2.8 מ' דירות בישראל בסוף יולי; 63 א' נוספו בשנה - עלייה של 2.3%
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום את נתוני מרשם הדירות והמבנים בישראל נכון לשנת 2021. נכון לחודש יולי של השנה החולפת היו בישראל כ-2.8 מיליון דירות/יחידות דיור, המווהים תוספת של כ-63 אלף דירות בשנה זו, גידול של כ-2.3% ביחס לשנה החולפת. עוד מדווח הלמ"ס כי מתוך כלל הדירות במדינה, כ-2.56 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות וכי 242.8 אלף מתוכם היו במועצות אזוריות.
בעשור האחרון חלה תוספת של כ-411.1 אלף דירות חדשות למגורים, גידול של כ-19.2% במספר הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות. בשנת 2021 האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז מרכז, שם מספר הדירות ייצג כ-24.8% מכלל הדירות בארץ ובמחוז תל אביב, שם מספר הדירות ייצג כ-20% ממספר דירות אלו. האחוז הנמוך ביותר היה באיזור יהודה ושומרון שם עמד על כ-3.1% מהדירות.
המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים, שם בנויות כעת 238,521 דירות, גידול של כ-3,252 לעומת השנה הקודמת, ואחריה תל אביב, שם בנויות 213,365 דירות, גידול של כ-2,034 דירות. גידול משמעותי במספר הדירות לעומת 2020 נרשם בישובים חריש - שם נוספו דירות חדשות בשיעור גידול של 36%, ישוב טירת הכרמל - שם עמד שיעור הגידול של 17.7%, גדרה עם 14.1% וראש העין עם 9.6%. עוד מחדד הלמ"ס ואומר כי הגידול משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש בנכסים.
על פי הדוח, בשנת 2021 בערים הגדולות נמצאו כ-1.26 מיליון דירות בכ-133 אלף מבנים. אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה בערים הגדולות עמד על 2.9% מכלל המבנים למגורים. הערים שבהן אחוז המבנים האלה גבוה מהממוצע הארצי היו אשדוד שם כמות דירות אלו עומד על כ-8.2%, בת ים עם 7.8%, נתניה עם 4.5%, חולון עם 4.1%, תל אביב-יפו עם 3.6% ופתח תקווה עם 3.1%.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעומת זאת, ברמת גן, כפר סבא, בני ברק ובית שמש אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה נמוך משני אחוזים מכלל המבנים למגורים בכל עיר. 70.2% מהדירות בבאר שבע ו-69.4% מהדירות באשקלון הם במבנים בני 2-1 דירות, כך דווח.
- 4.אוהד 23/01/2022 12:09הגב לתגובה זושמיועדות להשכרה שאני בספק אם נכנסו לסטטיסטיקה.
- 3.אני בודק את קריית חיים מערבית רח דגניה שכונת חוף (ל"ת)אבי 21/01/2022 06:34הגב לתגובה זו
- 2.כלכלן 20/01/2022 15:45הגב לתגובה זובונים יותר דירות מקצב הריבוי השנתי (1.8%). שוטפים לאנשים את המוח על מחסור בדירות והמשקיעים רצים אחרי נכסים ומייקרים אותם אבל בפועל אין מחסור והשכירות מתייקרת פחות מהשכר הממוצע במשק. שימו לב לעיוות השוק: משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> יש היצע גדול של דירות להשכרה ==> השכירות כמעט לא מתייקרת וממתנת את עליית מדד המחירים ==> הריבית נשארת נמוכה ==> מחירי הדירות עולים ==> משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> וכך חוזר חלילה
- 8 23/01/2022 13:27הגב לתגובה זוזוגות צעירים חיים אצל ההורים. אחרים חיים במחסנים. זה מחסור. לצערי הרב. הממשלות יצרו מחסור.
- 1.דוד 20/01/2022 13:50הגב לתגובה זובקיצור, כל הפצפומים על מחסור בדירות זה גימיק שיווקי הצליח לקבלנים ולבנקים לשעבד אלפי כבשים לשנים של משכנתאות
- יועץ משכנתאות 21/01/2022 09:02הגב לתגובה זועשרות אלפי דירות של אנשים עשירים שבשבילם הדירה בירושלים לדוגמא זה דירת נופש עשרות אלפי דירות הפכו אותם למשרדי עו"ד וכד" עשרות אלפי דירות נטושות שאי אפשר לגור בהם מאות דירות נמצאות במחלוקות על ירושה, ונתקעות שנים כך שתוריד את כל אלו הסכום של הדירות האלו תראה שחסר דירות טובות למגורים תשאל אותי אז איפה אנשים גרים? נכון הם גרים בדירות קטנות, מחולקות , הרוסות וכ"ו אבל רק יש להם הזדמנות לעבור לבית חדש הם עוברים והדירות המוזנחות מחכות על המדף עד שמישהו נצרך אחר מגיע תכלס יש שם תחלופה ענקית של שוכרים
- בפריפריה מאוד נפוץ זוגות צעירים שגרים עם ההורים (ל"ת)אוהד 23/01/2022 12:06
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
