקעות ומהלכים נוספים שהחברה מתעדת לבצע, הנזילות צפויה לגדול באופן משמעותי. בהתאם ללוח הסילוקין של ההתחייבויות הפיננסיות, חלויות קרן אג"ח עומדות על היקף של כ-36 מיליון שקל בשנת 2012 וכ-65 מיליון שקל בשנת 2013. בנוסף, לחברה הלוואות בנקאיות בגין רכישת קרקעות בהיקף של כ-920 מיליון שקל והלוואות ליווי בנייה בהיקף של כ-77 מיליון שקל. החברה מעריכה כי תמחזר את עיקר החוב העומד בגין קרקעות, כאשר יתכן שחלק מהחוב יקטן בשל מכירת הקרקעות עצמן, וכן שהלוואות בגין ליווי בניה בפרויקטים תפרענה בהתאם לקצב קבלת מקדמות מרוכשים.
- 6.צוליק 12/02/2013 07:10הגב לתגובה זולמה על קוטג' ?? הקבלנים שודדים אותנו !! , מחירי הדירות מטורפים , ....
- 5.בום 28/10/2011 13:14הגב לתגובה זוהרבה קבלנים יפשטו רגל
- 4.מטריקס 27/10/2011 23:15הגב לתגובה זומי שקורא את הדוחות והדיווחים של חברות הנדלן הנסחרות בבורסה מבין מהר מאוד שהריח השרוף וסימני העשן הם לא מגריל הפחמים אלא מהכסף שנשרף כל יום על ריביות לבנקים שמשלמים כל מיני קבלנים שחשבו שהם המציאו את הגלגל. לא כל קבלן שיפוצים וקבלן טיח מסוגל להצליח בעסק גדול ובשוק ההון. כמו שלא כל בעל מכולת יכול לנהל מרכז קניות
- 3.אריה פאר 27/10/2011 21:47הגב לתגובה זוזאת תהיה כקטסטרופה תבחנו את המצב לבד במדור מינוף קבלנים http://buat-nadlan.blogspot.com/2010/12/blog-post_883.html
- 2.אבי 27/10/2011 19:03הגב לתגובה זובפרוייקט טריו שברמת חן דימרי מכר 4 חדרים ב-1,000,000 ש" ח ואחרי 6 חודשים הקפיץ את המחיר ל 1,270,000 ש" ח ולזה קוראים חזירות. כעת שוק הנדל" ן מת ושהקבלנים ייחנקו עם הדירות שלהם.
- 1.נתנייתי 27/10/2011 18:26הגב לתגובה זוומי שמוכר מוריד את ה... הכי טוב חעשות פרסומת לעיר ימים בתל אביב
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?
המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות
הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.
לתוך המערכת הזו נכנסות
השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט
ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.
מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת
השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.
התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה.
במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.
- מס חדש: הארנונה עלולה לזנק ב-10% ומעלה ב-2026
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב
ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.
