כפר גנים א', ב' וג' הן שכונות מופרדות - למה בעצם לא היה אפשר להסתפק ב"כפר גנים", "כפר גנים החדשה" ו"שכונת גנים" או בעצם - בכל הפרדה אחרת, כפי שנעשה בשכונות אחרות בארץ. למה, אם מחירי הדיור שונים כל כך בין השכונות, אף אחד לא עושה משהו כדי לסדר זאת, או שאני בעצם סתם מתלונן - מה רע בא' ב' ג'. פשוט וקל.  בתים נמוכים במחיר הגבוה בסביבה. כפר גנים ג' (צילום מסך: גוגל מאפ) ההפרדה ברורה לתושבי פתח תקווה, אבל מעט מבלבלת לתושבי חוץ. אז בואו נעשה סדר בזריזות, כדי שתבינו מהיכן זה נובע, ואז נחזור לדבר על המחירים בשכונה. כפר גנים א' היא הוותיקה - בין רחוב כץ לרחובות הנשיאים והיהלום. אפשר לזהות אותו כי בית חולים השרון נמצא שם. יש שם בערך 3,100 תושבים. כפר גנים ב' נבנתה בעיקר בשנות השמונים, היא ממוקמת בין רחובות הנשיאים לרחוב יטקובסקי. בשכונה בערך 1,900 משקי בית. כפר גנים ג' היא החלק החדש והיקר יותר - שכונה שהפכה משטחי פרדסים לאימפריה בתחילת שנות ה-2000. הגבולות: רחובות העצמאות ומסקין במזרח, דרך רבין במערב. רוב השכונה כבר מאוכלסת, ויש עדיין מעט בניה. יש בה גם בתים צמודי קרקע ומשהו כמו 4,300 משקי בית, כלומר בערך 15 אלף תושבים. כפר גנים ג' היא למעשה הסוף של הפרדסים שאפיינו את העיר. ואיך קראו לקמפיין של בניית השכונה בתחילת הדרך? ניחשתם נכון, "העיר הירוקה". זה ממש לא ציני, המטרה הייתה לשתול גנים בשכונה. מצד שני, קצת מביך לקרוא לה בשם כזה, אחרי שהדבר היחיד שנהרס הוא ירוק. בכפר גנים ג' תמצאו בעיקר בנייני בוטיק, משהו כמו 8-9 קומות, עם אוכלוסיה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה ומעורבת - חילונית ודתית. חלקם שמחים שהם קרובים לכביש 471 ולאחרים זה מהווה מטרד רעש של ממש. כמה עולה דירה בכפר גנים ג'? בגדול, תשלמו 26-30 אלף שקל למטר - כך לפי העסקאות האחרונות שנעשו כאן. צריך לקחת בחשבון שהבניה בשכונה כמעט הסתיימה. כשאין היצע, זה בדרך כלל ממתן את האפשרות לירידת מחירים. אבל לנו בישראל יש ריבית, והיא כואבת ומבריחה רוכשים. אגב, בכפר גנים א' דירה ממוצעת תעלה לכם סביב 22-26 אלף שקל. בכפר גנים ב' תשלמו כנראה בין גם כן סביב 24-26 אלף שקל. כלומר, האחרונה מעט יקרה יותר ונעה סביב הרף העליון של שכנתה. חשוב להדגיש: סמוך לקיץ האחרון, בשיא פריחת הנדל"ן, נמכרו כאן דירות ב-28-33 אלף שקל. כלומר, הרף התחתון הפך לרף העליון. עכשיו, בדקנו את מחירי ההיצע (המחירים שהמוכרים מבקשים - זה עוד לא מחירי עסקה) ומצאנו שהמחיר נע בין 27-31 אלף שקל. כלומר, לכאורה אין כאן ירידה חדה, אלא אם הדירות יישארו במשך חודשים והמחיר יירד משמעותית. הבעיה היא שחלק מהדירות שזיהינו נמצאות כבר אחרי השלב הזה - הורדה של 60-80 אלף שקל מהמחיר המקורי. מעבר לכך, קחו בחשבון עוד כמה אחוזים טובים של הורדת מחיר במשא ומתן אבל בגלל שזה כבר אחרי הורדה, נראה שזה יהיה כאמור סביב 26-30 אלף שקל למ"ר, אם פזילה לכיוון ה-25 אלף שקל אם המגמה תימשך זה יזחל מתחת למחיר הזה. אז בינתיים מדובר על ירידה מהשיא של סדר גודל של 7%. מפת השכונה. קרדיט: עיריית פתח תקווה כבר הזהרנו אתכם כאן בעבר מהורדת מחירים באינטרנט. מוכר יכול לפרסם מחיר של 34 אלף שקל למטר ולתקן למחרת ל-30 אלף שקל למטר. זה מפתה קונים, אבל בעידן של היום - אף אחד לא פראייר. אם נתקלתם במודעת מתווך על הורדת מחיר ו"סייל" כי הדירה חייבת להימכר, תבדקו טוב טוב. אולי אפילו במדור סיור השכונות שלנו. כלומר, אם ניקח את הרף התחתון ונוריד עוד אלף שקל למטר, סכום סביב במשא ומתן, נקבל שבכפר גנים ג' המחיר יימצא במקרה הרע ברף התחתון ולא יירד משמעותית. כלומר, סביר להניח שהמחיר הממוצע של דירה שעולה 3 מיליון שקל, יירד במאה אלף שקל. נכון, זו ירידה של יותר מ-3%. אז אפשר לומר שכפר גנים יורדת מעט בשל הריבית הגבוהה, אבל פחות מהממוצע בישראל - 7%-5%. עסקאות אחרונות, כפר גנים ג' חגין פנחס 4, 130 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.7 מיליון שקל. בן גוריון 43, 106 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3.46 מיליון שקל. יטקובסקי אחים 19, 172 מ"ר, 7 חדרים, קומה 6 - 6.21 מיליון שקל. ליפשיץ דניאל 57, 120 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.58 מיליון שקל. Spirit כפר גנים, 137 מ"ר, 6 חדרים, קומה 5 - 3.72 מיליון שקל. ICR בפרדס, 100 מ"ר, 4 חדרים, קומה 5 - 3.13 מיליון שקל. מוסינזון יגאל 4, 100 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 1 - 2.83 מיליון שקל.