2.8 מ' דירות בישראל בסוף יולי; 63 א' נוספו בשנה - עלייה של 2.3%
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום את נתוני מרשם הדירות והמבנים בישראל נכון לשנת 2021. נכון לחודש יולי של השנה החולפת היו בישראל כ-2.8 מיליון דירות/יחידות דיור, המווהים תוספת של כ-63 אלף דירות בשנה זו, גידול של כ-2.3% ביחס לשנה החולפת. עוד מדווח הלמ"ס כי מתוך כלל הדירות במדינה, כ-2.56 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות וכי 242.8 אלף מתוכם היו במועצות אזוריות.
בעשור האחרון חלה תוספת של כ-411.1 אלף דירות חדשות למגורים, גידול של כ-19.2% במספר הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות. בשנת 2021 האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז מרכז, שם מספר הדירות ייצג כ-24.8% מכלל הדירות בארץ ובמחוז תל אביב, שם מספר הדירות ייצג כ-20% ממספר דירות אלו. האחוז הנמוך ביותר היה באיזור יהודה ושומרון שם עמד על כ-3.1% מהדירות.
המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים, שם בנויות כעת 238,521 דירות, גידול של כ-3,252 לעומת השנה הקודמת, ואחריה תל אביב, שם בנויות 213,365 דירות, גידול של כ-2,034 דירות. גידול משמעותי במספר הדירות לעומת 2020 נרשם בישובים חריש - שם נוספו דירות חדשות בשיעור גידול של 36%, ישוב טירת הכרמל - שם עמד שיעור הגידול של 17.7%, גדרה עם 14.1% וראש העין עם 9.6%. עוד מחדד הלמ"ס ואומר כי הגידול משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש בנכסים.
על פי הדוח, בשנת 2021 בערים הגדולות נמצאו כ-1.26 מיליון דירות בכ-133 אלף מבנים. אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה בערים הגדולות עמד על 2.9% מכלל המבנים למגורים. הערים שבהן אחוז המבנים האלה גבוה מהממוצע הארצי היו אשדוד שם כמות דירות אלו עומד על כ-8.2%, בת ים עם 7.8%, נתניה עם 4.5%, חולון עם 4.1%, תל אביב-יפו עם 3.6% ופתח תקווה עם 3.1%.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעומת זאת, ברמת גן, כפר סבא, בני ברק ובית שמש אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה נמוך משני אחוזים מכלל המבנים למגורים בכל עיר. 70.2% מהדירות בבאר שבע ו-69.4% מהדירות באשקלון הם במבנים בני 2-1 דירות, כך דווח.
- 4.אוהד 23/01/2022 12:09הגב לתגובה זושמיועדות להשכרה שאני בספק אם נכנסו לסטטיסטיקה.
- 3.אני בודק את קריית חיים מערבית רח דגניה שכונת חוף (ל"ת)אבי 21/01/2022 06:34הגב לתגובה זו
- 2.כלכלן 20/01/2022 15:45הגב לתגובה זובונים יותר דירות מקצב הריבוי השנתי (1.8%). שוטפים לאנשים את המוח על מחסור בדירות והמשקיעים רצים אחרי נכסים ומייקרים אותם אבל בפועל אין מחסור והשכירות מתייקרת פחות מהשכר הממוצע במשק. שימו לב לעיוות השוק: משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> יש היצע גדול של דירות להשכרה ==> השכירות כמעט לא מתייקרת וממתנת את עליית מדד המחירים ==> הריבית נשארת נמוכה ==> מחירי הדירות עולים ==> משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> וכך חוזר חלילה
- 8 23/01/2022 13:27הגב לתגובה זוזוגות צעירים חיים אצל ההורים. אחרים חיים במחסנים. זה מחסור. לצערי הרב. הממשלות יצרו מחסור.
- 1.דוד 20/01/2022 13:50הגב לתגובה זובקיצור, כל הפצפומים על מחסור בדירות זה גימיק שיווקי הצליח לקבלנים ולבנקים לשעבד אלפי כבשים לשנים של משכנתאות
- יועץ משכנתאות 21/01/2022 09:02הגב לתגובה זועשרות אלפי דירות של אנשים עשירים שבשבילם הדירה בירושלים לדוגמא זה דירת נופש עשרות אלפי דירות הפכו אותם למשרדי עו"ד וכד" עשרות אלפי דירות נטושות שאי אפשר לגור בהם מאות דירות נמצאות במחלוקות על ירושה, ונתקעות שנים כך שתוריד את כל אלו הסכום של הדירות האלו תראה שחסר דירות טובות למגורים תשאל אותי אז איפה אנשים גרים? נכון הם גרים בדירות קטנות, מחולקות , הרוסות וכ"ו אבל רק יש להם הזדמנות לעבור לבית חדש הם עוברים והדירות המוזנחות מחכות על המדף עד שמישהו נצרך אחר מגיע תכלס יש שם תחלופה ענקית של שוכרים
- בפריפריה מאוד נפוץ זוגות צעירים שגרים עם ההורים (ל"ת)אוהד 23/01/2022 12:06
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
