"חלק מהיזמים בהתחדשות עירונית קטנים. הם קורסים כלכלית וזה מעכב"
בכל יום אנחנו שומעים על עוד ועוד פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית, אבל כשמסתכלים על המספרים שלהם מתגלה האמת: עד היום עטפו לנו יפה את ההתחדשות העירונית והגישו אותה כפתרון לבעיית ההיצע במדינת ישראל, אבל ההיקפים הנמוכים רק מדגדגים את הביקוש.
לא בונים מספיק
הדו"ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חשף את הירידה החדה בהיקפי הבניה. לפי הדו"ח, ישנה ירידה חדה של 20% בהיקפי הבנייה של התחדשות עירונית במהלך שנת 2023. נכון, זה מגיע אחרי הזינוק הגדול של 2021 ונתונים טובים ב-2022, אבל כשמסתכלים על המספרים לא מובן על מה ה"חגיגה": רק 23 היתרי בנייה אושרו עבור יותר מ-22 אלף דירות במיזמים של התחדשות ותמ"א 38.
תכנונית, אושרו בשנה שעברה כ-41 אלף יחידות דיור בתוכניות פינוי בינוי - רובם במרכז ולא בפריפריה, בשל חוסר כדאיות כלכלית. נתניה, גבעתיים, תל אביב, קריית אונו, לוד וירושלים מככבות ברשימה הזאת. לגבי מספר ההיתרים, מדובר באישור 9,000 היתרי בניה עבור פינוי בינוי - זאת ירידה של 18% לעומת שנה קודם.
כדי לקבל סדר גודל לגבי ההיקף, אז בשנה שחלפה אושרו 168 אלף דירות חדשות, כ-43 אלף יותר מהיעד הממשלתי, שכמחצית (כמעט 80 אלף) היו במסגרת של התחדשות עירונית - אז איפה הבעיה? העובדה שניתנו היתרי בנייה לדירות כאלה, לא אומרת שהן נבנו. במיוחד בתקופת המלחמה - היזמים המתינו על הגדר, בדיוק כמו הרוכשים, ואפילו הצליחו להכניע את הריבית האגרסיבית דרך מבצעי מימון. חוץ מזה, 80% מההיתרים הן בערים שחתומות על הסכמי מסגרת, כאלה שמקבלות מענק. בכל שאר הערים, מספר הפרויקטים נמוך מאוד. כלומר, יש כאן גם ריכוזיות גבוהה.
"מסכת ייסורים"
"הסיפור הוא בביצוע. לוקח המון זמן עד שמקבלים היתר בניה בישראל, מרגע האישור מתחילה מסכת ייסורים חדשה בכל מה שקשור לבנייה: אין פועלים, רמת האיתנות הפיננסית של היזמים ירדה וכל אחד נהיה זהיר יותר, לא כולם פותחים התחלות בניה ובהתאם אין מכירות", מסביר אבי ברוקס, הבעלים של חברת "מינהלת 38 – חברה לניהול התחדשות עירונית", המתמחה בהתחדשות עירונית.
למה מחכים?
"שהמצב יתייצב ברמת המכירה. יזמים שומרים את הכסף, אתה רואה שגם ברמת הריביות, הם במספרים הגבוהים, וגם רמת המכירות לא התאזנה מפחד כזה או אחר של הקונים והחשש של היזמים או הקבלנים לעניין הפועלים וחומרי הגלם. אל תשכח שהייתה עצירה גם מכיוון טורקיה, ששולטת היום על 70% בערך, אם לא יותר, מחומרי הגלם, בעיקר בכל מה שקשור לסניטריה. התחליפים ידועים. עזוב שהם יותר יקרים, לוקח להם זמן להגיע".
אבי ברוקס (רז רוגובסקי)
החות'ים זו בעיה של כלל הענף, לא רק של התחדשות עירונית.
"נכון, אבל בפועל - האוניות עושות מסלול עוקף שמכפיל את זמן ההגעה. בסוף, התחדשות עירונית זה תהליך תכנוני טיפה שונה מהליך קרקע ביזמות רגילה, אבל אותו תהליך ביצוע. תהליך המסירה דומה. אם יש עיכובים בלוחות זמנים כי עושים עוקף, זה משפיע בהתאם. גם על הבנייה הרגילה, גם על ההתחדשות העירונית".
קשה להבין למה. המינוף נמוך, אין עלות קרקע.
"מי שעושה יזמות של קרקעות, יודע שהוא צריך לבוא עם כסף. הם משקיעים, קונים קרקע ומקדמים בנייה ונתקעים או לא נתקעים בסוף. יזמים בהתחדשות עירונית רובם, ולא נדבר על 30 החברות הגדולות, הם לא גדולים. בעיקר בפרויקטים של הריסה ובניה או חיזוק, הם יזמים קטנים שאין להם הון עצמי מספיק כדי לקנות קרקע ולכן הם הלכו לשם. הם תלוים בריביות, לוקחים 80 אחוז ליווי בנקאי וחלקם מעל 80 אחוז כהשלמת הון של עוד 10-15 אחוז, כדי להביא פרויקט לביצוע. ברגע שהריבית עולה, הם נתקעים. בהתחדשות עירונית יש שחקנים קצת יותר חלשים, הם בונים על עולם המימון והיום הריבית גבוהה מאוד. לכן יש להם בעיה לפתוח פרויקטים. אם תבדוק, מאז פינוי בינוי ועד היום, עשרות בודדות של פרויקטים יצאו לפועל".
- יו"ר רשות ני"ע: "הונאות משקיעים ברשתות החברתיות מתרחבות - נדרשת פעולה משותפת עם הרשתות"
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כמה הקטנים מהווים מכלל פרויקטים להתחדשות עירונית?
"הם מחזיקים משהו כמו 30 אחוז לפחות".
התחדשות עירונית במספרים (דוח תקציב המדינה)
יש עוד בעיה. אין דירות למפונים. הסיפור הוא פשוט - מתפנים מאות בבת אחת, ולא רק שאין דירות, זה מעלה מחירים בשכונה וגם בשכונות הצמודות, כי עוברים לשם.
"באזור מיושב מתפנים בבת אחת 200-300 דירות, צריך למצוא כאלה להשכרה באזור מסוים, וזה לא משהו שהוא קיים. יש פה בעיה כי אין התחלת בנייה של פינוי בינוי, ואני חוזר רגע אחורה ואומר - קשה מאוד לממש. מאות דיירים נפלטים ממתחם אחד, אתה מחפש פתרון, וזה מעלה את מחירי השכירות באזור, ואז בישראל כמו בישראל כל אלה שיש להם דירות פשוט מעלים מחירים. השמאי שמתייחס לשכר הדירה מתייחס גם לעליית המחירים בסביבה בעקבות הדבר הזה, בעקבות ביקוש השיא. זה לא האישיו היחיד, הפינויים האלה. יש גם בעייה של לוחות זמנים, כל הביורקרטיה גורמת לכך - האוכלוסיה ממשיכה לגדול, יש צפיפות, ויש פחות פרויקטים. בסוף, המחירים עולים. צרך לזכור שיש מפונים גם מחנויות, שזקוקים לחנות ושאתה לא יכול להעביר דיירים לאן שאתה רוצה. היו שכונות חדשות שנבנו לצד ישנות. הישנות התפנו ואז מה? השמאי העריך את הדירה החליפית ב-7,000 שקל, כי יש רק חדש. היזם נאלץ לשלם".
מה יקרה בתחום התחדשות עירונית ב-2024?
- 3.נחמיה 07/07/2024 09:21הגב לתגובה זובונים שכונה ואין אחריות!
- 2.איציק אברמוב 03/07/2024 10:43הגב לתגובה זוסקירה מעניינת
- 1.mtlk 03/07/2024 10:38הגב לתגובה זוהאנטישמיות בעולם.עוד עלולה ליצור צונאמי של עולים לישראל ממדינות שעד כה לא הגיעו בכמיות ענק.ומאוכלוסיות מבוססות.שירצו עתידיותר בטוח לילדים שלהם.כאשר לשם הבנה בארהב לדוגמא יש בין 6.5 ל 8 מליון יהודים.גל של 100 אלף במכה הוא יותר מאפשרי וזה פרמטר מטורף.במיוחד מאחר והריבוי הטביעי פה הוא 200 אלף.מה שאומר שכל מי שיגיע וגם מי שהיה לא יספיק.ושלא יהיה ספק.בארהב הם קיבלו לא את ליל הבדולח.אלה את ההבנה לאיפה דברים יכולים להגיע
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הדמייה של שטח "מטווח 24". קרדיט: משרד מנעד אדריכליםאושרה תכנית של כ-280 דונם במערב ראשון לציון, על שטחי "מטווח 24"
לאור צמידותו של השטח לשכונות קיימות, לדרך רחבעם זאבי ולקו החום, הועדה החליטה לאשר תכנית של מעל 3,500 יחידות דיור, וכן 46,000 מ"ר של שטחי מסחרי, ובנוסף מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית למגורים תעסוקה, מסחר ומבני ציבור בתחום שטח "מטווח 24" העתיד להתפנות בשנים הקרובות, ולאפשר יצירת פיתוח עירוני לצד שימור והגנה על אלפי דונמים של שטחים פתוחים, בנוסף על פתיחה והנגשה של רצועת חוף נרחבת לטובת הציבור.
התוכנית, שהוגשה על ידי עיריית ראשון לציון, הינה בשטח כולל של כ-280 דונם במערב ראשון לציון. התוכנית נמצאת מדרום לרחוב רחבעם זאבי בחלק הצפוני של שטח הבסיס הצבאי הצפוי להתפנות. התוכנית נמצאת בקרבה לתחנת קו אדום מתוכננת וכוללת רשת דרכים שתאפשר חיבורים למערכות תחבורה נוספות בעתיד.
במסגרת התוכנית יוקמו 3,664 יחידות דיור במבני מגורים בני 30 קומות, במספר מגדלים מצומצם כאשר מרבית הבינוי יהיה בבינוי מרקמי של עד 10 קומות. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור רחב החל מיחידות קטנות של 45 מ"ר ועד לדירות גדולות של 140 מ"ר שיאפשרו מענה למגוון אוכלוסיות.
בנוסף, בהתאם להחלטת הוועדה התוכנית כוללת 100 יחידות דיור להשכרה לצמיתות. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת כ-22 דונם עבור שטחי תעסוקה, כ-46,000 מ"ר מסחר, כ-34 דונם עבור מבני ציבור, וכ-42 דונם שטחים ציבוריים פתוחים. במקביל לתוכנית המפורטת, מקודמת תוכנית מתאר לשטח המטווח שתהווה בסיס לקידום תוכניות מפורטות נוספות, בניהן תוכנית לשמורת טבע ויער שתקודם על ידי קרן קיימת ישראל ורשות הטבע והגנים, ובתיאום עם עיריית ראשון לציון.
- פינוי בינוי בראשון לציון: מצלאוי תבנה שלושה מגדלים ברחוב ויתקין
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך קידום התוכנית, דנה הוועדה רבות בנושא פיתוח השטח וסברה כי הוא ראוי לפיתוח בשל מיקומו בצמידות דופן לשכונות הקיימות, לדרך רחבעם זאבי, ולדיפו המאושר לפיתוח לקו החום ומכוון שמדובר בשטח שברובו מופר על ידי הבסיס הקיים (מטווח 24). הוועדה המחוזית התייחסה בדיוניה בהרחבה לערכיות הנופית של השטח ושקלה את היתרונות והחסרונות בפיתוח, בין השאר ביחס להימצאותו של מריון החולות בשטח התוכנית.
