מבנה צופה צמיחה של 60% ב-NOI בחמש השנים הקרובות; למה זה לא מרשים את המשקיעים?
המניה של מבנה בנפילה וההנהלה רוצה עליות. מה עושים? נותנים תחזית לעוד 5 שנים (מיד הרחבה). זאת תחזית אמיתית, זה מה שהם מצפים, אבל מישהו יודע מה יקרה עוד שנה, שנתיים שלוש. תראו מה קרה בחמש השנים האחרונות ותנסו לחשוב אם אפשר באמת לספק תחזית לעוד 5 שנים. זה נראה בעיקר תוכנית יעדים שמנסה לחזק את מחיר המניה.
מניית מבנה -0.67% נפלה ב-17% מתחילת השנה לשווי של 6.5 מיליארד שקל לעומת הון של 8 מיליארד שקל. השוק קובע בתמחור שהוא לא מאמין לערך הנכסים בספרים, הוא מצפה למחיקות בהמשך או לתשואה נמוכה יחסית. בהנהלת מבנה חושבים אחרת, והם סיפקו היום תחזית קדימה.
על פי האסטרטגיה העסקית של מבנה לחמש השנים הקרובות, החברה תצמח 60%-65% ב-NOI לרמה של 1.25-1.3 מיליארד שקל, ובמקביל תגדל ב-49%-58% ב-FFO שלה עד לרמה של 900-950 מיליון שקל. מדובר על סדר גודל של 8.3%-9.4% בשנה. כמו כן, במהלך השנים האלו יהיה לחברה רווח יזמי בסך של כ-419 מיליון שקל בפרויקטים השונים שהיא מקימה בתחום המגורים.
ברבעון הראשון ה-NOI עלה ב-2.3% לכ-210 מיליון שקל. החברה אשררה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2024 בטווח של 825-850 מיליון שקל. ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון הראשון של שנת 2024 עלה בכ-3.4% לכ-155 מיליון שקל. החברה אשררה את תחזית ה-FFO מנכסים מניבים לשנת 2024 בטווח של 610-630 מיליון שקל.
- רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
- מבנה רושמת יציבות בהכנסות, מאשררת תחזיות לשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התוכנית נועדה על פי החברה "לתמוך בצמיחה ארוכת טווח, מיצוי הערך בתיק הנכסים הקיים, ביצוע מהלכי צמיחה מבוססי רכישות בתחומי ליבת פעילותה של החברה, ושדרוג משמעותי של תשתיות הניהוליות והטכנולוגיות של החברה". עם זאת, נדמה שלפחות בשלב זה המשקיעים לא מתרשמים מהתחזיות לטווח הארוך, ומצפים שהחברה תציג ביצועים טובים גם בטווח הקרוב. הם חוששים ממצב הנדל"ן בשוק המקומי וזה מתבטא במחיר המניה של מבנה כמו גם במחירי חברות נדל"ן מניב נוספות.
הירידה במניה העלתה את תשואת ה-FFO הנוכחית לכ-13.5%-14%. מצד אחד זה נראה אטרקטיבי, אבל מצד שני, השוק חושש משני תהליכים - הראשון, של פינוי משרדים ירידת תשואה ובמקביל של עליית הריבית על ההלוואות המשוקללות כך שהמרווחים ירדו ובהתאמה ה-FFO יירד.
מניות הנדל"ן המניב בירידה:
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?
כיום, למבנה כ-1.65 מיליון מ"ר שטחים מניבים ברחבי הארץ, כאשר על פי התוכנית האסטרטגית הם צפויים לגדול בכ-17% בשנים הקרובות לכ-1.9 מיליון מ"ר. היקף ההשקעה בצפוי ב-5 השנים הקרובות בהקמה, תכנון ושדרוג נכסים, אשר יגדילו את תיק הנכסים המניבים של החברה נאמד בכ-4 מיליארד שקל. במקביל, מעדכנת החברה, כי בכוונתה לממש נכסים בכ-350 מיליון שקל, בהם נכסים בחו"ל, ובעיקר נכסים שאינם אסטרטגיים לחברה וללא פוטנציאל השבחה, לרבות נכסי משרדים CLASS B ללא פוטנציאל השבחה.
באשר לחלוקת רווחים, החברה מציינת בתוכניתה כי בכוונתה לחלק מדי שנה עד 50% מה-FFO השנתי של החברה, וזאת בהתחשב בכך שעל פי החלטתה בתוכנית, יחס המינוף (חוב ל-CAP נטו) של החברה לא יעלה על 50%. מבנה גם מתייחסת בתוכנית האסטרטגית לכוונתה לנצל את הנזילות הגבוהה של החברה לצורך הרחבת פעילותה בתחומי הליבה של החברה – מסחר, תעשיה, לוגיסטיקה ודאטה סנטרים (מרכזי נתונים) על ידי ניצול הזדמנויות בשוק הנדל"ן.
- 2.עבדאללה 24/06/2024 12:53הגב לתגובה זוברור שהכל קישקוש
- סיסמאות וקידום עצמי עם תחזיות הזויות (ל"ת)סוד העושק 24/06/2024 14:26הגב לתגובה זו
- 1.מוטי 24/06/2024 11:25הגב לתגובה זוחובה בכל פורטפוליו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?
למה מניות הביטוח נפלו בחמישי, על מניות הארביטראז' והאם להאמין לארביטראז' חיובי של מעל 13% בפורמולה?
מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.
זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.
זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת.
ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה".
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים. כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?
למה מניות הביטוח נפלו בחמישי, על מניות הארביטראז' והאם להאמין לארביטראז' חיובי של מעל 13% בפורמולה?
מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.
זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.
זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת.
ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה".
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים. כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.
